【番外編】物件調査のコツ
こんにちは、不動産投資家の坂井 高(たかし)です。いつも記事をお読みくださり、本当にありがとうございます★
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貯金わずか４０万円、低所得でのスタートから５年間必死にがんばり、２８歳で会社をセミリタイア、その後１年でキャッシュフローが月額１５０万円以上、年間１,８００万円以上になりました。
【自分で自分を守る・将来に備えて純資産を増やしていく】という視点にもこだわっており、ようやく１億円の大台にのることができました。
今の僕のライフワークは、以前の僕と同じように収入やライフスタイルで悩んでいる方が一人でも多く【週休６日・安定した高収益】を達成できるようお力添えをすることです。
不動産に興味がある方はもちろん「低所得からでもリタイヤ・独立して自由になりたい！！」という目標がある方のお役に立てれば嬉しいです♪
さっそく今日も不動産投資で結果を出すのに役に立つアイデア・知識をご紹介させていただきます 。
今日のテーマはこちらです→【番外編・物件調査】
ここ一週間【リタイアについて】というテーマで記事を書かせていただいています。本当は続きを書く予定だったのですが、新鮮なネタが今日あったので番外編としてご紹介させてください(^^)
◆具体的な物件調査
僕は、購入物件を検討する時に【90％これは買う】と判断したものしか現地にはいきません。投資を始めた初期はたくさん見に行っていたのですが、数年前からほとんどいかなくなりました。
これは決してサボっているのではありません笑
物件の所在地さえ教えてもらえれば、その物件の間取りやだいたいの建物状況、そして賃貸相場などの調査項目が家にいてもできるようになったためです。
言い換えると、現地に行く前に必要な情報の８～９割は調べることができるというありがたい環境が今揃っているということです。
今日僕が実務レベルでどう行動したかを、順を追ってご紹介させていただきます！！
１、情報が入る
物件情報はいろいろなところから入ります。今日は僕の弟が持ってきてくれた物件情報でした★
スペック：東京都足立区 利回り11～12％ 築30年 駅徒歩12分 木造2階建てアパート バス別１K4戸 価格2,000万円
なかなかいい条件でしたので、前向きに調査をかけることにしました！
２、建物状況をざっとみる
不動産仲介会社に連絡して、住所を聞きます。教えてくれない場合もあるのですが、本気で検討している空気・トークを出すと教えてもらえる場合もあります！
住所がわかったので、まずはグーグルマップで建物の外観を探します。運よく４メートル幅の公道に面した角地でしたので画像が見れました。
基本古くても僕はあまり気にしません。それよりも、放置されてきたタイプか修繕されてきたタイプかを見ます。今回は後者の可能性が高いことがわかりました。
周辺には新築の戸建てが多く、畑などはありません。戸建用地としての需要はそこそこある地域だと判断しました。近くに工場などはなく生活環境もよさそうです。
※もし戸建用地としての需要が乏しいと判断した場合には、僕はほとんどの場合見送っています。
３、部屋の間取りを調べる
間取りの調査は重要です。直接家賃に響くからです。今回、不動産会社の間取り情報は１部屋しかなかったため、あと３部屋の間取りを調べます。１部屋は同じタイプの間取りのため、残り２部屋を調べればいいということがわかりました。
物件の名称を調べたら、それをネット検索にかけます。
今回はヒットして、入念に調べたところもう１タイプの間取りを発見できました。寝室は6帖あり、窓も多く快適そうでOKです。
お風呂も重要ポイントです。給湯ですが、残念ながら正方形のタイプです。ここで目線を厳しくします。正方形のお風呂は人気がありません。僕は賃貸物件を仲介していたので、現場でお風呂の小ささを理由に断られたことが何度もありました(^-^;
寝室に収納はあるのですが、吊り戸棚タイプでサイズも大きすぎて、部屋が狭くなっています。これは買った場合は解体撤去することにしてスルーしました。※デメリットは、克服できるもの・できないものに分けて考えるとグッドです。
次に見るのが意外と重要な洗濯機置き場。これは外ですがOKです。もしこれが2層式の洗濯機しか置けない場合には、修繕費を上乗せして考えます。今回はセーフです。
キッチンはガスコンロ２口タイプです。これもグッドポイントです。
