【キャッシュフロー100万円達成塾 ~自由への旅路~】 実在の金持ち父さんから学び、約6年で年間CF1,800万円、純資産1億超え、週休6日を達成したノウハウです★一緒に成長していきましょう(^^♪

このブログでは1人でも多くの方が不動産投資でキャッシュフロー100万円を達成するために、専業大家の技術・思考を公開しています。僕はもともと小学校の教員で、知識もお金もない0からのスタートでした。ですが実在する金持ち父さんであるM氏の教えを実践し、念願の夢だった自由な人生が達成できました。まだまだ成長途中ですが、読者様と一緒にさらなる自由を求める旅路を進みたいと思います★

★三井トラストとオーバーローンの仕組み

こんにちは、不動産投資家の坂井 高(たかし)です。いつも記事をお読みいただき誠にありがとうございます。

 

このブログでは【月額キャッシュフロー100万円と週休6日を達成して、自由な小金持ちになり、充実した人生を送る】ことを目的に教材(学ぶための材料)を提供させていただいています。

 

本日は「三井トラストとオーバーローンの仕組み」というテーマについて書かせていただきたいと思います。ぜひ一緒に学んでいきましょう(^^♪

 

 

 

◆三井トラストとオーバーローン

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→友人と鎌倉に遊びに行ったのですが、途中でこんな物を食べました。なにコレ?って思いますが、「わらび餅串」で、めちゃうまです。鶴岡八幡宮に行く途中の商店街でイイ感じのおっちゃんが売っていますので、もし行った際はぜひ食べてみてください。予想以上においしいです笑

 

 

・・・さて、本題に貼ります。今日は三井住友トラスト・ローン&ファイナンスの担当者と話す機会があったので、そこで得た情報をシェアリングさせていただきます。僕たち投資家の味方、オーバーローンについてです★(・・・味方と言いつつ、時には敵にもなりえますが(^^;))

 

今回はちょうど取り組み中の案件があったので、事前審査をしていただく流れで担当の方にヒアリングをしました。

 

【三井トラストさんはオーバーローンもしていると思いますが、その基準や仕組み、ルールを教えていただけますか?】という質問をしてみたところ、下記の回答をしてくれました。

 

【オーバーローンに関しましては、その方の担保枠によるところも大きいですが、基本的に売買で生じる実費分までご融資できる可能性があります。具体的には、売買時にかかる仲介手数料や登記費用などです】

 

つまり、売買時にかかる諸費用(仲介手数料、保険、トラストへ支払う事務手数料、登記費用など)を出していただける可能性があるということになります。

 

そこで疑問に思ったことがあり、次の質問もしてみました。その回答も併せて書かせていただくと・・・

 

僕「事前審査をいつも先にしていただいていますが、その段階ではまだわかっていない登記費用、火災・地震保険の金額はどう申請すればいいのでしょうか?】

 

担当「その場合は、わざと多めに見積もって希望額を言っていただければ大丈夫です。減額は後からできますので、その方がいいと思います!」

 

・・・このような回答でした!なんとも親切な回答ですね。さすがはトラストです(^^;)

 

 

読者様もご経験があるかもしれませんが、特に手元に自己資金が余っていたりすると、ついそれを出してしまいたくなる衝動にかられます。さらに、具体的な金額が決まっていない項目の融資の打診は少し気が引けてしまうことと思います。

 

結果的に、オーバーローンを申し込む際に控えめな数字で申請をしてしまうこともあると思います。もちろん、僕も実際にそうしてしまったことがあります。

 

ですが、三井トラストの場合はオーバーローンは例外措置ではなく、社内で明確な基準があります。そのため、ビジネスライク・事務的な流れで受け付けてくれます。

 

「投資家が遠慮をしなくていい」という点はすごく有難いことです。もしも読者様がこの先物件を買う際に、オーバーローンが事業計画に合う場合には積極的に活用していってもいいと思います★

 

・・・ただ、もちろんノンバンクですので、あくまで担保主義です。共同担保や頭金なしにいきなりオーバーローンを申し込んで「オーバーローン出るんじゃないですか?」という態度をとっても、当然叶わない希望だと思います。

 

