★融資【三井トラストの有効な使い方・２段構え】 - 【キャッシュフロー１８０万円達成塾　～自由への旅路～】　実在の金持ち父さんから学び、約６年で年間CF１,８００万円、純資産１億超え、週休６日を達成したノウハウです★一緒に成長していきましょう(^^♪

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本日は、金融機関である三井住友トラストL＆F(ローン＆ファイナンス)の有効な使い方についてご紹介したいと思います。

三井トラストはノンバンクでありながら、その柔軟な融資姿勢に多くの投資家が助けられている状況で、今の不動産投資になくてはならない存在になりつつあります。

通常ノンバンクですと、借り入れをするハードルが低い代わりに金利が高い傾向があります。電車の中によく「アサックス」などのノンバンクの広告を見かけると思いますが、その金利は非常に高く、インカムゲインを目的として長期融資を求める投資家にとっては使いたくてもなかなか手が出せません。

それに比べると三井トラストの金利は団体信用生命保険をつけなければ、2，9～4，3％となっており、ノンバンクの中では大変低く設定されています。

不動産投資に対して積極的で、地方物件にも融資が出ることで有名なスルガ銀行の金利が4％(もっと下がるエリアもあります)を超えてくることを考えると、場合によっては三井トラストの方が地方銀行よりも金利が安いケースもでてきます。

そして他の金融機関と差が付くメリットとして、法定耐用年数を無視して～30年という長期で融資をするという点があります。

状況にもよりますが、下手に20年金利2％といった融資条件よりも30年2、９％の方が事業拡大に適している場合も多いです。期間が長ければそれだけ大幅なキャッシュフローを手に入れやすいからです！！

特に投資初期の段階や、キャッシュフローを優先させていち早くセミリタイアしたい方にとってこの条件は大変魅力的かと思います。

ここで重要になってくるのが、実際の活用方法です。いくつかポイントがあるのですが、今日はその中の一つを解説させていただきます★

◆保険としての活用(２段構え)

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三井トラストは、ノンバンクの金融機関です。その特徴として、いい意味でお客さんとビジネスライクなお付き合いをするという傾向があります。

一般的な金融機関ですと借換えにも抵抗を示しますし、融資の打診をして他行の融資を優先させると心証が悪くなりやすいため、その後の付き合いに支障が出るリスクをかかえてしまいます。これは銀行側の立場になって考えれば、致し方のないことだと思います。

その点、三井トラストはサッパリとしています。金利も社内で統一したルールがあるため、他行の方が金利が低い場合には【うちではこの金利で限界なので仕方がないことです！】と意外とすんなり引き下がります。

もしも金利交渉を積極的にできる決裁権を三井トラストの担当がもっていればこうはいかないと思います。

金利の交渉が他行よりもしにくいというポイントは、メリットでもあり、デメリットでもあります。この点を、僕たち投資家はうまく活用してもいいのではないかと僕は考えています。

どう活用するのかといいますと、【三井トラストと他行で、２段構えの融資戦略を採る】という方法です。

例えば、どうしても購入したい投資物件の情報を手に入れたとします。本当は静岡銀行で借りたいけれども、初見で実績もないためいい条件で融資をしてくれるかわかりません。

また、築古物件で融資期間も伸びるかいまいち自信が持てません。

・・・こうなると、一番手を取るための迫力がなくなってしまい、【融資が出たら買います～】という、営業マンからするとなんとも頼りのないお客さんになってしまいます。

ですがもしここで三井トラストという金融機関も一緒に融資打診ができたらいかがでしょうか。

三井トラストは物件の評価も出やすいので、初見でも約８～９割の融資をしていただける可能性が高いです。

つまり、頭金少々と諸経費さえ払えれば多くの場合トラストを活用すれば買うことができてしまうのです！！

※価格帯にもよりもよりますが、もし２,０００万円の物件であれば３５０～４００万円ほど手元にあれば即チャレンジしていけることになります。これはいち早く１棟物件での投資をスタートさせたい方には朗報にも増して朗報です(※実際には現金が０になると危険すぎますので、保全金は別途用意しておきましょう)

もし静岡銀行でいい条件がでなければ三井トラストから借り入れをおこせばいいですし、静岡銀行がいい条件を出してくれればそちらから借り入れればいいのです。

つまり、投資家からすると買いたい物件に対して２段構えの波状攻撃を仕掛けることができ、かつ三井トラストではなく他行から借り入れた場合でも、三井トラストとの関係はとぎれません。逃げ道が用意された賢い戦略と言えると思います。

・・・もちろん、この場合はもし静岡銀行で借りる場合には三井トラストに丁寧に説明して、しっかりとお礼をし、取りくんでくださったことに対する感謝の気持ちを伝えることが肝要です。

そしてまた次の物件が出た時に同じ戦略を採っていくことで、どこかのタイミングで本当に三井トラストから借りることになるかもしれません。

というよりも三井トラストの方が融資期間が長くなるケースも多々あると思いますので、むしろ三井トラストから借りて一気にキャッシュフローをもぎとっていくことへの魅力を感じる瞬間が来る可能性は高いです(^-^;

そしてさらに重要なことは、以上のことを実践するだけで【物件の一番手が取りやすくなる】ということです。昨今の過熱した売り手市場の中で、一番手が取れることほどありがたいメリットは少ないのではないでしょうか。

・・・不動産投資の現場では、例え期間３５年、金利１％という数字の融資条件がそろったとしても、物件を実際に買えなければそれはただの「絵に描いた餅」になってしまいます。

逆に、もし期間３０年、金利２，９％という条件だったとしても、その条件で収支が合う物件を実際に買えれば儲かりますし、現実にキャッシュフローが毎月ウン万～ウン十万円入ってくるのです！！

元本返済も早く進みますので、次の物件が買えるスピードも早くなります。それだけ、実際に物件を買うという結果がもたらす威力は大きいと言えます。

◆結論

買いたい物件を１番手で買えるようになるために、融資先を複数確保しましょう。そのために、三井トラストを２軍として用意しておき、いざとなればいつでも活用できるように準備しておくことで、自信をもって売主にアタックしていくことができます。波状攻撃(融資の２段、３段構え)を仕掛けられる戦略を普段から持っておくことが、大変重要なポイントです。

そして本当に買いたい物件が出た時にすぐに融資の打診ができるように、予め金融機関のいい融資担当を見つけておきましょう。自分で探すのもいいですし、いい担当や支店を知っている先輩投資家が周りにいれば教えてもらうと効率的です。

信頼がある人からの紹介があると、初見でも融資の打診が大変しやすいですし、できる担当がついた方がいい条件で融資を受けられる確率が上がります。担当の裁量・力量で１００万円単位で融資額が変わってしまうこともザラにあります。

普段からの準備がどれだけできているかが勝負の分け目といっていいかも知れません。今日はノンバンクの三井トラストがテーマですが、この考え方は応用が利きますのでぜひ一考いただければと思います。

時間は限られていますので、効率的な戦略を立てて集中的に物件を探し、一緒に成功していきましょう！！

新しい動きをすることは最初は大変ですが、必ず後から自分に返ってくると信じて行動し続けましょう。

その後押しができれば、筆者として大変嬉しいです(^^♪

今回は【三井トラストの有効な活用方法】についてご紹介させていただきました。不動産投資や私生活になにかしらお役に立てたらうれしいです♪

まだ書き始めたばかりなのに、毎日１００名以上の方が読んでくださっております。本当に感謝しておりますm(__)m

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不動産投資家　坂井高（たかし）

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