【融資】三井トラストを活用したきっかけ
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本日は、金融機関である三井住友トラストL＆F(ローン＆ファイナンス)になぜ僕が目をつけるに至ったのかをご紹介させていただきます。
前回、前々回と２回に分けてこの金融機関のデメリットについて書きました。また、その前の記事ではメリットを書かせていただきました。
結論から申し上げますと、三井住友トラスト自体は上手に使えばとても有効性の高い金融機関だと思います。
ですが、ノンバンクということもあり二の足を踏んでしまう方も多いと思います。僕が実際にその気持ちを強く感じていましたので、本日はこのテーマを選びました。
一歩を踏み出すきっかけ・ご参考になれば幸いです(^-^;
◆三井トラストを活用したきっかけ
まずは、僕がなぜ三井トラストに目を付けて活用したかの流れと背景からご紹介させていただきます。
不動産投資を本格的にし始めてからリタイア生活に到達するまで、僕は２つの金融機関から融資を受けて物件を買い増していきました。
最も活用していたのはメインバンクである地元の某信用金庫です。２０１１年に購入した最初の１棟目から２０１５年までで、合計４つの物件に対して借り入れを行いました。
２物件目である『T』(近々、購入体験記を書かせていただきます)の時に「日本政策金融公庫」という政府系の金融機関から借りましたが、それ以外は全て信用金庫です。
約１年に１棟のペースで買い進めていたのですが、途中で壁に当たってしまいました。具体的には、その支店で同じペースで借りることが難しくなってしまうという問題が生じました。
理由はいくつかあるのですが、最も大きいのは支店ではなく本部の審査担当からスピードダウンを求められたことです。
20代半ばで数年のうちに１億５千万以上の借り入れを起こしたのですが、事業性を推して支店が本部にかけあって出せる融資額と、その信用金庫内の物件評価額との乖離が大きくなってしまったのです。
・・・この信用金庫の物件評価は、築古のアパートの家賃は収入として一切カウントしないという厳しいものでした。ですのでキャッシュフローだけでなく、土地の評価が高く出る物件を持ち込み、それを根拠に融資を受けていました。
ですが僕が買ってきたエリアの物件は、ひとつ大きな欠点があります。それは、路線価から算出する積算評価と、実勢価格(実際に成約する金額)の差が１，３倍前後など、大幅に異なるということです。
※埼玉県の朝霞市で買った物件(後に売却)もあったのですが、その物件ですら路線価での積算価格が実勢相場に全く届いていませんでした。
この信用金庫の積算評価方法は路線価ベースでの計算のため、実際の価値となる実勢価格まで評価額が追い付きません。つまりこれまで購入した物件の銀行内での総合評価が、実際の資産価値よりはるかに低くなってしまい、次にフルローン・オーバーローンを出すのは厳しいという判断を、審査本部の方がしてしまったのです。
正直、満室経営と経費削減、貯蓄、事業に対する真剣な取り組みは他の大家さんよりも強かったと思います。いくら銀行内の評価基準が厳しいという事情があったとはいえ、その信用金庫に対して努力が通用する限界が来てしまったということが、とてもつらい事実でした。
◆リタイアしてからの融資開拓！！
僕が会社をリタイアして時間的に自由な生活を開始したのは、２０１５年に購入した５棟目の物件を買った後でした。
時間はたっぷりとできたのですが、夫婦そろって会社からのお給料がなくなってしまったので、より一層メインバンクからの借り入れを期待することが難しくなってしまったのです。
そしてついに『このままではいけない。新しい融資先を開拓しなければ！！』という危機感が生まれて、実際に探し始めました。
・・・というのも、リタイアして手に入れたのは時間的な自由だけであり、まだ生活レベルを上げられるほどのキャッシュフローはなかったからです。いわば貧乏リタイアの状態ですね(^-^;
そんなわけで、まだ物件を買い増していきたいという思いが強くありました。
そして色々と勉強をしていく中でわかったことは、規模の小さい専業大家はただの自営業と同じで、いわゆる『属性の悪い人』として金融機関に見られてしまうという悲しい事実でした。
どんなに満室経営を続けていようと、サラリーマンの給与収入と比べれば波があるためどうしても掛け目を低く入れられてしまう状況で、金融機関から見るといわば【積極的に融資しにくい客】だったのです。
せっかくリタイアできたと思ったのに、いきなり八方ふさがりになってしまったショックな感覚を、今でも覚えています。
そんなピンチの状況の中で目をつけたのが、先日からご紹介させていただいている【三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス】でした。
この金融機関は以前に石渡浩さんの有料セミナーに参加して勉強したことをきっかけに、なぜか頭に残っていました。その理由は恐らく、低属性の人でも門前払いしない積極的な金融機関であるという情報が新鮮だったからだと思います。
ノンバンクでしたので、正直最初は抵抗がありました。それまで不動産に関する様々なノウハウを教えてくださった先輩投資家の方からも、【できればノンバンクはやめておきなさい】と言われたこともありました。
・・・悩んだ末に、僕は三井トラストについて研究して、チャレンジすることを決意しました。その理由は【事業拡大の可能性が少しでも見えているのに、先入観でその道を潰したくない】という思いでした。
もう５棟購入した後でしたので、自己資金などに留意していい物件さえ買えればどんどん収入が増えることが実感としてわかっていました。しかし今のままではあと２～３年ストップしてしまうだろうと考え【零細大家の自分にそんな余裕はない。やれることはなんでもやってみよう！！】と開き直れたのです★
そしてそのおかげで、７，８，９棟目の物件を三井トラストで無事に借り入れることができ、事業が一気に加速しました。
現金買いでキャッシュフローが大幅に増える戸建(６棟目)も手に入り、１年でなんと４棟も買えました。八方ふさがりでいきづまっていた状況から考えると、大躍進です。
・・・そしてこの時点でキャッシュフローは念願の月額１００万円を超えました。そのきっかけをつくってくれた石渡浩さんには本当に感謝しております。またご本人とお会いできる時があればお礼を言いたいです(^-^;
今日は僕の体験談をご紹介させていただきましたが、今週のどこかの記事で『これからキャッシュフローを積み上げていき活躍していく方が、どのようにこの金融機関を利用していくといい結果に結びつくか』すなわち『三井トラストの有効な使い方』についてご紹介させていただきたいと思います★
今回は【三井トラストに目を付けたきっかけ】についてご紹介させていただきました。不動産投資や私生活になにかしらお役に立てたらうれしいです♪
まだ書き始めたばかりなのに、毎日１００名以上の方が読んでくださっております。本当に感謝しておりますm(__)m
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不動産投資家 坂井 高（たかし）
※より具体的なノウハウや自分にあった指針・投資法をご希望の方向けに個別相談もできます。2018年は東京にいる日数が少ないため、もしリタイア生活・安定した高収入に興味がある方は今年中にお声掛けいただければ幸いです(^-^;
自己投資は素早く、物件選定は慎重に。
一緒に勝ち続けましょう★
http://yosshi-hudousan.hatenablog.com/entry/2017/05/18/232658
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「2017年度中にどうしても物件が買いたい方」
