キャッシュフローの種類
こんにちは、不動産投資家の坂井 高(たかし)です。いつも記事をお読みいただき、誠にありがとうございます★
貯金わずか４０万円、低所得でのスタートから５年間必死にがんばり、２８歳で会社をセミリタイア、その後１年でキャッシュフローが月額１５０万円以上、年間１,８００万円以上、純資産１億円以上になりました。
魑魅魍魎の不動産業界で、なんとかここまで生き抜くことができました笑
今は毎日のんびり過ごしているのですが、少しでも後に続く方のために役に立てたらという気持ちでブログを書き始めました(^^)★
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今日は暑いですね～本当に暑い・・・ということで、スイカを買ってきました★
↑ここ２週間、毎日スイカを食べてます。見てるだけで涼しくなりますね(^^♪
全然関係ないのですが、大学生の時に「今日は雨が降っているから授業いかなーい」とか言いつつ家にいた友人がいました。これだけ暑いと気温の高さを理由に授業にいかない生徒も出てきそうです笑
◆個別相談
僕は週に１人だけ、悩みを解決したり、不動産投資の技術をお伝えする個別相談の時間を設けています。今日も１名お越しくださったのですが、こんな暑い中にも関わらずお越しいただけたことに大変感謝です。
Ｍさま、大変お疲れ様でした★
ここからが大事ですので、一緒に頑張りましょう(^^♪
前回の記事では、安定キャッシュフローという考え方・発想をシェアさせていただきました。今日の個別相談でもそうなのですが、改めて安定キャッシュフローがいかにリタイアと密接に結びついているのかを僕自身も再確認できました。
最近感じることは、キャッシュフローという言葉が独り歩きをしてしまっているということです。
「この物件を買えば年間●百万円のキャッシュフローが出ます！！」
「キャッシュフロー１００万円を達成しました！！」
こういった場合に使うキャッシュフローという言葉ですが、失敗の原因として多いのは「なるほど～キャッシュフロー100万円あればリタイアできるのか～」とそのまま受け取ってしまうことです。
キャッシュフローの中身に種類があることを知らないと、極端な話キャッシュフローさえ100万円超えればなんでもいい！！という危ない考え方になってしまいます。
なぜこれが危険かと言うと、キャッシュフローに目を奪われてしまい「本当にその物件は儲かるのか」「継続的に安定した収益を生む物件なのか」「逃げ道は用意されているのか」といった事業本来の重要項目に目をつぶってしまうことになりやすいからです。
以前の僕もそうでしたが「物件買いたい病」にかかってしまい、綿密な事業計画すら立てずに突っ走ってしまうのは、キャッシュフローに対する誤解が大きく影響していると僕は分析しています。
◆安定キャッシュフローとリタイア
前回の記事でも書かせていただきましたが、大事なことですので再度繰り返します。もし若くして不動産投資でリタイアしたい！！という目標を立てた場合、それを叶える土台となるのは、安定キャッシュフローです。
安定キャッシュフローは僕が勝手に生み出した造語ですが、シンプルに言い換えると「お給料のように、毎月ほぼ間違いなく入ってくるキャッシュフロー」です。
お給料のように入ってくるキャッシュフローであれば、生活を支える大切な収入として安心して計算できます。
これを実現させるのは、事業計画・仕入れ力・客付け技術などです。
逆に、満室想定のキャッシュフローが月３０万円あるのに、空室が多かったり、入退去の入れ替わりが激しい物件からのキャッシュフローをムリヤリ３０万円として計算するのには、さすがに無理があります。
こういった物件も売買市場では「キャッシュフロー月３０万円出る物件」として扱われていますので、本当に注意が必要です。
「この物件の本当の安定キャッシュフローはいくらなんだろう？」という質問が重要です。この質問をすることで、前のめりで熱くなってしまった頭を冷やすことができます。
インカムゲインを主役とする不動産賃貸業では、いかに安定した家賃を得れるかという視点がとても大切になってきます。
もしもリタイアしたいのに行き詰ってるな～と感じている方は、自分の持っている物件や、買おうとしている物件から毎月ほぼ確実に得れるキャッシュフローを考えてみましょう。
厳しめに見ることが大切ですが、もしも今後安定したキャッシュフローを生むことが難しいと判断できる場合には、売却して最悪損切りすることも選択肢としては十分あり得ます。
それは失敗ではなく、次の段階へスムーズに進むための前向きな行動です。さらに、現在は売り手市場ですので資産の組み換えを考えるには大変恵まれている環境だと思います。
◆確実な家賃
リタイアの根拠となるのは生活費を超える大幅な安定キャッシュフローと、将来の資産となる土地の価値、余裕のある手持ち現金などです。
キャッシュフローはあくまで指標の一つにすぎませんが、とても重要です。本当の意味でお給料の代わりとなるぐらい安定した収入を得ることができないといけません。
その収入の源泉は、やはり家賃です。そしてその家賃を支払っているのは、店子さんです。
逆に考えると、店子さん(入居者さん)さえ喜んで家賃を払って継続して長期で住んでくだされば安定したキャッシュフローを得ることができます。(もちろん支出とのバランスがいい場合はですが・・・)
もし入居付の対象となるお客さんの特殊マーケット(日本語が話せない外国籍の方など)がない場合には、一般の方を対象とした賃貸経営となるはずです。
とすれば、一般的な方がどのような基準・判断で賃貸物件に魅力を感じ、そして自分が住む部屋を決めるのかといったプロセスと流れを把握する必要があります。
