不動産投資のリスク 【マンションについて】
こんにちは、不動産投資家の坂井 高（たかし）です。
このブログでは不動産投資の初心者～中級者の方向けに
ステップアップしていくためのノウハウを公開しています。
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自分が貯金４０万円、低所得でのスタートからはいあがったため、
不動産に興味がある方はもちろん、
「貧乏からでもリタイヤして自由になりたい！！」という思いを
もっている方のお役に立てれば嬉しいです(^^)
今日は先日の【結局なにをすればいいの？】という
テーマの続きです。
一つおすすめの結論として【中古１棟アパートを中心に買う】
ことを書かせていただきました。
１棟アパートがもうかる理由は、運営経費がすくないためです。
なぜならば、マンションに比べて修繕費や固定資産税がとても
低く押さえることができるからです。
同じ利回りであればアパートのう方がマンションよりも
たくさん稼げて効率がいいことは少しづつ知られてきたことかと思います。
ではなぜ今だにマンションを買う人が多いのでしょうか？
特に、１棟マンションについて考えていきたいと思います。
１棟マンションを購入する方は大きく２つのグループに分かれます。
①お金持ちの人か、戦略がある人
②情報・技術が不足している人
①について考えていきます。
まずお金もちの人についてですが、毎月の収入と資産が非常に多いため
利回りが低くても破産しません。
かなり多くの頭金を入れることができるため返済も楽ですし、
生活費を物件から稼ぐ必要がありません。
気にするのは「資産性」です。
資産の現状維持を目的にしている場合も多く、物件の価値が落ちにくい
都心の築浅の一棟マンションを購入するケースが多いと思います。
そしてマンションの経費や減価償却費（実際には払っていない費用を、
経費として申告できる項目です）をつかって節税をしています。
結論として、生活費のためではなく資産維持・節税目的が多いということです。
お金もちの方は僕たちとは最初からステージが違うという
切ない事実です(>_<)
次に「戦略家」です。
しっかりとした知識と戦略があって、あえてマンションを買っている方もいます。
マンションの経費がとても高いことは当然知っていますので、
厳しく収支計算をして、かなり余裕がでる金額でしか買いません。
マンションにかかる出費が思いのほか多く、
運営できなくなる大家さんがたくさんいるのを知っていて
そういった物件を相場よりもかなり安く買いたたきます。
そしてリフォームで再生して満室にした後に売却したり、
５～１５年家賃収入を得てそのあとに売却したりします。
マンションは解体費用が割高なので、
収益を目的にした投資家に、家賃が落ちる前に先を見越して
売り抜けることもあります。
また売却はしなくても、相場よりもかなり安く買っているので
そのまま保有しても問題ないプランニングをもっています。
戦略家は買う価格に細心の注意を払っているため、
マンションを買っても失敗しません。
◆情報がないことの恐ろしさ
次に、②情報・技術が不足している人
について考えていきます。
結論から書きますと、もうかるマンションは非常に少ないです。
もちろんマンションだけではなく本当にいい物件の数自体が
とても少ないですが、買ってもいいレベルのマンションをみつけるのは
至難のワザです。
マンションはある理由から探している投資家の数が
非常に多く、もともとの利回りも低いのが特徴です。
（同じ利回り10％でも、アパートと全然違う現実になります）
悲しい事実ですが、利回りが10％以下しかないマンションは、
手元に最後にのこる利益・現金がごくわずかです。
借金の金額が大きい割には、全然現金がのこりません。
しっかりと毎月の収入と資産を増やしていきたい方は
価格にもよりますが、特にローンを使って買う場合、
表面利回りが東京23区でも10％以下では買ってはいけないと思います。
地域にもよりますが、とくに地方では表面利回り15％以下だと
厳しいと思います。
なぜそんなことがわかるのでしょうか？
それは、収支計算が自分でできるからです。
（収支計算を覚えるのはとても大変ですが、
一度覚えると現実が見えてきます)
収支計算の技術があれば、営業マンからわたされた嘘の
収支計算書が全然合っていないことなど一瞬でわかります。
※現実的な収支計算の技術をもっている人はとても少ないです。
このブログは初心者の方からわかりやすいように書いているので
