三井トラストのデメリット④⑤
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今日は、今日という日が来ることを楽しみにしていた方が日本中にいる特別な日です。
なんの日かといいますと、ズバリ【ドラゴンクエストEleven】の発売日です★
ドラクエは国民的人気ゲームなのですが、僕は去年までプレーしたことはありませんでした。ポケモンは学校で流行ったのですが、ドラクエをやっている友人はあまりいなかったように思います。
妻の勧めで初めてDSを買ってプレーしてみましたが、見事にハマってしまいました笑
そんなこんなで、先行予約をしたドラクエのソフトを午前中に買ってきました。がしかし・・・
なんだこれ～( ﾟДﾟ)！！！
この列、ずっと続いています笑
不況だとかなんだとか言われていますが、結局素晴らしいサービスにはみんなお金を惜しまないということをビジュアル的に思い知らされた一時でした★笑
◆三井住友のデメリット
さて、本題に入ります。前々回の記事から、ノンバンクである三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスの詳細についてご紹介させていただいています。
三井トラストはうまく使えば不動産投資の規模拡大にかなり役に立ちます。低所得の方からでもチャレンジできる貴重な金融機関ですので、知っておいて損をすることはまずないと思います。
ですがもちろんデメリットもありますので、そこも十分把握してから自分のこれからの投資に合う・合わないの判断をされると良いかと思います(^-^;
前回の記事では三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスのデメリットについて書かせていただきました。
途中で終わってしまっていましたので、続きを書かせていただきます。
まず、下記の５点が主なデメリットとして挙げられると思います。
①借入時に手数料がかかる
②保険料が高い
③最初は金利が高い
④共同担保をひたすら取る
⑤早期返済に違約金がかかる
今日は④・⑤についてご紹介させていただきます★
④共同担保をひたすら取る
三井トラストは、共同担保が大好きです。もちろん共同担保がなくても融資をしてもらえるのですが、その場合には基本的には２割の頭金を要求されます(融資担当の腕と、買主の属性で変化します)
もしも既に物件を所有していて、その評価がでる場合には共同担保として提供することで頭金なしでフルローン・オーバーローンを狙うことができます。
物件の評価方法は金融機関によって異なるのですが、三井トラストの場合は３つの観点から物件を評価し、その中で一番高い評価を採用してくれるケースが多いように感じます。
これは融資を受けるという観点からは大変素晴らしいメリットなのですが(評価が高いと融資額が伸びるため)、逆を返すと共同担保として通常では入れられない物件にも、担保提供を求めてくるということです。
もし積極的に三井トラストで借りていくプランを採用する場合には、自分が所有している物件をどんどん担保に取られる覚悟も必要かもしれません。
この担保に関連したことでもう一点デメリットになることがあります。それは、【根抵当権を使わない傾向が強い】ということです。
※抵当権と根抵当権の区別がつかない方はぜひ勉強してください。この区別は大切です。
根抵当権を使わないで担保設定をしてくるため、物件を買い増すごとにどんどん抵当権の数が増えていきます。
そうすると生じる問題が、登記費用の増加です。司法書士の先生の手間も増えますので、登記に関する諸費用が十万円単位で変わってきます。
ちなみに今年僕が買った物件の登記関連費用は１００万円を超えました！！
なかなかの出費です(^-^;
もしこれが根抵当権で対応できる場合には十万円単位で安くできることを考えると、デメリットとして挙げられるかと思います。
・・・ただ、このデメリットは投資中盤以降に出てくるものですので、これからチャレンジしていく方はあまり気にしすぎなくてもいいと思います！
⑤早期返済に違約金がかかる
三井トラストのルールとして、早期返済をする場合には違約金を取るという仕組みがあります。具体的には、返済額の２％(最低20,000円)が費用としてかかります。
もしも2,000万円の融資を受けていて、それを他行に借り換える戦略を採ったとします。すると違約金だけで40万円かかりますので、新しく登記する費用も考えると決して安くはないと出費になると思います。
早期返済に関しては、他の金融機関でも同じように違約金のルールがある場合があります。三井トラストは完済の時だけでなく、例えば200万円を内入れしたいといった場合にでも問答無用で２％を求めてきますので、デメリットとして挙げさせていただきました(^-^;
◆その他
デメリットとは言えないかもしれないのですが、もう一点知っておくべき特徴があります。それは、シェアハウスに関してです。
三井トラストは再建築不可物件を含めかなり柔軟に物件を評価して融資をしてくれるのですが、なぜかシェアハウスにだけは非常に厳しい視点を持っています。
戸建として買って後からリフォームするケースは可能かもしれませんが、最初からシェアハウスとして運営されている物件を購入して不動産投資をするプランを想定している方は、現金買いか別の金融機関を模索する方が無難だと思います。
・・・書類を偽造して戸建として買うという裏技もありますが、もしそれが発覚して全額返済を求められた時の恐ろしさを考えると、やはり正攻法で行く方が長い目で見ていいのではないでしょうか(^-^;
次回も三井トラストに関する内容をご紹介したいと思います！！
上手に使えばとてもいいパートナーとなる金融機関ですので、ぜひ一緒に学んでいきましょう(^^)★
今回は【三井トラストのデメリット④・⑤】についてご紹介させていただきました。不動産投資や私生活になにかしらお役に立てたらうれしいです♪
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不動産投資家 坂井 高（たかし）
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「2017年度中にどうしても物件が買いたい方」