その上で需要が底支えされていると判断できる地域の物件であれば、収支が良ければ投資として成り立ちますし、安定したキャッシュフローを得やすいです。
重要なことは、今の賃貸相場だけではありません。現在すでに賃貸需要がないエリアで物件を買うことは大きなリスクを孕みますが、それを見抜くのは難しくありません。
むしろ注意が必要なのは「今は賃貸需要があるけれど、将来が読みにくいエリアでの投資」です。
土地勘がない地域での投資はもちろんですが、人の流れがつかめない駅での物件購入は慎重にしていくことが重要だと思います。
利回りの高さや、満室想定キャッシュフローに目を奪われるのではなく、冷静な事業計画を立てていただけると嬉しいです★
もしも賃貸相場の調べ方や、人の流れを読むことがニガテであったり、まだその技術が足りていない場合には、ぜひ詳しい方をつかまえてそのコツを教えてもらうとスピードアップができていいと思います。
・・・かくいう僕も最初はずっと人から教わっていました。客付けの勉強が足りないと感じて不動産賃貸会社に就職して、人の流れと賃貸の現場を生で勉強できたこともリタイア達成の大きな理由です。
さすがに不動産会社に入ってまで勉強したいと思う人は少ないと思います。結果としては良かったですが、僕は行き過ぎた感もあります笑
不動産会社に勤めなくてもリタイアはできますが、その代わりに賃貸・売買に詳しい人を身近におく(つかまえておく)と、失敗の可能性がグッと減ると思います(^-^;
不動産投資は大胆な行動が必要な一方で、本当に冷静に数字を見る力が必要です。特にキャッシュフローについてはつい甘く計算してしまう項目ですので、根拠のある数字にすることを心がけていきましょう！！
今回は【キャッシュフローの種類】についてご紹介させていただきました。不動産投資や私生活になにかしらお役に立てたらうれしいです♪
今日は以上になりますが、 僕は現場で使えるアイデア・行動が好きですので、これからもノウハウを公開していきたいと思っています。
まだ書き始めたばかりなのに、毎日１００名以上の方が読んでくださっております。本当に感謝しております。これからもよろしくお願いいたしますm(__)m
応援いただける方、もっといろんなアイデア・ノウハウ公開して～という方は画像を１クリックお願いいたしますm(__)mとても励みになって嬉しいです★
不動産投資家 坂井 高（たかし）
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http://yosshi-hudousan.hatenablog.com/entry/2017/05/18/232658
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※2018年は東京にいる日数が少なく、個別相談ができなくなる可能性があります。もしリタイア生活・安定した高収入に興味がある方は今年中にお声掛けいただければ幸いです(^-^;
実は、物件を買えない方と買える方の中にある差は紙一重です。その紙一重となる要素は人によって違うのですが、なかなか自分では発見ができません。トッププロと呼ばれる人種ですら自分の弱点・戦略は人から教えてもらう場合がほとんどです。言い換えると、その紙一重を発見できるかが成功と失敗を分けてしまいます。
もし今の自分に足りていない【紙一重の要素】が知りたい方はお声掛けください。自分では気づかない弱点・課題を克服して、一緒に成果を出しましょう(^^♪
真面目な話ですが、僕が個別相談でご紹介している不動産投資の技術は一生使えます。そして来てくださった方にお渡ししている秘密兵器も、僕自身が現場で使っているものと全く同じです。
それは、自分を見失わず、他人にコントロールされずに純粋に物件選定ができる唯一の武器であり防具です。この道具無しに僕が物件を買うことは１００％ありません。
どんな分野でもそうですが、一流を目指す人は道具を徹底的に選び、そして手入れを怠りません。それが結果に直接結びつくことを強く自覚しているからです。
初心者から高収入を得るためには、まずは道具から揃えないといけません。僕が物件を買うために使っている道具は市販されておらず、僕が６年間かけてつくりだしました。まさに虎の子です。それを差し上げます！！
さらに、僕が本気で教える方には不動産投資のノウハウだけを話すことはしておらず、現場で使うための「技術」をお伝えさせていただいております。
なぜならば、自分自身に３００万円以上の投資してきた経験と10棟以上の一棟物件を購入してきた実務経験から、小手先のノウハウや表面的な知識が現場で役に立たないことも身をもってわかっているからです。
はっきり言って、不動産投資のノウハウを身に着けた程度では残念ながらライバルに勝てません。皆同じようにネット上のノウハウを探して行動しているからです。
それでも勝ち組・負け組に分かれてしまう原因は、身に付けている技術と道具、戦略、情熱、人間力、営業力などの差が挙げられます。道具はお渡しできます。技術も身に付けることができます。あとは事業に対する情熱、周りを味方に巻き込んでいく人間力を磨くことで成果は後から必ずついてくると確信しています。
頑張る気持ちはあるのに行き詰ってしまっている方には、ぜひ現場で役に立つ技術・人間力を一日でも早く身につけて、成功してほしいと心から思っています！！
自己投資は素早く、物件選定は慎重に。
一緒に勝ち続けましょう★
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