★【続編】三井トラストのオーバーローンについて
こんにちは、不動産投資家の坂井 高(たかし)です。いつも記事をお読みいただき誠にありがとうございます。
このブログでは【月額キャッシュフロー１００万円と週休６日を達成して、自由な小金持ちになり、充実した人生を送る】ことを目的に教材(学ぶための材料)を提供させていただいています。
本日は「三井トラストのオーバーローン【続編】」というテーマについて書かせていただきたいと思います。ぜひ一緒に学んでいきましょう(^^♪
◆三井トラストのオーバーローンの結果
→親友と釣りに行きました。結婚式の司会をお願いした仲の良い友達で、どっちがたくさん釣れるか勝負し、惨敗しました笑 同じルアーを使って、道具も同じなのに、まったく釣果が違う・・・【同じ物件情報をもらっても、まったく買えない人とズバッと買える人がいる不動産投資の厳しい世界】と、なんだかよく似ています。今回の僕は、負け組の方です(*_*)
・・・さて、本題に入ります★
先日、三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスでオーバーローンを引くことについて記事を書かせていただきました。
今ちょうど取り組んでいる案件があり、その結果が来たので参考までにご紹介させていただきます。
僕が三井トラストから提示された（OKをもらった）金額は、【売買価格＋価格の5，5％】でした！！
まだ売買前のため具体的な金額は伏せますが、例を出すと【５,０００万円の物件に対して、５,０００万円＋２７５万円】で、事前審査のOKが出たイメージです。
前回、三井トラストの担当さんから【後で減額はできるので、まずはオーバーローン希望の際は多めに申告してください】と言われていたのですが、その結果が【5，5％】分のオーバーローンであったということになります。
共同担保はかなり余っていたのでもっとオーバーローン出せるのかな？とも思いましたが、本部決済の案件の為、本部からの目線も考慮して決めた可能性もあります。
金額が少なく支店決済できる案件であれば、もしかすると「5，5％の壁」をすんなり超えることができるのかもしれませんが、知り合いの大家さんに聞いてもやはり５％程度でした。
ですので、この数字を一つの指標にしていただけると、イメージしやすくなるかと思います(^^;)
・・・いずれにしても、フルローンだけでも有難いのに、売買で最初にかかる諸経費分まで融資していただけるのは、不動産投資家にとってものすごく貴重な機会です。
いい物件を見抜いて買えるチャンスが来て、もし融資先を三井トラストにしたい場合には、積極的にオーバーローンの希望を出してみるのも大変有益かと思います★
・・・ただ、注意点もあります。それは、オーバーローンをすればそれだけ返済額も増えるということです。お宝物件であれば問題ないケースが多いと思いますが、後に利回りが下がりやすいタイプの物件を相場価格で買ってしまった場合や、割高な物件を買ってしまった際には、オーバーローンは自分に牙を向いて襲い掛かってきます。※もちろん、オーバーローン自体が悪いという訳ではなく、その前の物件目利きが原因ではありますが(^^;)
そのため、もしもフルローンやオーバーローンをする際には、特に初期段階の投資家は【返済比率】に注意するのはもちろん、【将来の返済比率】も考慮する必要があります。
返済比率は家賃が落ちなくても、金利が上がればそれだけで変動してしまう、意外と「もろい数字」です。
自己資金が一定の基準よりも保有しておくことはもちろん、返済比率にも余裕をもてるように組み立てをしていけると、不動産投資での成功や、リタイア生活につながってくると思います★
◆共同担保について
三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスというキーワードを出すと、必ずと言っていいほど「共同担保」という言葉が出てきます。
よく、「三井トラストは共同担保が必要ですよね？？」というご相談・ご質問をいただくのですが、必須というわけではありません。
共同担保として提供できる物件があるとフルローンやオーバーローンを出しやすくなるのは間違いないと思いますが、「融資の可否そのもの」は、共同担保が必須条件というわけではありません。
申し込む投資家の属性や、持ち込む物件の評価額にもよりますが、共同担保がない場合でも、持ち込んだ物件単体で８～９割の融資はそのまま出てしまうことも多々あります。
ですので、もしも「自分はまだ共同担保がないから融資は無理だな～」と考えていらっしゃる読者様がいらっしゃいましたら、「諦める状況ではない。むしろ可能性はある」というようにお考えいただけると、気持ちも前向きになっていいかと思います★
・・・今日はさらにもう少しつっこんで書きますと、「共同担保」そのものに対するイメージが、金融機関側が持っているイメージと異なってしまっている投資家の方もいらっしゃいます。
共同担保は、金融機関から見ると「自己資金」と似たようなものです。つまり「プラスの価値」として算入できるものでなければ、共同担保としての価値は見込めません。
例えば、金融機関から見た評価額が１億円のRCマンションを神奈川県横浜市に所有していたとします。融資はフルローンで１億円借りて、仮に返済が2,000万円進んでいるとします。この場合、金融機関からすると「１億円の評価額－8,000万円の借り入れ＝2,000万円の余剰」となります。（※建物の評価が下がることを考慮しない場合です）
この「プラスの２,０００万円」を持っている物件は、共同担保になり得ます。よって、三井トラストの共同担保として活用できる可能性が高いです。
ですが、もしも「１億円の評価額の物件を買って、まだ１億円の借り入れがある」場合はどうでしょうか？
このケースでは返済が全く進んでいませんので、金融機関から見ると「担保の余剰枠がない」と見なされやすいです。
そして「この物件は共同担保に取れませんよ！」という悲しいことを言われてしまうことにつながります。
結論として、共同担保になる物件をつくっていきたい場合には、物件そのものではなく、「物件の価値と借り入れ額」に意識を向ける必要があります。
ここに意識を向けられるようになると、今度は「いかに実際の価値よりも安く物件を仕入れるか」であったり、「わざと頭金を入れる手法」を採用したりと、不動産投資の引き出しが増えていくことと思います。
この引き出しが多ければ「買っていい物件の幅」を増やすことができるので、不動産投資がより加速すると思います！！
不動産投資は、関連知識はそれこそ際限なくありますが、ポイントだけ抑えていけば難解なものでもなく、コツをつかめば誰にでもチャレンジできるツールです。
どんどん学んで、人生の早い段階で仕掛けづくりをしてしまいましょう★
・・・最後に「釣り」の話に戻ってしまいますが、魚釣りが得意な親友いわく「仕掛けが大事。坂井は、テキトーにやってるから釣れないんだよ」・・・だそうです笑
僕たち投資家は、不動産投資の仕掛けづくりを、頑張りましょう！！さらに僕は、もっと魚が釣れるように、隠れて修行します(^^;)汗
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今回は【三井トラストのオーバーローンについて】についてご紹介させていただきました。不動産投資や私生活になにかしらお役に立てたらうれしいです♪
ブログだと読者様の個々の状況に合った内容は書けないのですが、一般論の中でも役に立つ内容を選んで書いております。
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不動産投資家 坂井 高（たかし）
※より具体的なノウハウや自分にあった指針・投資法をご希望の方向けに個別相談もできます。2018年は東京にいる日数が少ないため、もしリタイア生活・安定した高収入に興味がある方は今年中にお声掛けいただければ幸いです(^-^;
自己投資は素早く、物件選定は慎重に。
一緒に勝ち続けましょう★
http://yosshi-hudousan.hatenablog.com/entry/2017/05/18/232658
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