あとは細かい項目で写真から判断できないため、一旦保留です。
４、賃貸相場を調べる
重要項目です。これを誤るととんでもない失敗を招きます。
まだ事前調査の段階ですが、僕はかなり厳しく見ます。なにを見ればいいかというと、【これからの成約家賃】です。詳しくはまた別の機会に書きますが、大事なのは成約家賃です。それも、未来のです。
今いくらで入っているかは、意外かもしれませんが僕は全くと言っていいほど気にしません！！
なぜならば、高値で売却することを目的としてわざと売主が知り合いにキックバックして住んでもらっていることがあるからです。これに騙されると痛い仕打ちにあいます。
ですので僕は家賃を０から再計算します。すでに入ってる人の家賃を無視するので、不思議に思われる方もいるかもしれません笑
未来の成約家賃を、今回は以下のように調べました。
【１、ホームズ・スーモを見る】・・・今出ている物件の募集相場を見ます。今回は募集物件が多く、供給過多の状態でした。そのため、募集家賃の20％引きを成約相場と予想。
【２、不動産会社へヒアリング】・・・そのエリアに詳しい営業マンを探します。今回は運よく隣駅にエイブルさんがあったため、迷わず電話。デキる担当を探すことが重要です。詳しい人なら、店長さんでも営業マンでもOKです。
※電話だけのヒアリングは玄人向けです。営業マンが言ってることが現実的なのかどうか判断ができない最初のうちは、必ず不動産会社に直接出向き数軒回って調査した方が安全です。統計を取ることで、先入観や人によって異なる考え方のブレ幅が調整でき、現実的な数字に落とし込めるためです。
・・・電話でのヒアリングの結果、僕の予想家賃よりも5,000円高く成約できるとのこと。具体的には4，5万円予想でした。
ですが僕は、あえて4万円を下限家賃として設定しました。なぜかと言うと、経営はこれから始まるからです。今いくらで成約するかも、参考程度でしかないのです。
あまりにも厳しく見てると思われますでしょうか？？
その通りかもしれません。僕はとても慎重に家賃設定をします。
実はこれには理由があります。僕は長期保有のインカムゲインをメインに事業を行っているので、家賃収入が全てです。
この基礎部分が崩れると、事業計画は崩壊します。さらに、物件を買いたい時は気持ちが前のめりです。無意識のうちに、つい楽観測で考えてしまいます。
ですが、そもそもこれが落とし穴の始まりなので、僕はあえて厳しく見ます。いつも同じで、今回も同じように行動しました(^-^;
【３、事業計画】
建物と需要を見て、何年運営して、どのタイミングで売却するかを決めます。今回は戸建用地としての売却を前提に計画しました。
次に行うのは収支計算です。個別相談に来てくださった方はご存知の通り、例の道具を使います。
収支計算は事業の命です。僕は市販されている収支計算表が現実離れしていることがわかってしまっているので、市販のソフトは使いません。オリジナルソフトで厳しく計算します。
・・・結果、ここでほぼアウト決定でした。黒字にはなるのですが、自分の基準以下でした。
え！？都心で利回り12％で、しかも訳ありじゃない普通の物件でも買わないの！？10％でも買ってる物件持ってるじゃないですか！！
こんな疑問も持たれる方もいるかもしれません。ですが実際には、僕は利回りだけよくても買いません。17％で高立地の1棟マンションを平然と見送って、その隣の10％アパートを買ったこともあります笑
本当に儲かる物件は利回りだけでは残念ながら判断できないのです！！
今回の物件は立地に対しての利回りはいいのですが、土地の価値が想定よりも安かったことが難点でした。せっかくのインカムゲインが、売却時に喰われてしまうのです(>_<)
もちろん指値の可能性も残っているので、それは明日の課題です。ただ、指値額が大きいので恐らく見送ると思います。
僕は本気で買おうと思わない時は、この調査の第階まですらもいきません。最初の印象ではもっと儲かる物件だと思ってました。
この物件は、正直買う気でした！！・・・３月に買ったばかりなのに笑
その前のめりな気持ちを止めてくれたのは、冷静な調査です。この調査を妥協なくやったおかげで、今日僕は基準以下の物件を買わずに済んだのです。
物件を買わないという判断は、失敗とはまったく別物です。調査の結果買わないと判断できたことは、成功だと僕は思っています。
