【不動産のリスク】生産緑地に関して～２０２２年問題～ - 【キャッシュフロー１８０万円達成塾　～自由への旅路～】　実在の金持ち父さんから学び、約６年で年間CF１,８００万円、純資産１億超え、週休６日を達成したノウハウです★一緒に成長していきましょう(^^♪

こんにちは、不動産投資家の坂井高(たかし)です。いつも記事をお読みいただき、誠にありがとうございます★

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昨日、僕を不動産投資家に育ててくださった先輩投資家のMさんと話す機会がありました。本当は別荘に関するバケーション関係の相談で電話をしたのですが、９８％不動産の話ばかりして盛り上がりました！！

やはりリタイアしても、不動産で人生を変えた人はずっと不動産が好きなんだな～と感じた一時でした★

・・・そんな雑談の中で、実は僕はこっそりメモを取っていました。なぜかと言いますと、雑談の中にも成功の秘訣やノウハウにつながるヒントが山ほどあることを過去の経験から知っているからです。

この先輩投資家のMさんはとんでもなくクレバーな投資家で、世の中を仕組みで捉えて先に仕掛けておく天才です。

そんな方の会話ですので、当たり前のようにすごいノウハウをさらさら～と話します。ですが一つ問題があり、頭が良いため、話すスピードが速すぎるのです。

ですので仕方がなくメモを取って後から深く勉強するという作業をいつもしています★

今日はそんな会話の中で出てきたキーワードの一つをご紹介させていただきます！

◆生産緑地の問題

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昨日の会話の中で、いきなりMさんから『坂井君は、生産緑地解放問題とこれからの不動産についてどう思ってるの？』と聞かれました。

残念なことに僕は生産緑地について研究していなかったので、素直に言いました。

するとMさんは『生産緑地の開放によって影響を受ける人の数は非常に多いよ』とだけ言って、すぐに次の話題に入りました。

・・・こうゆう時のMさんからのメッセージは決まってこうです。さっさと勉強しなさい！！笑

こんなメッセージを残されて、勉強しないわけにはいきません(^-^;

しばらく情報を取得した結果、大きく分けて以下の点が気になりました。

①自分の想定よりもはるかに多くの生産緑地が、自分の投資エリア内に存在する

②税額増加に伴い、その緑地の多くが開放される可能性が高い

③３０年契約だったため、仮に３０歳で契約した人でももう６０歳。すなわち、１０年更新をする人がどんどん少なくなっていくことが予想される

④開放された土地を大手デベロッパーが虎視眈々と狙っている

・・・この④点から導き出される仮説は、【多くの緑地が開放されてしまい、その大部分をデベロッパーが取得する】ということです。勢いのあるD社やS社がここぞとばかりに躍進する姿が、目をつぶっていても浮かんできます。

つまり、新築共同住宅の乱立という現象が予想されます。そうすると影響を受けるのはやはり、その周辺の既存物件を運営する大家・不動産投資家です。さらに、そのエリア周辺で不動産投資をしようとする方への影響も少なくありません。

◆実際に生じる問題

生産緑地の内容を見てみますと、東京・神奈川・埼玉・千葉・大阪・愛知県のわずか６都道府県で生産緑地全体の８割を占めています。

２０１３年の調査結果ですと東京都だけで１,０００万坪、埼玉県で５００万坪を超えています。果てしない数字です。この全てではないにせよ、すさまじい広さの土地が宅地として機能をし始めてしまう状況は不可避です。

そうするとまず起こる問題が【新築物件の乱立】です。同じ時期に新築物件が建つわけですので、築古ではないにもかかわらずライバルが多くなってしまいます。これは由々しき問題です。

希少価値があるからこそ高く設定ができる、いわゆる【新築プレミアム家賃】もライバルが増えれば当然低くなってしまいます。

それでも売主(デベロッパーなど)は高く売らないと商売になりません。結果として、そんな状況は無視して初期の家賃設定を【新築プレミアム価格】でしてきますので、そのトリックを予想できない買主(大家・投資家・地主など)は予想していた収益を得れない人が続出すると思います。

これが裕福な地主系大家であればまだいいとして、サラリーマン大家で対策を練らずに参入してしまった場合は最悪の結果が待ち受けていることは容易に想像できてしまいます。

新築物件を甘い見立てで買う・買わされてしまうことにより、今よりもさらに多くの【こんなはずじゃなかった】という方が増えてしまうことが予想されます。

これがまず第一の問題です。これに対するリスクヘッジは、投資家自身が自分の知識・技術を上げて市場と物件を冷静に見極めることだと思います。

割高で物件を取得してしまうとリカバリーが非常に大変ですので、せめてこのブログを読んでくださっている読者様だけでもこのリスクをヘッジしていただければと願うばかりです。