細かい点は省きますが、とにかく大事なのは
【よっぽどのことがないと、マンションは買っちゃダメ！！！】
ということです。
普段はのんびりとした性格の僕ですが、
ココだけは大声で言いたいです！！
まだ直接お会いしたことがない方であっても、
このブログを読んでくださった方が一人でも多く
マンションの罠をよけられることを本当に祈っています。
・・・というのも、僕の身近な人が失敗して
あきらめていく姿を見てしまったからです。
とても勉強になりますので、あえてご紹介させていただきます。
◆マンションの失敗事例
Kさんは、不動産業界の会社員でした。とても頭の回転が速い方で、
20代から不動産投資を積極的にしていました。
スルガ銀行から融資をしてもらい、表面利回り１５％の大型マンションを
３棟、東北のある都市に所有していました。
【はやくリタイアして自由になりたい】という気持ちが
強く、年収が高いこともあってわずか５年で数億円借金をして
フルローン・オーバーローンで物件を買い増していき、
そしてサラリーマンを実際に辞めて、リタイア生活をし始めました。
ここまでは僕も見てて「すごいな～！」と思っていました。
がしかしここから一気に転落していきます。
失敗の原因ははっきりとしていて「知識・情報不足」です。
まず起こったのは、空室の発生でした。
なかなか次の入居者が決まらず、不動産会社へのあいさつ回りに
よく東京から東北まで車で通っていました。
その方は自分に自信がある方でしたが、謙虚な気持ちが足りませんでした。
上から目線で入居者さまを紹介してくれる不動産会社の担当と
話していて、家賃も相場ぐらいの設定でした。
返済額が大きいため家賃は下げることができない事情があり、
空室は増えました。
あまりにも早く成功しようと再投資をしすぎため、
手持ちの現金も恐らく1,000万円を切っていたと思います。
本人は「再投資してて今は現金なくてきついけど大丈夫！」と
いつも言っていました。
そしてここでマンションの罠が登場します。
それは【税金】と【修繕費】でした。
高額なマンションを買った数か月後に来る【不動産所得税】と、
水漏れをなおすための【高額な修繕費】（数百万円！！）と、
空室による収益の悪化がトリプルパンチでやってきたのです。
そしてこれでは終わりません。
このタイミングで日本中が悲しみにつつまれた【東日本大震災】が起こりました。
Kさんのマンションはすべて無事でしたが、放射能が心配になった
入居者さんが何組か退去してしまったそうです。
そして、手持ちの現金が足りなくなり運営できなくなってしまったのです。
最後にのこったのは
【不動産投資の失敗という現実】と、
【サラリーマンへの逆戻り】という悲しい結果でした。
もっていたマンションは売却しましたが、
恐らく借金はいまだに残っていると思います。
それからKさんにはお会いしていませんが、
もう不動産投資はできないと思います。
不動産投資はうまくいった（いってる風な）方はたくさん
出てきますが、失敗した方は表には出てきません。
このような失敗事例はご本人にとっては大変つらい経験かと
思いますが、僕たち投資家は自分ごとととらえて
学ぶ機会にしないといけません。
なぜならば、不動産投資はうまくいけば素晴らしい
プレゼントをもらえますが、一度失敗すると
戻ってこれなくなる【レッドカード・一発退場】がある業界だからです。
ぜひ覚えていただきたいマンションのポイントは２点です。
①経費は予想以上に高く、かなり厳しくみないといけない
②収支計算の技術がある戦略家・お金持ち以外は手を出してはいけない
もっともっと書きたいことがあるのですが、さすがに
長くなってしまったのでまた次回にしたいと思います。
実体験にもとづいた記事を多く書けるよう頑張りますので、
応援していただけるととても嬉しいです。
ぜひポチっとよろしくお願いしますm(__)m
※特に重要な技術である「収支計算」は、必ず勉強してください。
実際には教えられる人が少ないので、もし周りにいなければ
勇気を出してお声掛けください(^^)
おおげさではなく、収支計算が正確にできる・できないは
人生・投資結果を大きく変える最も重要な技術です。
不動産投資家 坂井 高（たかし）
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「失敗しない！！安全な不動産投資の５ステップ」
http://yosshi-hudousan.hatenablog.com/entry/2017/05/18/232658
