不動産投資とは

こんばんは、不動産投資家の坂井 高（ たかし）です。

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今日は僕の職業である不動産投資とは何かについて書いてみようと思います。

初心者の方でもわかりやすいように、また自分自身で理解度を

深めるためにも、わざと簡単な言葉で漢字を減らして書いています。

ざっくばらんな文章をお許しください(^-^;

◆不動産投資とは

不動産投資は、実はごくふつうの事業のひとつです。

不動産という建物・土地を使い、商売をしています。

僕のように持っている部屋を貸すことを事業にすると

「不動産賃貸業（ふどうさんちんたいぎょう）」と呼びます。

大家業（おおやぎょう）とも言われており、職業のひとつになります。

実際に普段やっていることはとてもシンプルで、主に３つです。

①安く買って

②高く貸す

③それを繰り返す

これだけになります。

なんだかこう書くとカンタンなことのような気がしてきます(^-^;

ですが実際には、慣れるまではとても大変で日々の努力も必要になってきます。

◆キャピタルゲイン

「①安く買って」について少しこまかく見ていきます。

「安く買って」とは、物件（建物＆土地）を相場よりも安く買うということです。

ここで大切なのは、インターネットで出ている価格が相場ではなく、

あくまで実際に取引される価格（成約相場と僕は呼んでいます）よりも

安く買うということです。

この成約相場よりも２割以上安く買うことを僕は心がけています。

そうしないと、商売として成り立たないからです。

近所のスーパーをイメージしてみていただけるとわかりやすい

かと思います。

１００円でニンジンが売られていたとして、スーパーは

２０円で仕入れていたとします。人件費などの経費を５０円とすると

残った３０円が利益です。

これを５０円で仕入れでしまったら利益がなくなってしまいます。

６０円で仕入れようものなら赤字です(>_<)

今度は不動産の例として、成約相場で５,０００万円で取引される物件が

あったとします。これを僕は２割安い４,０００万円で仕入れます。

５年後に５,０００万円で売却したとします。

そうすると１,０００万円利益が出て、２００万円税金を払って、

諸費用を２００万円払ったすると、利益は６００万円です。

（おおざっぱに計算した数字です）

このように買った価格よりも売った価格が高い場合には、

利益（売却益）を手に入れることができます。

この収益のことをキャピタルゲインと呼んでいます。

このキャピタルゲインが、不動産投資から得られる利益の一つ目です。

◆インカムゲイン

もう一つ不動産投資から得られる利益があります。

それは、家賃収入です（礼金や更新料も含みます）。

これをインカムゲインと呼んでいます。

お客様に部屋を貸すことで、この利益は得られます。

「②高く貸す」について少しこまかく見ていきましょう。

これは自分が持っているアパートやマンションなどを、

そこに住みたいお客さまに貸して、家賃をいただくということです。

もちろんお客さまから見て、部屋のグレードよりも家賃が高ければ

借りてもらえません(^-^;

ここで言う「高く貸す」とは、お客さまから見ると安いけれども、

その中では高く貸すということになります。

つまり、実際には７０,０００円で貸しても商売は成り立つけれども、

なにかしらお客さまが喜ぶサービスを付けて、７５,０００円で貸せるとします。

同じような部屋の、周辺の成約相場が８０,０００だとすると

お客さまから見て７５,０００円は安いので、よろこんで借りてもらえます。

このようにして周辺よりも安く、しかも価値が高い部屋をつくることができれば

商売は成り立ちますので、僕はこれをいつも行っています(^-^;

◆継続について

「③それを繰り返す」についても少し触れたいと思います。

キャピタルゲインとインカムゲインの２つで利益をあげていくのですが、

不動産賃貸業がメインである僕の場合は、家賃収入である

インカムゲインがメインになります。

家賃収入を得るためには、部屋を貸し続けないといけません。

賃貸物件なのでお客さまは自由に引っ越しができます。

つまり、退去するお客様もたくさんいます。

２年で一回退去があったとすると、そのたびに募集をかけて、

空室を埋めなくてはいけません。

慣れてくると難しくない作業ですが、特に最初のころは

不慣れでなかなか大変です。

ですが次第にコツをつかんでいき、うまく満室にし続けることが

できたとします。

そうするとインカムゲインが安定して入ってくるので、

不動産投資は安定してきます。

不動産投資を安定させるポイントはたくさんありますが、

この①～③を繰り返し行うことができれば

不動産投資だけで食べていくこともできます。

もちろん、それなりの（といいつつものすごい）努力と、

そして結果を出すための知識・技術が必要です(^-^;

実はこの３つの仕事は、

僕がまだ初心だったころに恩人である不動産投資家の方から

教えてもらったことです。

とてもシンプルですが、不動産投資で守らなければいけない

大切なポイントで、今でもこの３つを心がけています。

不動産投資を成功させるためのポイントは多いので、

できるだけわかりやすく今後書いていきたいと思っています。

気楽に読んでいただければ嬉しいです(＾◇＾)

◆真剣に不動産投資を学びたい方へ

趣味が多いため週に１人ぐらいが限界ですが、真剣に不動産投資に

取り組みたい方には個別で知識・技術を教えております。

（真剣に教えているので有料ですが、すぐに元はとれてしまうと思います）

小学校の教員として働いていましたので、

ムズカシイことをわかりやすく、段階的にお伝えすることが得意です。

シビアな事実として、不動産投資は失敗するととんでもないことなってしまいます。

もし身近に純粋な独立した大家さんや、教えることができる人が

いる場合はぜひつかまえて技術を盗んでください。

（その人独自の手法を隠しもっている場合が多いです）

もし身近に不動産投資だけで結果を出した人が見当たらない場合は

僕でも大丈夫ですのでお声掛けください。

失敗する人を一人でも多く減らしたいという思いも強くもって

ますので、もっているノウハウは出し惜しみしません。

失敗する前、できれば物件を買ってしまう前に一声かけて

いただけると嬉しいです。

【お問合せの方】

http://www.formpro.jp/form.php?fid=58013

本当に自由で成果を出した大家さんはなかなか見つかりませんが、

困ってる人の手助けをしてくれる人も多いです。

僕は不動産からもらったたくさんの喜びと経験を、

同じように志がある方と分かち合いたいと思っています。

一緒に不動産投資で成果を出して、豊かな人生を送りましょう(^^)

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不動産投資家　坂井 高（たかし）