原則としてですが、1棟目で三井トラストを活用する場合には物件評価額に届かない分の頭金が求められます。ですので「三井トラストはオーバーローンを出してくれる」という情報だけを鵜呑みにするのではなく、「共同担保は余っているか」という視点も併せてお持ちいただければ幸いです。

 

 

 

 

 

◆長いお付き合いがしたい場合の注意点

少しテーマから逸れますが、三井トラストとの付き合い方についても触れさせていただきます。

 

三井トラストは、融資額の上限が大きく、僕のような事業主でも1億円以上は借りれますし、中には2臆、3億と借りることができる方もいます。

 

そういった意味ですと、金利の高さに目をつぶることができれば、三井トラストだけで連続してどんどん借り入れを起こし、物件を取得することが可能です。

 

ただ、融資に対して柔軟な姿勢を持つ三井トラストでも、対応できないケースがあります。その代表例は、シェアハウス目的での物件購入に対する融資です。

 

中には「収益用戸建です」と言って案件をトラストに持ち込み、購入後にシェアハウスに替えて運営をしてしまっている投資家の方もいると思います。

 

一度だけの付き合いや、嘘がバレない場合には逃げ切れるかもしれません。また、この手法を使うことで人生を変えてしまえる方も実際にいるかもしれません。

 

ですが、このメリットの裏側には、万一バレてしまった際のリスクが常にあります。シェアハウスで運営している物件は、見る人が見れば一瞬で「戸建として運営していないな~!」ということが簡単にバレてしまう手法でもあります。

 

Airbnbの物件がサイトで一発で検索されてしまうように、シェハウスも掲載できるサイトが限られており、また入退去の頻度が高い傾向があるため、「ひつじ不動産」で検索されればすぐに見つかってしまう可能性が高いことでしょう。

 

現地に行くまでもなくバレてしまう可能性がありますので、もしもシェアハウスを活用して投資規模を拡大させていきたい方は、くれぐれもご注意いただければと思います。

 

もちろんシェアハウスは上手く仕組みをつくると非常にハイパフォーマンスな投資になり得ますので、その手法はとてもいいと思います。

 

大切なことは、「最悪の場合のデメリット」もしっかりと考えながら、融資を活用する場合には持ち込み先、そして持ち込み方を選ぶことです。個人的には、できるだけ金融機関には嘘をつかない方が、長い目で見ると得なのではないかと考えています。

 

一回だけの付き合いではなく、何度も資金を借りたい場合には尚更しっかりとした対応が求められますので、注意をしながら投資拡大していきましょう!

 

今日のテーマはオーバーローンですが、これは投資規模が中規模になってから活用しやすいツールになります。理由は、共同担保に余裕が出てきやすいからです。

 

個別相談に来て下さる方に時折お話しするテーマでもあるのですが、最初からフルローン・オーバーローンにこだわって投資をしようとすると逆に遅くなってしまうケースもあります。ついつい甘い言葉に目がいってしまうのは自然なことでもありますが、僕達は継続性のある不動産投資を目指しているはずですので、自分の投資段階に合った戦略を立てて、一つ一つ階段を上っていければいいと思います★

 

今日のテーマはここまでですが、次回は珍しく(?) Airbnbについて書いてみようかと思います。ちょうど近くに上手く活用している方がいるので、実例も出させていただきます。楽しみにお待ちいただければ幸いです(^^♪

 

 

 

 

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今回は【三井トラストとオーバーローンの仕組み】についてご紹介させていただきました。不動産投資や私生活になにかしらお役に立てたらうれしいです♪

 

ブログだと読者様の個々の状況に合った内容は書けないのですが、一般論の中でも役に立つ内容を選んで書いております。

 

1人でも多くの読者様が成功できることを、心より応援しております★

  

まだ書き始めたばかりなのに、毎日150名以上の読者様が目を通してくださっております。本当に有難うございますm(__)m

 

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不動産投資家 坂井 高(たかし)  

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※より具体的なノウハウや自分にあった指針・投資法をご希望の方向けに個別相談もできます。2018年は東京にいる日数が少ないためもしリタイア生活・安定した高収入に興味がある方は今年中にお声掛けいただければ幸いです(^-^;

 

 

 

自己投資は素早く、物件選定は慎重に。

一緒に勝ち続けましょう★

 

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