【続編】なぜリタイアできないのか
こんにちは、不動産投資家の坂井 高(たかし)です。いつも記事をお読みくださり、本当にありがとうございます★
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貯金わずか４０万円、低所得でのスタートから５年間必死にがんばり、２８歳で会社をセミリタイア、その後１年でキャッシュフローが月額１５０万円以上、年間１,８００万円以上になりました。
また、将来に備えて純資産を増やしていく視点にもこだわっており、ようやく１億円の大台にのることができました。
今の僕のライフワークは、以前の僕と同じように収入やライフスタイルで悩んでいる方が一人でも多く【週休６日・安定した高収益】を達成できるようお力添えをすることです。
不動産に興味がある方はもちろん「低所得からでもリタイヤ・独立して自由になりたい！！」という目標がある方のお役に立てれば嬉しいです♪
さっそく今日も不動産投資で結果を出すのに役に立つアイデア・知識をご紹介させていただきます 。
今日のテーマはこちらです→【なぜリタイアできないのか 続編】
◆リタイアができる「２つの条件」
前回の記事では、リタイアを現実に結果として出すためのコツをご紹介させていただきました。それは、下記の条件を満たすということです。
①生活費を大幅に上回る不労所得タイプのキャッシュフローがある、②老後に使う現金１億円が用意できるメドが既にある
◆①生活費を大幅に上回る不労所得タイプのキャッシュフローがある
安定した不動産運営から得ることができる家賃収入は、不労所得タイプに入ります。
もちろん保有している株式からの配当や所有している会社からの報酬も同じタイプです。自分の時間・労働力を提供しないで収入を得ることができる点が、給与収入との大きな違いでした。
ですが反面、不動産からの収入は毎月一定にはなりません。修繕費や、空室などによる機会損失が発生することがあるためです。
こういったメリット・デメリットを勘案すると「月々の支出を大幅に上回る不労所得タイプのキャッシュフロー」がリタイアには必要ということがわかります。
また、家族がいる方、独身の方、都心に住んでいて生活費が高い方、自給自足で生活している方など状況が人によって異なります。現実的には、月額５０～１５０万円の安定したキャッシュフローが最低ラインになるかと思います。
この大幅なキャッシュフローという視点は、誰もが認めるリタイヤの条件の一つなのではないでしょうか。
◆②老後に使う現金１億円が用意できるメドが既にある
問題はこの②です。①に比べて地味でかつ考えるのがおっくうになる要素でもあります。それが関係してなのか、この条件をクリアできないために会社を辞められない方が多いという現実もあります。
前回の記事でご紹介させていただいた通り、1,000万円もあれば会社自体は辞めることができます。ですが大切なことは、会社を辞める=セミリタイアにはならないということです。
会社を辞めるということは、将来もらえると予想される多額の退職金を放棄するということです。そうすると、その退職金相当分を別な形で自分が用意しないといけないという宿命を負うことになってしまいます。
前回の記事では具体的な例として、老後に１億円かかるという想定をしそれを「自分で用意する」という観点で考えました。
ハッキリ言って、１億円を用意するのは大変です(>_<)ですが逆に、なんとかして自分で１億円が用意できさえすれば、気持ちよくリタイアできる条件がクリアできます！
・・・大きな課題ですが、実は時間をかければこの問題はクリアできます。今日はその投資法をご紹介させていただきます！！
◆土地に目を向ける不動産投資
僕の投資手法は、実は土地を重視したものになっています。
それは学生のころからお世話になっている先輩投資家のMさんから「君がもし若くしてリタイアしたいなら建物ではなく、土地を重視した投資をしていきなさい」というアドバイスをもらったことが影響しています。
これは建物はどうでもいいということではなく、収益が上がる案件(投資として成り立つ範囲)の中で土地の価値が高いものを狙っていくというニュアンスです。
具体的なアドバイスとしては「戸建用地として高値で売却できる土地を狙いなさい」と教えていただきました。
それから僕は１都３県(東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県)の中で、戸建用地として人気がある場所を自分なりに勉強して、駅からの徒歩圏内で物件を買い進めていきました。
①戸建用地として高値で売却できて、②利回りが高くて(最低でも10％以上)、③融資が９割以上出る物件
僕は低所得だったのと、まだ年齢も若く貯金が少ないという状況でした。その中で物件をどんどん買い増していくには①～③のすべての条件を満たす必要がありました。
たくさん頭金を使えるのであれば買える物件の幅は広がるのですが、僕にはそれができなかったのです(>_<)
当然ですが、この３つの条件をクリアする物件はそう頻繁に見つかるものではありません。なんど妥協しようかと思ったこともあります。ですが諦めずに探し続けた結果、１年に１～2棟ペースで買うことができました。
そして５棟目を買った時点で、会社をセミリタイヤできました。それは、キャッシュフローが支出を大幅に超えたこともありますが、一番は将来への最低限の備えができたと判断できる根拠を持つことができたからです。
◆将来必要な１億円のメド
僕が買った５棟のうちの４棟は全て、東京23区の駅から15分以内の好立地です。さらに、土地の面積が80～200㎡の、戸建用地として高値で売買される土地付きの１棟アパートです。(※３棟目に買った物件の土地だけは200㎡を超えているので、将来２～３筆に分ける予定です)
いずれにしても、この４棟を土地(５～６筆)として売却すれば安く見積もっても1億5,000万円以上になります。解体費・立ち退き費用・仲介手数料などの諸経費を引いても１億円以上は手元に残る計算です。
この土地としての価値が、僕が引退を決意できた根拠です！！
もちろん予想と言われてしまえばそれまでですが、それは退職金や年金も同じです。むしろ厳しく計算したり、今後増やそうと思えば自分の意志で増やしていける分だけ土地という資産を持つことは有効な手段だと思います。
