【キャッシュフロー100万円達成塾 ~自由への旅路~】 実在の金持ち父さんから学び、約6年で年間CF1,800万円、純資産1億超え、週休6日を達成したノウハウです★一緒に成長していきましょう(^^♪

このブログでは1人でも多くの方が不動産投資でキャッシュフロー100万円を達成するために、専業大家の技術・思考を公開しています。僕はもともと小学校の教員で、知識もお金もない0からのスタートでした。ですが実在する金持ち父さんであるM氏の教えを実践し、念願の夢だった自由な人生が達成できました。まだまだ成長途中ですが、読者様と一緒にさらなる自由を求める旅路を進みたいと思います★

◆事故物件とその対策について

こんにちは、不動産投資家の坂井 高(たかし)です。いつも記事をお読みいただき誠にありがとうございます。

 

このブログでは【月額キャッシュフロー100万円と週休6日を達成して、自由な小金持ちになり、充実した人生を送る】ことを目的に教材(学ぶための材料)を提供させていただいています。

 

本日は「事故物件とその対策について」というテーマについて書かせていただきたいと思います。ぜひ一緒に学んでいきましょう(^^♪

 

 

 

◆事故物件について

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→今年の雹(ひょう)の被害にあった植物です。貫通するほどの威力ですので、人間でも当たり所が悪ければケガしてしまいますね(*_*)

 

・・・今日は、いままで出てこなかったテーマについて書かせていただこうかと思います。ズバリ、事故物件についてです。

 

不動産投資は莫大なメリットが得られる反面、様々なリスクも内包しています。

 

リスクの中にはカバリングできるのものありますが、どうしてもカバーしきれないものも中にはあります。その代表が、所有物件内で事故が起こってしまうことです。

 

事故にも様々な種類がありますが、特に「自殺・他殺」などは完全に【事故】ですので、告知義務が生じるだけではなく、家賃も下がってしまう可能性が高くなります。

 

本日は、自分の物件を【事故】から守る手段について考えていきたいと思います(^^)

 

 

 

 

◆100%は難しい・・・

事故物件リスクに関して僕たち投資家が、まず大前提として知っておかなければいけないことは、【100%防ぐことは不可能】だという悲しい事実についてです。

 

よく「孤独死」のリスクに対抗する手段として、「高齢者の受け入れをしなければいい」という話を耳にします。

 

もちろん、人間はいつか寿命で死んでしまうという事実から考えると、その寿命に近い方を入居させないことで、一定の効果は得られるかもしれません。

 

ただ、もともと不動産会社で働いていたこともあり、僕はこの考えが必ずしも有効だと考えていません。

 

・・・なぜそう考えるかといいますと、孤独死と寿命の関係性」について、驚くべきデータを見たことがあるのと、実体験として学んだからです。

 

例えば、下記のデータをご覧いただけますでしょうか。孤独死と、年齢についての関係形成についてのレポート・見解です。

 

http://www.shougakutanki.jp/general/info/2015/news20160310.pdf

 

このデータによると、孤独死の平均年齢は、なんと「60代以下」です。僕は最初「70代以上のおじいちゃん・おばあちゃん」が、孤独死の大半を占めると予想していました。

 

それだけに、このデータには衝撃を受けました。まさか60歳前でなくなってしまう方がこんなに多いなんて・・・。

 

このことから、ただ単に「60代以上は入居させない」といった方策は有効性はあるのもの、これだけで安心するのは、なかなか難しいことではないかと想定されます。

 

 

 

 

 

◆男女の差について

もう一つ興味深いデータがあります。それは、男女の孤独死の割合です。

 

先述のデータ全てに目を通していただけると記載がありますが、結論として孤独死の大半が男性である」ということがわかります。

 

その理由は「周囲・社会とのつながりが女性は深く、男性は浅い傾向がある」というものです。

 

仮説ではありますが、この仮説が正しい可能性が高いことは、男性・女性をよく観察していると読者様もよくおわかりになるかと思います。男性は、縦の関係は得意ですが、なかなか横の関係を築くのがニガテですね・・・。逆に女性は横の関係が得意な傾向があり、男性からすると羨ましいと思います笑

 

 

・・・これらのデータ、仮説から導き出せる孤独死への対策は「一定年齢以上の男性のお客様を入居させない」ということです。

 

もちろんこれは極端な方策で、現実的に男性の方をマーケットから完全に外すと、今後度は満室経営のリスクが生まれてしまうと思います。

 

ただ、データを参考にすると「50代以上の男性」に対する目線を厳しくすることで孤独死リスクをかなり減らせてしまうことになりますので、引き出しの一つとして持っておくのは有益かと思います。

 

 

 

 

 

◆若い人の自殺リスク

さて、ここまで見てきて「よーし、50代以上、特に男性のお客さんに注意だな」という考えになったかと思いますが、まだ知っておくべきことがあります。それは、若い人でも、事故を起こしてしまうという悲しい事実です。

 

結論として、10代、20代といった若い世代の入居者にも、油断は禁物です。ここで、僕の実体験をご紹介させていただきます。

 