◆都心周辺の物件を所有する方の二次被害

次に起こる問題も、家賃関連です。詳細は省きますが、今回の緑地開放でまず最初に影響を受けやすい物件が、新築・築浅タイプです。

新築・築浅はその資産性(建物価値)を元に融資を受けている方が多いのですが、資産価値が高い分利回りが低い傾向があります。

ただでさえ低めのキャッシュフローがさらに低くなるリスクがありますので、これもまた重大な問題です。

新築物件が乱立することで同じエリアの新築の家賃が下がるのは当然の結果ですが、その影響は築浅物件と都心周辺の物件全体に２次的に影響します。

なぜ築浅物件にも影響するかといいますと、新築物件の家賃が下がるとそれまで新築プレミアム価格が高くて住めなくて【我慢して築浅を選んでいたマーケット】が新築に流れてしまうからです。

ぼくは不動産賃貸会社で何百人といったお客様の部屋探しをお手伝いしてきましたが、「築浅で妥協するしかないからしぶしぶ我慢する」というお客さんを現場でたくさん見てきました。

一見贅沢なようにも見えますが、実際に存在するマーケットなのです(^-^;

この【我慢マーケット】が新築に流れると、築浅物件は苦しい状況になります。特に築５～１５年ほどの物件が受ける影響は小さくないと思います。

◆都心の周辺物件

生産緑地が存在するのは主に都心部ですが、緑地がないからといって安心していいわけではありません。むしろ僕が一番心配しているのは、【都心にマーケットを取られてしまうエリアの物件を持つ大家さん】です。

具体的に説明しますと、例えば千葉県の西船橋エリアに物件に新築物件が乱立したとします。そうすると需要と供給のバランスが取れて落ち着く数字まで、家賃が下がります。安定するまでの期間も未知数です。

西船橋駅エリアはその利便性・生活環境の良好さから大変人気の駅です。そのため家賃相場が高く、現状では我慢してその周辺エリアで住んでいるマーケット(大勢の潜在顧客層)があります。例えば東武野田線、東葉高速線沿いに住んでいる入居者さんが、そのマーケットです。

このエリアにもし自分が住んでいて、西船橋エリアにある賃貸マンションの家賃が自分が借りているマンションと同じ家賃だったら、どう感じますでしょうか？

その大多数の方は、西船橋エリアに動きたいというニーズが生まれてしまうと思います。そしてその結果として、一部の方は実際に引っ越してしまうでしょう。

わかりやすく書くために極端な例を出してはいますが、実際にこの現象が現場で起こるとマーケットを奪われるエリアの大家さんは苦しくなってしまいます。

もちろん、この場合ですと西船橋エリアがさらに魅力的に栄えて、その周辺のエリアもまた盛り返すことも可能性としてはあります。

しかしそれが実際に起こるか、起こるとしたら何年先になるのかを読むことは容易ではありません。

また【自分に残された寿命の中でどれだけのリターンを不動産から得れるか】という視点で見るとやはりデメリットの方が多くなってしまうかと思います。

それだけ、家賃の下落というデメリットのインパクトは強いですし、切実な問題なのです。

この問題に対するリスクヘッジは、自分の置かれている状況を冷静に分析して、数字化してみることだと思います。そしてもしも生産緑地の開放による影響が事業計画に大きくマイナスの影響をすると判断した場合には、売却して逃げ切るのか、それとも保有して耐えるのか、なにか別のマーケットを模索するのかといった具体的な行動を起こす必要が出てくると思います。

いずれにしても【生産緑地問題】はもう数年先に迫ってきていますので、物件を既に所有している方は【自分の事業にどういった影響を及ぼす恐れがあるのか、行動を起こす必要があるのか】　これから不動産投資をしていく方は【生産緑地が多いエリアへの投資をどう見て、いかに冷静に判断していくか】という視点を持てるといい結果に結びつくのではないでしょうか。

この問題を自分事として考えさせてくださった先輩投資家のMさんに、改めて今日とても感謝しました！！

僕も含め、これから頑張っていく必要がある方はどんどん頭の筋肉を鍛えて、一緒に成長していきましょう。そしていい結果を出し、人生を一歩づつ変えていきましょう★

他にも山ほどいい情報をいただいたので、ブログで書ける範囲のものはまた書かせていただきたいと思います(^^)♪

今回は【生産緑地に関して】についてご紹介させていただきました。不動産投資や私生活になにかしらお役に立てたらうれしいです♪

まだ書き始めたばかりなのに、毎日１００名以上の方が読んでくださっております。本当に感謝しておりますm(__)m

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不動産投資家　坂井高（たかし）

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