★売買のコツ【レインズ・土地値】
こんにちは、不動産投資家の坂井 高(たかし)です。いつも記事をお読みいただき、誠にありがとうございます★
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昨日は大分県から帰ってきた大学時代の友人と、新宿でお酒を飲みました！普段はなかなか気の合う仲間と気楽に飲むことができないそうで、とても楽しそうにしてくれていたことが嬉しかったです★
僕は転職をしながら不動産投資をしてきたのですが、就職先を探すときに一つだけ注意したことがあります。 それは、転勤がないという条件の会社を探したということです。
生まれ育った関東圏の方が土地勘もあり、すぐに物件を見に行けるという投資上のメリットがあったため、とにかく地元で働ける会社を探しました。
不動産投資は自分の住まいのあるエリアに括られず、全国でできることが一つのメリットです。ただ、もし自宅の近くで投資が成り立つ環境がある場合には、自分の住まいがあるエリア付近で取りくめると他のライバルよりもスピード感を持って行動できますので他県のライバルよりも有利に進められると思います★
◆【続編】売買のコツ
一昨日ですが、売買のコツについて書かせていただきました。
http://yosshi-hudousan.hatenablog.com/entry/2017/08/12/123700
これまで５０記事ほど筆を持たせていただいたのですが、お盆の影響もあってなのか２日間でなんと６００名以上の方に見ていただくことができました。
いくら独立しているとはいえ、数ある情報の中で目に留めていただけることは大変嬉しいことです。本当にありがとうございますm(__)m
特に【土地値での投資】というテーマに関心を持っている方が多いように感じましたので、今日はその続きをもっとつっこんで書かせていただきたいと思います！
前回の記事では、主に以下の点を書かせていただきました。
１、土地値で投資することの優位性
２、建物価格が高い物件の考え方
３、勝っている投資家は出口が見えている
４、負けている投資家は目の前のキャッシュフローや資産性に目を奪われる傾向がある
５、土地値がわかれば投資が有利になる
・・・僕は研究が好きです。特に不動産投資の学びに対する意欲は高いです。なぜ研究に対する意欲が高いかといいますと、投資で勝ちたいですし、勝ち続けられる人になりたいと思っているからです。
投資・事業で勝ち続けるために大切にしていることは大変シンプルです。それは「自分が出したい結果を出している人から、そのノウハウや、そのノウハウを生み出した思考そのものを盗む」ということを意識しています。
結果が出せた人は、なにかしらの要素が他の大多数の方と違うから他人と異なる圧倒的な結果が出せたのだと推察することができます。
であるならば、その【結果の違いをもたらした原因となる要素】さえわかれば、効率よくキャッシュフローを積み上げたり上手に資産を増やしていけるという結論を導くことができると思います。
僕は投資初期の段階で、実在する金持ち父さんであり先輩投資家でもあるMさんに【坂井君がこれから不動産をしていくのであれば、土地の値段に意識を向けなさい】という教えをいただきました。このストレートな教えが、僕が土地値について学んでいくきっかけとなりました(^^;)
◆土地値の調べ方
今日の本題に入ります。不動産では様々な投資法があるので正解はないのですが、勝っている投資家にはある特徴があります。
それは「出口が見えている」ということです。投資の出口がほとんど見えているわけですから、言い換えると「勝ち試合をしている」ということになります。
なぜ勝ち試合ができるかといいますと、事業の全体像を予め把握できていて、それを成り立たせる買値を厳しめに予想することができるからです。
「ではなぜ買値がわかるのか？」という疑問が生まれてくるわけなのですが、その答えの一つは【土地値がわかるから】です。
土地値さえわかれば「買値と更地売却をした際の差額」の把握ができますので収支計算がしやすくなり、それは買う・買わないの判断速度を上げることにつながり、結果として物件が買えて投資が上手くいき易くなります。
・・・それでは、どうすれば土地値を知ることができるのでしょうか？
この答えは、土地値に詳しい方からその方法を盗むのが一番です★
それは誰かと言うと、不動産会社(の社長、社員など)です。不動産業者になると、通称【レインズ】というシステムに入って、膨大な情報を見ることができます。
その情報とは、賃貸・売買に関わる物件情報だけではありません。更地がいくらでいつ売れたかという情報も明確に載っています。素晴らしい点は、実際の【成約価格】を調査することができることです。
例えば「H29年5月5日、神奈川県南区中村町●●、土地１００㎡、成約価格２,５００万円」といった具合です。
