◆再建築不可物件のリスクについて
こんにちは、不動産投資家の坂井 高(たかし)です。いつも記事をお読みいただき誠にありがとうございます。
このブログでは【月額キャッシュフロー１００万円と週休６日を達成して、自由な小金持ちになり、充実した人生を送る】ことを目的に教材(学ぶための材料)を提供させていただいています。
本日は「再建築不可物件」というテーマの続きについて書かせていただきたいと思います。
◆再建築不可物件のリスクについて
前回の記事では、再建築不可の物件を購入することのメリットや、実際に購入してみて感じた体験談を書かせていただきました。
本日はその逆で、再建築不可の物件を実際に購入してみて気付いたことを、デメリットを中心にご紹介させていただきます。
成功・失敗パターンの研究が進めば進むほど、自分自身の投資戦略が明確になってくるかと思いますので「こんなリスクもあるのか～！！」と感じていただいたり、読者様のなにかしらの勉強材料になれば幸いです(^^;)
◆「借換え」の際のマイナスポイント
本日も先に結論から書かせていただきます。再建築不可物件のデメリットとしてあるのが「借換えが容易にできなくなること」です。
「借換え」というテーマは奥が深く、また投資拡大に大変有効な手段なので研究されていらっしゃる読者様も多いかと思いますが、そこに影響を及ぼしうるのが再建築不可物件です。
自分が「ここぞ！！」というタイミングで借換えができることはとても重要です。特に金利上昇の局面にこそ威力を発揮すると思います。
・・・ですが、再建築不可物件を持っているがために、この戦略に悪影響を及ぼしてしまうことがあります。
その代表例が、再建築不可物件を融資を引いて買ってしまった場合です。まさに、僕が昨年度に行った行動でもあります。
なぜ再建築不可の物件を融資を活用して購入すると借換えがしにくくなってしまうのでしょうか？
この答えは大変シンプルで、多くの金融機関が再建築不可の物件を高く評価できないからです。
潤沢な資産背景があったり、共同担保が有り余っているごく一部の投資家・地主層を除くと、大半の投資家が融資を活用して物件を買っています。
そして最近では再建築不可の物件すらも利回りが下がっていることが示すように、以前よりも積極的に取引がされています。
ノンバンクなど、再建築不可物件に堂々と融資をしてくれる金融機関の存在も、この活発な市況に大きく影響していることでしょう。
・・・ですが、ここに落とし穴があります。再建築不可の物件を評価してくれる金融機関はごく一部なので、他の金融機関だと「評価０」という悲惨な結果になってしまいかねないのです。
実際に僕は、この落とし穴にかかりました。僕のメインバンクは地元の信用金庫なのですが、その評価基準に「再建築不可物件」が合致しないのです。
実際の事業内容を見ると、資産性が乏しい点を高い利回り(２１％)でカバーしており、投資全体でみると収支はプラスになります。つまり、事業としては十分に成り立っているのです。
・・・ですが、その実際の事業を見る以前に「再建築不可物件は評価対象外」という行内規定に弾かれてしまいました。
さらに残念なことに、融資を使って購入した物件ですので、その負債だけはしっかりと評価カウントするのです。
当然と言えば当然なのですが、これは悲しい結果でした。いくら割安で買ったとはいえ、千万円以上の借り入れがあります。そうなると他の共同担保枠を使うか現金を投入しないとその補填ができませんので、やはり借換えの際にネックになってしまいます。
投資単体で見て赤字なのは論外だと思いますが、今回は黒字で物件選定が適切で、キャッシュフローもかなり得られる物件です。つまり、投資単体だけで見ると成功なのです。
れでも、投資全体でみるともし調整ができなければダメージを受けてしまうという状況だと後からハッキリとわかり、もっと慎重に研究できていればと言う思いも正直あります。
このデメリットはすぐに表面化にしにくい特徴があるので、特に「買いたい病」の誘惑に負けてしまいそうになっている方ほど、僕の失敗を自分ごととして見ていただければ幸いです(^^;)