僕は以前、賃貸・管理専門の不動産会社で営業マンとして勤務していました。その店舗(駅の目の前)から徒歩5分の立地に、スクエアマンション(仮称)という物件がありました。

 

このスクエアマンションは築5年、お金持ちの地主さんが建てたピッカピカの築浅RCマンションで、1LDKが15世帯ほど入っていました。

 

空室が出ても速効で決まる、大変人気の物件で、募集・運営を全て勤務先の会社に任せて下さっており、会社にとってもありがたい物件です。

 

このスクエアマンションで、ある日悲劇が起こりました。それは、【入居者の自殺】です。

 

お亡くなりになった方はまだ20代で、寝室のドアノブを使って首を絞める方法で他界されました。

 

そのスクエアマンションの大家さんの受けたショックは計り知れないのはもちろんのこと、わずか築5年で完全なる事故物件になってしまいました。

 

この事実は「大島てる」さんのサイㇳでも、未だに載っていません。その意味ではごまかしがきく範囲もあるかもしれませんが、大きなリスクを背負うことになってしまいました。

 

僕はこの実体験から、「若い人でも、死ぬときは死んでしまう」という事実を思い知らされました。

 

これらの事実から学ばないといけないことは「高齢者を断る」ことだけでなく、若い人にも目を向けないと、本当の意味での事故物件対策はできないということです。

 

 

 

◆事故物件への対策

結論として、事故物件を完全に防ぐことはできないと思います。ですが、有効な対策は他にももっとありますので、少しご紹介させていただきます!

 

 

①複数の物件を持つ

事故物件になる可能性は、どんな物件を選んでもあります。それならば、そのリスクを分散させてしまうという方法があります。

 

100戸の大きなマンションで飛び降り自殺が起きると全てが事故物件になってしまう可能性が高いですが、もし20戸のマンションを5棟所有していれば、被害は100分の20に減らすことができます。

 

単純な手法ですが、とても有効だと思います★

 

 

②事故に対する保険に入る

これは、予め保険をかけてしまい、最悪の場合でもリカバリーしやすくする方法です。保険も様々な商品がありますが、例えば「孤独死」をした際に「1年間分の減額賃料の補填」「原状回復費」などを補償してくれる保険商品もあります。

 

僕の場合は、自らが保険代理店になっていることもあり、その補償内容に「孤独死保険」を必ず入れて、リクスヘッジをしています。

 

残念ながら、保険には抜け穴もあり、完璧ではありません。それでも、入っているだけでかなり安心感がUPしますので、「ストレスフリーな経営・運営」に大きく貢献してくれています。

 

この方法は、とてもお勧めです★

 

③家族に頻繁に安否確認を確約する

・・・これは、あまり本やブログでも見たことがない手法で、僕が実践しています。

 

入居審査で例えば「ちょっと怪しいな~このお客さん」と感じた時には、「家族や身近な人に最低でも2日に1日、安否確認をしてもらう」ことを条件にOKする場合があります。

 

もちろん全員を受け入れているわけではなく、ヒアリングをして最終的に大丈夫だと判断した方だけですが・・・笑

 

ただ、実際にこれは現場で機能しております。以前に「病気で部屋で動けなくなっているのを家族が見つけて、病院で入院して、そのまま亡くなった」という部屋がありました。

 

腐乱死体にならなかったのも、「周囲とのコミニュケーション」の規定が大きく影響した事例で、その時は入居者さんが他界してしまったことに対する悲しみと同時に、不動産投資の運営面から見て「セーフ」な状況であったことに正直ホッとしました。

 

 

 

◆結論

長くなってしまったのでここまでにさせていただきますが、結論として、まず最初は【事故物件リスクは0にはできない】ということを素直に認めてしまうところがスタート地点だと思います。

 

その上で、本日ご紹介させていただいたデータのような資料を自分なりに研究して、納得がいく対抗策が取れれば、万一事故が起こっても、腹をくくって案件に取りくめると思います。

 

リスクを減らす手段は他にもたくさんありますので、もし気になる方はどんどん調べてみてください。

 

独学に限界を感じている方は、得意そうな方を見つけて聞いてしまうのも手っ取り早くていいかもしれません(^^;)

 

・・・最期に、こんな内容を書いておいて恐縮ではありますが、読者様の物件が事故物件にならないことを一番に願っております!!!

 

 

 

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今回は【事故物件とその対策について】についてご紹介させていただきました。不動産投資や私生活になにかしらお役に立てたらうれしいです♪

 

ブログだと読者様の個々の状況に合った内容は書けないのですが、一般論の中でも役に立つ内容を選んで書いております。

 

1人でも多くの読者様が成功できることを、心より応援しております★

  

まだ書き始めたばかりなのに、毎日150名以上の読者様が目を通してくださっております。本当に有難うございますm(__)m

 

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不動産投資家 坂井 高(たかし)  

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※より具体的なノウハウや自分にあった指針・投資法をご希望の方向けに個別相談もできます。2018年は東京にいる日数が少ないためもしリタイア生活・安定した高収入に興味がある方は今年中にお声掛けいただければ幸いです(^-^;

 

 

 

自己投資は素早く、物件選定は慎重に。

一緒に勝ち続けましょう★

 

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