こういった生の、そして実際に現場で起こっている現実に即した情報が山ほどありますので、不動産業者の内部にいる方は自分が知りたいエリアの土地値の研究が簡単にできてしまいます。
実勢価格が明確にわかるのですから、こんなに素晴らしい研究材料はありません！！
・・・ほかにも要素はあるのですが、不動産業者が土地の値段について一般投資家よりも詳しいのは、こういった背景があるためです。
使っている道具自体が違うので、得られる質の高い情報自体がそもそも違うのです。
◆一般投資家がレインズを見る方法
私たち一般投資家はなんとしても勝たないといけませんので、スタート地点が不動産業者よりも不利だからと言ってただ指を咥えて見ているわけにはいきません！！
もしも僕たち一般投資家が、不動産業者しか見れないはずのレインズを見て土地値の研究をしたい場合はどうすればよいのでしょうか。
実は以前は、レインズに入るためのパスワードIDをこっそりと一般投資家に売りさばいている業者がいました。一気に収入を手に入れる禁断の技ですが、よくよく考えるととんでもない手法ですね！！笑
一般投資家はお金を支払うことで、不動産業者しか見ることのできない情報を、自分のパソコンから見ることができてしまっていたわけです。・・・リアルな裏ワザです(^^;)
ですが、レインズに変化が起きました。それは、課金システムの変更です。詳細は省きますが、そのシステム変更によりID自体を売ることのリスクが大きくなりました。そのため今は、こういった業者は少なくなっているのではないかと思います。
ではIDを買う以外には、どんな方法が採れるでしょうか？
その一つの答えは【不動産業者の担当と仲良くなり、その場でレインズを見せてもらう】ことです。実際にこれは実現可能な現実的な方法で、僕の知り合いもやっています★
菓子折りを持って行って仲良くなって【もし検索させてもらって見つけた情報は、必ず御社を通して購入します】という約束を守れば、不動産会社にも大きなメリットです。「自分の監視下で検索してくれるのであればいいですよ～！」という担当はいると思いますし、実際にいます(^^)
もちろん自分自身が不動産業者になるという手段もあるのですが、預託金などの経費を考えると【検索させてもらう】という手段が手っ取り早く、かつ誰でも採用できる方法ではないでしょうか(^^;)
投資に慣れている方の中には「レインズから業者が調べた物件情報もらってるよ～」という投資家様もいらっしゃると思います。
これもいい手段なのですが、僕も会社でレインズを使っていた身なのでわかるのですが、レインズ検索は物件情報が膨大すぎてなかなか骨が折れる作業です。
また、それを自社の帯をつけてPDF変換し、ファックスやメールで送るとなるとどうしてもおっくうな作業になってしまいますし、情報に洩れがあってもそれに気づくことができずに終わってしまいます。
やはり【●●エリアの●●㎡の成約価格を調べたい】といった明確な情報を一瞬で得ないといけない場合には、人に頼らずとも土地値がわかる手段を持っておいた方がいいと思います。
今日はレインズについて書かせていただいたのですが、実はもっと簡単に、かつ素早く明確な土地値を調べる方法があります。
次回はそれについて書いてみようかと思いますので、もしご関心がある方は応援いただけるととても嬉しいです(^^)
土地値の調べ方をしっかりと身に付けて、あやふやな事業計画から勝てる計画へとシフトさせ、そして月額キャッシュフロー１００万円を目指して一緒に頑張って学びましょう。
次回をまた楽しみにお待ちいただければ幸いです★
今回は【売買のコツ～土地値の調べ方～】についてご紹介させていただきました。不動産投資や私生活になにかしらお役に立てたらうれしいです♪
まだ書き始めたばかりなのに、毎日１５０名以上の方が読んでくださっております。こんな若造の言うことに耳を傾けていただけることに、本当に感謝しておりますm(__)m
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不動産投資家 坂井 高（たかし）
※より具体的なノウハウや自分にあった指針・投資法をご希望の方向けに個別相談もできます。2018年は東京にいる日数が少ないため、もしリタイア生活・安定した高収入に興味がある方は今年中にお声掛けいただければ幸いです(^-^;
自己投資は素早く、物件選定は慎重に。
一緒に勝ち続けましょう★
http://yosshi-hudousan.hatenablog.com/entry/2017/05/18/232658
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http://yosshi-hudousan.hatenablog.com/?page=1500295927
「いい物件の情報がほしい方、実際に物件を買いたい方」