◆将来を見据えて
僕も含め、０から資産・キャッシュフローを積み上げていきたい投資家様は、融資の活用方法が成功のカギを握ることになると思います。
その中でいつか当たるのが「金利の壁」です。属性が高い方なら最初から「築古物件に期間30年、変動1，5％」のようにいい条件が出るかもしれません。
ですが現実的には、今の市場で物件を買おうとすると短くても期間15～25年は組めないと、フルローン・オーバーローンによる連続購入をして儲けていくスタイルを貫くことは難儀です。
キャッシュフローを大幅につかみ取るために期間を長くしたいのは皆一緒ですが、そうすると必然的に金利が高くなりがちです。
ですが実際には、３％以上の金利で長期のフル・オーバーローンを受けてしまうとなかなか元本が減らず、純資産が増えるスピードが出ません。
元本が減らなければ共同担保としての価値が出にくいため、やはり元本返済の速度も見逃すわけにはいきません。
するとどこかしらのタイミングで、金利「１％台」まで下げてくれる他行に借換えをするか、金利交渉をしていきたくなると思います。
僕は投資初期の段階から「最終的にどこからお金を借りていたいか」という視点を持つことが大変重要だと感じています。
将来の借入先の目星がついていれば関係をつくっていく時間的余裕もありますので、必ず近い将来に役役ち、それは数百万～数千万円の利益となって自分に戻ってくることと思います。
その目星となる金融機関を探して、ぜひその物件評価基準をぜひ調べてみてください！！
もしその金融機関が「再建築不可物件は評価対象外」であるならば、そもそも再建築不可物件を融資で買うことが必ずしも得策にならないケースも出てきます。
例えそれが、物件単体で見て収支がプラスになる優良物件であったとしてもです(※この点が重要です)
もし買う場合でも、その点を頭に入れて戦略を立ててから買えるとグッドだと思います。
・・・もちろん、戦略には幅があります！！再建築不可だとしても余裕資金の中から現金で買ったり、早期返済をしてしまうプランニングが組めるのであればそれもまた勝ちパターンです★
今日の記事でご紹介したかった一番のポイントは、戦略を練ってから購入しないと、後で予想外の落とし穴が現れて投資スピードがダウンしてしまう可能性があるということです。
僕は実際にこれを食らってしまい、結局は戦略を多少変えて投資拡大していくことにしました。勉強にはなりましたが、この戦略変更は本来しなくていいものだったかもしれない余計なものです。
今だからこそ調整ができますが、もしこれが投資初期であったらと想像するとかなり痛いロスになっていると思います。
このブログの読者様におかれましては、ぜひ充分に戦略を練り、胸を張って「自分が狙っている物件は●●です！！」と言えるようになっていただきたいので、本日は恥を顧みずあえて自分の失敗を書かせていただきました。
いつまで続けるかはまだ決めていないのですが、読者様の勉強になればとの思いでこのブログは今後も書いていきたいと思っています。いい教材をこれからも提供していきますので、ぜひまた覗いて見てください(^^;)
今回は【再建築不可のリスク】についてご紹介させていただきました。不動産投資や私生活になにかしらお役に立てたらうれしいです♪
１人でも多くの読者様が成功できることを、心より応援しております★
まだ書き始めたばかりなのに、毎日１５０名以上の読者様が目を通してくださっております。本当に有難うございますm(__)m
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不動産投資家 坂井 高（たかし）
※より具体的なノウハウや自分にあった指針・投資法をご希望の方向けに個別相談もできます。2018年は東京にいる日数が少ないため、もしリタイア生活・安定した高収入に興味がある方は今年中にお声掛けいただければ幸いです(^-^;
自己投資は素早く、物件選定は慎重に。
一緒に勝ち続けましょう★
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