【キャッシュフロー100万円達成塾 ~自由への旅路~】 実在の金持ち父さんから学び、約6年で年間CF1,800万円、純資産1億超え、週休6日を達成したノウハウです★一緒に成長していきましょう(^^♪

このブログでは1人でも多くの方が不動産投資でキャッシュフロー100万円を達成するために、専業大家の技術・思考を公開しています。僕はもともと小学校の教員で、知識もお金もない0からのスタートでした。ですが実在する金持ち父さんであるM氏の教えを実践し、念願の夢だった自由な人生が達成できました。まだまだ成長途中ですが、読者様と一緒にさらなる自由を求める旅路を進みたいと思います★

★売買のコツ【土地値について】

こんにちは、不動産投資家の坂井 高(たかし)です。いつも記事をお読みいただき、誠にありがとうございます★

 

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いよいよお盆に入りますね!!読者様はどこかお出かけになりますでしょうか(^^)?

お盆の時期は人気スポットに人が集まる時期のなので混んでしまいますが、遠方で普段会えない友達が東京に帰ってきてくれたりしますので、それが楽しみです★

 

僕は不動産投資に熱中するあまり3~5年間ほど、ほとんど友人との飲み会や集まりに顔を出していませんでした。数年越しに大学時代の同期に合うと、30歳ですでに出世している人もいれば、資格試験に挑戦しつつも受からずに悩んでいる人もいます。

 

・・・ですが、起業した友人や投資で独立した友人、自営業にチャレンジした友人は全くいません。僕は不動産投資(事業)で独立したわけですが、日本の中では少数派なんだな~としみじみ感じます。

 

頑張ったら頑張った分だけ稼げますし、なにより上司に罵倒されたり理不尽な指示をされることもありません。知的労働はありますがどんどん楽しくなってくるので、もっともっと不動産の実践をする仲間が増えればいいな~と思う今日この頃です(^-^;

 

 

 

◆売買のコツ~土地値を知る~

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本題に入ります。今日は、売買のコツを1つご紹介させていただきます★

 

所有不動産の賃貸・売買をすることで、僕たち不動産投資家は利益を積み上げていきます。インカムゲインが目的の人であっても、短期売買によるキャピタルゲインを狙うタイプの投資であっても、売買をしないと実際には利益を得ることができません。

 

最初から物件を相続している方などを除くと、売買のスタートはやはり購入ということになります。

 

他の商売同様、この物件購入をいかに成功させることができるかが、不動産投資の成功のカギを握っています。

 

・・・物件購入の成功がいかに重要であるかは、ほとんどの方が知っていることと思います。

 

ですが、現実の不動産業界を見ていると、成功している人としていない人がハッキリと分けれてしまっている現状があります。

 

この差はどこから生まれてくるのでしょうか?また、この違いを生み出している原因は一体どこにあるのでしょうか?

 

その正体が見えてきましたので、今日はその中の1点をご紹介させていただきます。

 

それは、【土地値】というテーマの中にあります。

 

 

 

 

◆土地値の把握

いい物件を買うことができれば、その後の不動産投資の8割の成功要素をつかんだことになります。

 

本来の物件価値よりもかなり安く購入しているわけですから、当然周囲の物件よりも客付けも運営も楽になります。

 

こういった買い物件(買うべきいい物件)を手に入れることができる人には、ある共通した視点があります。

 

それは【出口を見ている・結果がほぼ見えている】ということです。出口が見えているからこそ自信をもって早く動き、さらに即決できるので他のライバルを一蹴できるとも言えます。

 

そしてこの【即決】がなぜできるかという質問の答えの一つは、「土地値が見えているから」です。

 

例えば、埼玉県での投資を考えている投資家が、埼玉県の和光市駅周辺の駅徒歩15分以内のエリアで、宅地が更地状態で100㎡で2,500~3,000万円前後で実際に取引されていることが予めわかっていたとします。

 

そうするとこのエリア内で100㎡前後の土地付きアパートが出た場合に、「まず土地値に対して、販売価格がいくらであるか」という視点で見ることができます。

 

当然のことながら、土地値に物件価格が近ければ近いほど、その土地の上に立つ建物で稼がないといけない損益分岐点までの利益は少なくて済みます。

 

仮に土地値以下で物件が買えたならば、現実として買った瞬間に含み益(純資産)を得ることができます。

 

こうなると建物はオマケとしてみることができ、その建物から得る収益(家賃収入)から運営経費を引いた金額が全て利益として考えることができます。

 

 

 

・・・もしこれが逆だとどうなるでしょうか?