買う・買わないの判断を正確に１件ずつ積み重ねることが重要です。買わない判断の経験値が増えると、逆に買っていい物件がわかるようになってくるからです！
・・・今日はざっくりとですが、僕の調査の一例をご紹介させていただきました。物件によって調査の仕方は変わりますが、大枠は一緒です。
人生は一回しかないので、物件選定に失敗している余裕はありません。他人の甘い言葉にまどわされずに、いい物件だけを見抜いて買っていきましょう！！
※今回の物件は、現金で買う方は大幅な利益が出ます。物件自体が悪いということではなく、借金で買うことを前提にした僕の基準に満たなかったというのが正しい表現です。基準も融資額も人によって異なりますので、あくまで参考としていただければ幸いです。
今回は【番外編・物件調査】についてご紹介させていただきました。不動産投資や私生活になにかしらお役に立てたらうれしいです♪
今日は以上になりますが、 僕は現場で使えるアイデア・行動が好きですので、これからもノウハウを公開していきたいと思っています。
まだ書き始めたばかりなのに、毎日１００名以上の方が読んでくださっております。本当に感謝しております。これからもどうぞ応援よろしくお願いいたしますm(__)m
不動産投資家 坂井 高（たかし）
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http://yosshi-hudousan.hatenablog.com/entry/2017/05/18/232658
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※2018年は東京にいる日数が少なく、個別相談ができなくなる可能性があります。もしリタイア生活・安定した高収入に興味がある方は今年中にお声掛けいただければ幸いです(^-^;
実は、物件を買えない方と買える方の中にある差は紙一重です。その紙一重となる要素は人によって違うのですが、なかなか自分では発見ができません。トッププロと呼ばれる人種ですら自分の弱点・戦略は人から教えてもらう場合がほとんどです。言い換えると、その紙一重を発見できるかが成功と失敗を分けてしまいます。
もし今の自分に足りていない【紙一重の要素】が知りたい方はお声掛けください。自分では気づかない弱点・課題を克服して、一緒に成果を出しましょう(^^♪
真面目な話ですが、僕が個別相談でご紹介している不動産投資の技術は一生使えます。そして来てくださった方にお渡ししている秘密兵器も、僕自身が現場で使っているものと全く同じです。
それは、自分を見失わず、他人にコントロールされずに純粋に物件選定ができる唯一の武器であり防具です。この道具無しに僕が物件を買うことは１００％ありません。
どんな分野でもそうですが、一流を目指す人は道具を徹底的に選び、そして手入れを怠りません。それが結果に直接結びつくことを強く自覚しているからです。
初心者から高収入を得るためには、まずは道具から揃えないといけません。僕が物件を買うために使っている道具は市販されておらず、僕が６年間かけてつくりだしました。まさに虎の子です。それを差し上げます！！
さらに、僕が本気で教える方には不動産投資のノウハウだけを話すことはしておらず、現場で使うための「技術」をお伝えさせていただいております。
なぜならば、自分自身に３００万円以上の投資してきた経験と10棟以上の一棟物件を購入してきた実務経験から、小手先のノウハウや表面的な知識が現場で役に立たないことも身をもってわかっているからです。
はっきり言って、不動産投資のノウハウを身に着けた程度では残念ながらライバルに勝てません。皆同じようにネット上のノウハウを探して行動しているからです。
それでも勝ち組・負け組に分かれてしまう原因は、身に付けている技術と道具、戦略、情熱、人間力、営業力などの差が挙げられます。道具はお渡しできます。技術も身に付けることができます。あとは事業に対する情熱、周りを味方に巻き込んでいく人間力を磨くことで成果は後から必ずついてくると確信しています。
頑張る気持ちはあるのに行き詰ってしまっている方には、ぜひ現場で役に立つ技術・人間力を一日でも早く身につけて、成功してほしいと心から思っています！！
自己投資は素早く、物件選定は慎重に。
一緒に勝ち続けましょう★
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