・・・もちろん、安心感が最大になるのは借金を完済した時です。僕は5棟目までは10～25年で融資を受けていますので、借金がなくなるのは僕が52歳になった時です。まだ先の話です。
それでも60歳までに老後の資金が用意できるメドが立っているということは、本当に毎日の生活に安心感を与えてくれます。
そしてこの安心感があったからこそ、リタイアできたのです！！もちろん、会社を辞めた直後は本当にこれで生活していけるのかドキドキしていました(>_<)
逆にもしこれが物件とキャッシュフローはあったとしても、土地としての価値よりも解体費の方が高くついてしまうような地方マンションや再建築不可、借地などの土地の価値が乏しい案件しか所有していなかったとします。
その場合はまだ安心してリタイア生活に入っていくことはできなかったかもしれません。老後が不安であれば、やはり物件をもっていても積極的にビジネスをしたりお給料を得たりして老後の資金をつくらないといけないからです。
◆結論
僕が考える結論は、キャッシュフローだけでなく、土地としての価値が高い物件も所有した方がいいという考えです。
戸建用地として高値で売れる接道条件が良い60～150㎡の土地を１つのワクとして考えると、場所にもよりますが東京都・埼玉県・神奈川県・千葉県で「４～７ワク前後の土地」を確保できればリタイヤが現実的になると思います。
もちろん、地方の物件や再建築不可の案件を否定しているわけではまったくありません。人それぞれ得意分野や状況も異なりますので、そういったキャッシュフロー型の物件で稼ぐことが得意な方は攻めるべきだと思います。
ですが、もしキャッシュフローだけの視点でしか不動産投資を見ないようになってしまうと、せっかく何年も努力してキャッシュフローを積み上げても、それを将来の備えにもっていかれてしまう状況になりかねないという問題が残ってしまいます。
せっかく不動産投資という素晴らしい手段に出会えたのですから、どうせならキャッシュフローも資産も両方とも手に入れて、リタイヤを達成したいと思いませんでしょうか(>_<)
・・・そのためには次の３つの方法が考えられます。
①キャッシュフローを先に優先して、後から資産性が高い物件を買う
③資産性を優先させて、後からキャッシュフローを高めていく
僕はこの中の①、②のどちらか、もしくはミックスさせていく方法がいいと思っています。
なぜ③だけ仲間外れになってしまうかというと、不動産投資は規模が拡大していくにつれて経費も増えてしまうので、キャッシュフローが乏しい物件を優先してしまうと現金がなくなり、キャッシュアウトしてしまうリスクが上がるためです。
手元の現金が枯渇してしまうほど恐ろしいことはありません。①、②のどちらかであれば、安定した経営さえできれば手元の現金を増やしながら規模を拡大することができます(^-^;
◆リタイヤを実現させるために
まず大切なことは「①キャッシュフロー、②将来１億円になる土地」この２つをどう手に入れていくかのプランニングを具体的に自分でつくっていくことが重要だと思います。
もし自分だけでプランニングができない方は、信頼できる方を見つけて手伝ってもらう方が賢明かと思います。
もしプランニングを全くしないで物件を買ってしまうと、自分が目指すゴールと異なる道を進んでしまう可能性が高くなるためです。
プランニングや方向性さえ決まれば、いちいち色んな情報に惑わされることが無くなります。物件の仕入れも明確になってくるので、必然的にいい物件が見つかりやすくなります。
本気で集中することさえできれば、サラリーマンであってもスキマ時間や仕事後、休日を使ってコツコツ探すことで物件は必ず見つかります。
そして購入をするたびに、リタイヤに近づくことができるのです！！僕自身もこれを飽きずに繰り返し続けただけになります。
人生は一回しかないので、大幅なキャッシュフローと老後の１億円のメドを早めに立てたら、そのあとは自由に生きていいと素直に思います。
もちろん仕事が好きな方は自分が好きなビジネスを思いっきりすることができます！
趣味や旅行、自分や家族との時間がこれまで少なかった方は、思い切ってその時間を増やしても大丈夫です！！
そんなことが、しっかりとした組み立てをすることで不動産投資という手段で本当に実現することができてしまうのです。そういった意味で僕は、不動産投資は本当に最高のツールだと思っています(^-^;
だいぶ長くなってしまいましたが、今回は土地に重きを置いた投資法を、セミリタイヤというキーワードとからめてご紹介させていただきました★
もっともっと具体的につっこんだ内容を学びたかったり、プランニングに自信がない場合は僕でもいいのでぜひご相談ください。
１週間に１名だけと少なくて恐縮ですが、成果を出すためのお手伝いの時間を設けて個別の相談にのらせていただいております。
・・・このリタイアというテーマは奥が深いので、折に触れていろいろな角度からまた書かせていただければ幸いです(^^)
今回は【土地の価値に目を向けた不動産投資】についてご紹介させていただきました。不動産投資や私生活になにかしらお役に立てたらうれしいです♪
今日は以上になりますが、 僕は現場で使えるアイデア・行動が好きですので、これからもノウハウを公開していきたいと思っています。
まだ書き始めたばかりなのに、毎日１００名以上の方が読んでくださっております。本当に感謝しております。これからもどうぞ応援よろしくお願いいたしますm(__)m
不動産投資家 坂井 高（たかし）
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http://yosshi-hudousan.hatenablog.com/entry/2017/05/18/232658
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※プライベートな事情により、2017年12月から生活スタイルをガラッと変えてしまう予定です。2018年は個別相談ができなくなる可能性がありますので、もしノウハウに興味がある方は今年中にお声掛けいただければ幸いです(^-^;