 

仮に、3,000万円が実勢相場の土地に建つ物件を7,000万円で購入してしまったとします。築年数やその他の要素もあるので一概には言えないのですが、4,000を建物価格として見て買っているということになります。

 

ここで考えておかければいけないことは、建物はいずれ寿命が来るということです。価値が毎年減ってしまうとも言い換えられます。

 

リノベーションなどを事業計画に入れて最初から計算して投資をする場合を除けば、この建物価格4,000万円は、いずれ自分の手元からなくなってしまう資産と考えなければいけません。

 

そうすると、「まず家賃収入で将来無くなってしまう4,000万円を稼いでから、その後やっと利益が自分に入ってくる」という構図が出来上がります。

 

・・・分かりやすくするために説明をかなり省略していますが、最も土地としての価値が高くなる「更地としての売却」という出口を描くのであれば【購入価格が土地値と離れれば離れるほど、損益分岐点までの距離が長くなり、たくさん稼がないといけなくなってしまう】という事実を把握しておかないといけません。

 

まさにこのポイントが、成功する人が意識的・無意識的かは別として持っている視点の一つだと思います。

 

もしもここまでの説明で「正直よくわかりません!!」という方は、これだけ覚えていただければ大丈夫です。

 

「土地値もしくは土地値以下の物件は、失敗しにくい(=儲かりやすい)」・・・体にしみ込ませていただきたい言葉は、たったこれだけです!!(笑)

 

もちろん、例外も多々あります。例えばもともと人口が少なく土地の価値が薄い地方のエリアです。

 

こういったエリアの物件は物件価格=ほぼ建物価格として投資を考えないといけませんので、必然的に利回りが都心の物件よりも高くなりますし、そうでないと買ってはいけません。

 

土地の価値がない分、投資全体で考えた時に経費をほぼ全て家賃収入から支払わないといけないからです。

 

仮に土地に少なからず価値があったとして、建物解体費、立退き費用、戸建用地としての分筆などの費用を差し引きすると土地値と同じ程度になってしまう場合には、もはや土地値はないに等しくなります。

 

将来の資産性がない分、かなり頑張ってキャッシュフローを積み上げないといけないですし、得られるキャッシュフローと自分が生活費・趣味などに使ってもいい金額とにかなりの差がでます。

 

こういった地方のエリアで上手に投資をされていらっしゃる方は、このことは当然に理解しています。ですので、相場で利回り15%で出ている物件を、20%、25%、30%で購入しています。

 

そうすればキャッシュフローが爆発的になりますので、運営経費や生活費、趣味にお金を使ったとしても資産(この場合は現金として)を増やしていくことができます。

 

 

勘のいい方はもうお気づきかもしれませんが、利回りと資産性とエリアは、全体で慣らすとバランスが取れているのです。値付けは、需要と供給と実際得られる利益を調整して、ギリギリ儲かると購入希望者に見えるよう調整し、設定されている場合がほとんどです。

 

そのため、戦略や収支計算の技術が甘い投資家がどんどん不動産業者にうまく買わされて、利益をのみ込まれていってしまうのです。

 

・・・なんとも残酷で、弱肉強食そのものの構図・現状です(>_<)

 

さらに一度見立ての甘い物件を買ってしまうと、キャッシュフローはあるはずなのに純資産が増えていかなかったり、運営経費の関係で思ったよりもキャッシュフローが手元に残らず、貴重な資金が枯渇してしまいやすくなる・・・実際に今の不動産投資の現場で起こっているのは、こういった現象です(>_<)

 

 

 こういったことにならないように、もし既にこのような状況になってしまっている方は一刻も早く抜け出せるように、確かな見立てと計算ができるようになっていかないといけません。

 

今は高値で売却できる市場ですのでまだリカバリーがしやすいですが、見立て技術の向上を怠ると、相場が下がってきたときに大変なことになってしまいます。

 

その見立てを一気に良くするためには【土地値の正確な把握ができる投資家になること】が大変重要です。

 

 

今日書きたいことはここまでなのですが、狙ったエリアの土地値を簡単に把握できる方法が複数ありますので、もしこの記事の反響が多くいただけた場合にはもっとつっこんで書いていこうかと思います(^-^;

 

ぜひ一緒に物件の見立て技術を向上させて、いい物件を低金利のうちに手に入れてしまいましょう★ 

 

 

  

 

今回は【売買のコツ~土地値~】についてご紹介させていただきました。不動産投資や私生活になにかしらお役に立てたらうれしいです♪

  

まだ書き始めたばかりなのに、毎日150名以上の方が読んでくださっております。こんな若造の言うことに耳を傾けていただけることに、本当に感謝しておりますm(__)m

 

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不動産投資家 坂井 高(たかし)  

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自己投資は素早く、物件選定は慎重に。

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