◆入居付のコツ【カギについて】
こんにちは、不動産投資家の坂井 高(たかし)です。いつも記事をお読みいただき誠にありがとうございます。
このブログでは【月額キャッシュフロー１５０万円と週休６日を達成して、自由な小金持ちになり、充実した人生を送る】ことを目的に教材(学ぶための材料)を提供させていただいています。
２０１７年度は頻繁に記事を書き、たくさんの方から相談をいただき、大変感謝しております。また、有名な不動産投資家の石渡 浩さんに紹介いただけたりと、楽しい経験もできました(^-^;
２０１８年は気楽に、好きなペースで記事を書かせていただきますので、時々見て頂ければ幸いです★(趣味＆ライフワークが増えてきたため頻繁には更新できませんが、お許しください)
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http://yosshi-hudousan.hatenablog.com/entry/2017/05/18/232658
「安全な不動産投資・個別相談～戦略・技術の伝授～」
◆入居付のコツ【カギについて】
・・・買ったばかりのマンションの１室です。オーナー仕様の２ＬＤＫなのですが、最初からキレイで有難いのですが、なんとも不思議な配置です(^-^;
リフォーム費用を安くするために、洗濯機置場をキッチン横にすることはよく置きます。しかし、なぜかこの部屋はキッチンの真横が独立洗面台で、向かい側に洗濯機置き場があります。不思議としか言いようがありません笑
そんな部屋でも、今日で４件目の内見が入り、申し込みになりました。いつも営業マンさんが優先して紹介してくれるので、すごく楽に客付けができてしまっています。本当に感謝です。
・・・さて、本題です。今日は【入居付のコツ】についてご紹介させていただきます。具体的には、カギについてです。
読者様は、空室を案内してもらう時に、その部屋の鍵をどのように管理していますでしょうか？
管理会社に預けていますでしょうか？自主管理の方は、家にありますでしょうか？
カギの管理が上手くなれば、その分客付けが早くできます。どうすれば効率よく満室にできるかにつながる重要項目の一つです。
今日も結論から書かせていただきます。僕は、カギを物件の現地にいつも置いています。業界用語で言いますと【現地対応】と呼んでいます。
もし自主管理をされている読者さまは、営業マンから【内見の時にカギはどうすればいいですか？】という質問をされることがあるかと思います。
そんな時に【現地対応ですよ！具体的には・・・】という流れで話せると、相手にもすぐに伝わって、スムーズです(^-^;
◆現地対応とは
現地対応とは、現地に空室の鍵があるなど、現地に行きさえすれば内見ができることを意味します。ただ、その方法は一つではありません。
例えば、よくある現地対応の方法として、キーボックスを用いるというものがあります。
ご存知の方も多いかと思いますが、黒色の小さなボックスで、暗証番号を合わせるとパカっと開き、中にカギが保管してあるという便利な道具です。
地味な知識ですが、このキーボックスにも種類があり、暗証番号を合わせる際にダイアル式と、プッシュ式のものがあります。
営業マンに好まれるのは、ダイアル式です。なぜかと言いますと、プッシュ式は不具合が多く、上手く押せずに右往左往してしまうことがあるためです。
統計は取ったことが無いのですが、現場で営業マンをしている時に同僚に話を聞くと、やはりダイアル式に軍配が上がっていました。ですので、もしどちらかを選ぶ際は、ダイアル式をおすすめします(^^)
簡略に書きましたが、以上がキーボックスを使った方法です。大変便利な道具で営業マンにも好まれますので、まだ使ったことがない方はぜひ検討してみてください。
・・・ここで、注意点があります。それは、管理会社を挟んでいる大家さんです。管理会社は意外と得意・不得意分野があります。管理は得意なのに、空室対策に関しては意外と無頓着な会社も実は多く、案内一つとっても、営業マン目線が欠けている場合があります。
現地対応にせずに全て管理会社内にカギを保管し、わざわざ他業者に自社まで取りに来させる会社も多いのが実態です。そしてこのことを知らない大家さん・投資家の方も、実はかなりいます。
これをされてしまうと、時間に押されている営業マンは、その物件をわざと案内から外すことがあります。
【そんな馬鹿な！！】と思われるかもしれませんが、事実です。実際に僕も何度もした経験があります。数字と時間に追われた営業マンにとっては、特に土日や繁忙期は一分一秒でも惜しいのです。お客様が成約してくれそうな物件が他にもあれば、わざわざカギを取りに行かなくてはいけない物件を選ぶのは、もしろ非効率的です。
こんなことにならないように、ぜひ現地対応にしてもらうよう、管理会社に働きかけてみると、意外とすんなり部屋が成約してくれるかもしれません。ぜひ一度、チャレンジしていただければ幸いです(^-^;
◆諸刃の剣【オープン】
・・・もう一つ、現地対応の方法があります。それは、部屋の鍵を閉めずに、なんと開けっ放しにわざとしておくという手法です。これを業界用語で【オープン】と呼んでいます。
これは、ある意味すごいです。鍵がかかっていませんので、現地に行けばそのまますんなり部屋に入れてしまいます。営業マンにとっては、神対応です！！笑
そんな便利な方法である【オープン】ですが、もちろんデメリットもあります。
それは、お客さんがカギがかかっていないのを見ていて、後から自分で勝手に部屋を見てしまうことがあります。
また、誰でも入れてしまいますので、もし空室が長引いた場合、ホームレスの方や目ざといヤンキー(死語？)が勝手にたむろしたり、泊まったりなど、部屋を使ってしまうリスクがあります。
・・・オープンは便利なのですが、空室が長い方にとっては【もろ刃の剣】とも言える方法なのではないかと思います。
ちなみにですが、僕は最近ほとんど【オープン】を採用しています。以前はキーボックスだったのですが、だんだん手間を省くようになってきたことと、本当に１～２週間で決まってしまうので、誰かが住み着くリスクが極端に少ないためです。
◆結論
カギは、できれば物件現地に置いて、空室案内の際に【現地対応】にできるのがベストだと思います。
もちろん、防犯上の面でのデメリットもありますので、実際には成約率の向上というメリットと比較して、どの方法を採用するかということになります。
１００％の正解はありませんが、長い目で見て、自分にとってもっとも利益が出る手法を選んでいただければ幸いです。
意外と奥が深いこの【内見】というテーマですが、とても大事なポイントでもありますので、どんどん研究していきましょう(^^♪
もし知り合いに賃貸会社の営業マンがいたら、内見がしやすくなるようなアドバイスを聞いてみると、意外と早く客付けできるかもしれません★
以上になります。 この記事の内容・アイデアで投資の成果が好転する方がいれば僕は嬉しいです。一人でも多くの方が、不動産の大きなメリットを享受できますように・・・★
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今回は【入居付のコツ】についてご紹介させていただきました。不動産投資や私生活になにかしらお役に立てたらうれしいです♪
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不動産投資家 坂井 高（たかし）
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