物件購入体験記 【記念すべき１棟目★】
こんにちは、不動産投資家の坂井 高（たかし）です。
このブログでは不動産投資の初心者～中級者の方向けに
ステップアップしていくためのノウハウを公開しています。
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自分が貯金４０万円、低所得でのスタートからはいあがったため、
不動産に興味がある方はもちろん、
「貧乏からでもリタイヤして自由になりたい！！」という思いを
もっている方のお役に立てれば嬉しいです(^^)
今日は実際に僕が買った物件をご紹介させていただきます。
「こーゆー物件買ってけばリタイヤにつながるのか～！」
というイメージづくりに役に立てればと思います。
また、今日の記事に関して役に立つ行動・知恵を
先に結論として書かせていただきますと・・・
◆先輩投資家と仲良くなって「情報をもらう」
◆もうかる物件ならば、完璧な条件は求めない
◆融資は紹介！！
この３ポイントは、あなた自身の投資に役に立つ
ことと思います(^^)
◆最初の物件「D」
この物件は、僕が買った１棟目のアパートです。
全部で２部屋しかないミニアパートでしたが、
価格も１,０００万円台前半だったためアパートとしては
たいへん安い価格でした。
１,０００万円台で安いとサラリと書いてしまってますが
あらためて考えると、不動産の世界は金銭感覚がすごいですね(>_<)
表面利回りはちょうど１０％で、東京23区の地下鉄駅から
徒歩１１分の立地です。
間取りは２５㎡の１Kで、寝室が７帖あります。
実はこの物件は、いわゆる非公開物件です。
というのも、僕に不動産投資を教えてくれたMさんが
物件をゆずってくれたという経緯で購入しました。
しかも買ったばかりでまだもうかっていないのに、
同じ値段で売ってくれました。
僕はこの時まだ不動産の知識が全然ありませんでした。
はっきりいって不動産会社から見たらいいカモで、
稼げる物件か、買ったら自分のクビをしめる物件かの
区別すらできない状態でした。
もしMさんが悪い人で、本当はもうからない物件を僕に
買わせようとしていたら、カンタンに騙されたと思います。
今の自分から見たらかなりリスクがある判断でしたが、
この時の僕は直感で「頑張って運営するのでゆずってください！！」
とMさんに頭を下げました。
僕はMさんをとても信用していました。
それは、Mさんが家族思いで誠実な人柄であること、
そもそも人をだましてまでお金を稼ぐ必要がまったくないほどの
お金もち・資産もちという理由からでした。
いっしょにテニスの試合に出ていて仲が良かった
ことも関係しているかもしれません。
そんなアブナイ経緯で買ってしまったこの物件Dですが、
結果としてこの物件はいい投資になっています。
「信頼できる先輩投資家と仲良くする」ということで
いただけた貴重な情報でした。
◆初めての融資
この物件はアパートとしては安い値段でしたが、
残念ながら現金で買うほどの貯金はなく、
誰かからお金を借りないと買えない状況でした。
買いたい気持ちは強かったのですが、
まだ融資に関する知識も技術もまったくない時でした。
自分の力だけではなかなか進めませんでしたが、
ここでもMさんが僕を助けてくれました。
「金融機関に知り合いがいないなら、僕のメインバンクを
紹介したげるよ～」と軽～い雰囲気で言われたのですが、
僕はワラをもすがる思いで「お願いします！！」と言いました。
結果として地元の信用金庫から
融資を受けることができました。
なんとこの時僕は、アルバイトでした！！！
公務員は事業ができないということを知って退職した
あとだったので、ただのフリーターです。
ただのフリーターに融資がでたこと自体奇跡だと思います。
実は融資が出た大きな理由は、Mさんが信用金庫の
担当さんにこう話してくれたためでした。
◆この子がこの物件で失敗しそうになったら買い戻すから心配するな
◆この子が支払った代金はすべて御行に預金してあげる
◆この物件で失敗することはないから、融資出してあげてよ！
僕が「どうしても独立したい」という夢を
もっていたのをMさんは知っていたので
わざわざかけあってくれたのです。
・・・社会人にもなって目の前で「この子」という扱いでしたが！！（笑）
経緯はともかくとして、結果として１０年間、金利３、５％で
貸してくれました。ありったけの自己資金も入れて買いました。
全然キャッシュフローがでない条件でしたが、アルバイトの僕が
借りれるだけでも奇跡でしたので、ありがたくお借りしました。
そして晴れて、プチ大家としてデビューできたのです。
多少強引だとしてもなんとか不動産業界に入っていかないと
なにも始まりませんので、本当にイイ物件情報が来た時は
自分がとれるリスクの中であれば買った方がいいと思います。
本当にカンペキな物件は、残念ながらないからです。
（※ただあせって買うのだけはやめましょう！）
また、融資をうけて物件を買っていかなければいけない
僕と同じような方は、ぜひ紹介を受けて銀行に行ってください。
紹介があるだけで、融資がうけやすくなります。
なぜならば、融資の担当者から見て信頼できる人の紹介であれば
イイ色眼鏡で見てくれやすいからです。
もちろんあまりにも実力が足りていなければ門前払いになって
しまいますが、まずはなにごともトライです。
（※融資の情報・知識・技術があれば条件をよくすることは
できますので、たくさん勉強しましょう！！）
◆借金を完済する
この物件は融資の期間がのびなかったことが原因で、
現金として手元に残る「キャッシュフロー」がとても少ない
ことが悩みでした。
そのため、２棟以降に買い増したアパートからの収入と、
不動産会社に就職して稼いだ歩合給を貯金して、
借金をすべて返済しました。
今では返済がなく、毎月１０万円以上のキャッシュフローを
僕にくれる頼もしいパートナー物件です。
ですが客観的に見ると、もう少しカシコイやり方が
あったと思います。
例えば・・・
◆日本政策金融公庫に15年で融資をお願いしてみる
◆なんとか15年以上にならないか信用金庫に聞いてみる
◆自分をもっとアピールしてMさんから融資をしてもらう
などなどです。
もちろんハードルは高いですが、やる気次第でできる行動です。
もしこの中で一つでもチャレンジしていれば、
早期返済する資金を手元に温存できたかもしれません。
◆まとめ
「投資として成り立つ物件を買う」ことは絶対条件ですが、
それを達成する手段と、利益を最大化させるための方法は
たくさんあります。
１、先輩投資家と仲良くなって「情報をもらう」
２、もうかる物件ならば、完璧な条件は求めない
３、融資は紹介！！
今日はこの３つのポイントを紹介させていただきました。
僕は現場で使えるアイデア・行動が好きですので、
これからもノウハウを公開していきたいと思っています。
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今日も最後までお読みいただいて、本当にありがとうございます。
大変感謝ですm(__)m
不動産投資家 坂井 高（たかし）
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