【キャッシュフロー100万円達成塾 ~自由への旅路~】 実在の金持ち父さんから学び、約6年で年間CF1,800万円、純資産1億超え、週休6日を達成したノウハウです★一緒に成長していきましょう(^^♪

このブログでは1人でも多くの方が不動産投資でキャッシュフロー100万円を達成するために、専業大家の技術・思考を公開しています。僕はもともと小学校の教員で、知識もお金もない0からのスタートでした。ですが実在する金持ち父さんであるM氏の教えを実践し、念願の夢だった自由な人生が達成できました。まだまだ成長途中ですが、読者様と一緒にさらなる自由を求める旅路を進みたいと思います★

◆自己資金と不動産投資

こんにちは、不動産投資家の坂井 高(たかし)です。いつも記事をお読みいただき誠にありがとうございます。

 

このブログでは【月額キャッシュフロー100万円と週休6日を達成して、自由な小金持ちになり、充実した人生を送る】ことを目的に教材(学ぶための材料)を提供させていただいています。

 

本日は「自己資金と不動産投資の関係性について」というテーマについて書かせていただきたいと思います。ぜひ一緒に学んでいきましょう(^^♪

 

 

 

◆もし1000万円手元にあったら

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→祖母に会いに行くと、いつも折り紙の作品を見せてくれるのですが、これは簡単なレベルだそうです。祖母は折り紙の達人で他人の指導もしており、本人は「こんなの仕組みが分かれば簡単よ」と言っていますが、僕は全くできる気がしません(笑)仕組みや知識がないと難解に見えて取り組むのにおっくうな点が、不動産投資と似ています(^^;)

 

 

さて、本題に入ります。本日は、「自己資金」と「不動産投資での成功」について触れてみたいと思います。

 

よく、「自己資金がないから不動産が買えない」という意見を耳にします。読者様も、このような意見を聞いたことがありませんでしょうか?

 

確かに、自己資金が多くあれば不動産を買えるチャンスが増えますし、実際に物件を買う際には頭金・諸費用・修繕費などが持ち出しになる場合が多いです。

 

そういった観点で考えると、自己資金は大いに越したことはありませんし、実際に自己資金の確保には僕も重きを置いています。

 

ただ、自己資金が多いことがそのまま不動産投資の成功につながるかというと、必ずしもそうではありません。

 

どちらかと言うと、今いくら持っているかよりも「貯蓄体質ができているか」「その場その場で適切な判断ができる自分であるか」の方が重要だと僕は考えています。

 

例えば、次のような質問をすると、そのことがよくわかります。

 

質問「あなたは、もし1,000万円手元に合ったら、何に使いますか?」

 

・・・もし読者様が手元に本当に1,000万円あった場合には、どう活用しますでしょうか?

 

答えは人それぞれ異なるかと思います。「物件を買う際の頭金にする!」という方もいれば、「貯蓄して流動性資産として取っておく」という方もいることでしょう。

 

仮に今、1000万円を僕がもらえるとしたら、得意とする土地値投資をして物件を買うと思います。しかし、さらに1000万円を追加でもらった場合には、必ずしも物件を買うとは限らず、現金として手元に置いておく可能性が高いです。

 

なぜ投資ができるにもかかわらず、全てを再投資に使わないかといいますと、自己資本バランスが崩れることを大きなリスクと捉えているからです。

 

・・・以前の記事にも書かせていただきましたが、僕の知り合いの大家さんで、自己資本と借り入れ額のバランス悪化により全物件を売却する羽目になってしまった方がいます。恐らく借金も未だに残っていると思いますので、不動産投資の観点から見ると失敗と言えますし、同じ業界で生きている以上、全く他人事ではありません。

 

例えば、まだ負債(借金)がない方で、サラリーマンで月収30万円を手取りでもらっており、独身で支える家族がいらっしゃらない方は、手元にある1,000万円で不動産投資にチャレンジするのは素晴らしいと思います(もちろん、戦略ありきです)

 

ただ、もし現在事業や不動産投資などの借り入れが2臆円ある方でしたら、手元に1000万円という数字は、決して安全圏とは言えないと思います。

 

それがいくら満室で、キャッシュフローが安定していたとしてもです。自己資金が借入金全体の5%を割るということは、この規模であると非常に危険だと思われます。

 

こうなると、【成功と失敗】の分かれ道は、いたるところに存在していることが分かります。「物件買いたい病」にやられてさらに借入金を増やし、自己資金を減らしてしまい、先に述べた例のように失敗してしまう方もいると思います。

 

それとは逆に「2臆円の借金で、1000万円の自己資金はマズイな。今は自己資金増加に専念して、耐えるべき期間だな」といったように、守備にフォーカスできる方もいると思います。

 

もちろん「運よく拡大できていってしまう」場合もありますが、そうでない方も、実際にたくさんいるわけです。

 

このように見ていくと、「もし手元に1000万円あったらどうするか?」という一見贅沢に見える状況も、人によっては実はすでにピンチな状況であったりします。

 

不動産投資は事業の要素が強いため、一つ一つの決断・選択次第で大きく結果が変わってきてしまい、利益も変化します。

 

攻撃ができないといけないのはもちろんですが、守備も強くないと、自分自身や様々な誘惑に負けてしまいますので、長期的に成功していくのは大きな自己管理能力と先見性を要することなのかもしれません(*_*)

 

 

◆結論

結論として、必ず身に付けたい能力は「純資産の増加体質」です。

 

「純資産を増加させていくこと」と「自己資本バランスを崩さないこと」の両輪が、不動産投資を永続的に成功させていく上での重要ポイントなのではないかと僕は考えています。

 

実際に自分が独立できて分かったことなのですが、リタイアをしても、誰もが「リラックスして楽しく、幸せに毎日過ごしている」わけではありません。

 

僕の知り合いの大家さんのように一時的な成功で終わってしまい、またサラリーマン生活に戻ってしまう方もいますし、そもそも自己資金が手元に十分なければ、不安をかかえたリタイア生活になってしまいます。

 

「お金のことを考える時間が長い」と、せっかく頑張って物件を買い増して独立しても、ストレスフリーな生活になりにくいというトラップがあります。

 

資産があろうと貧乏だろうと、「お金のことばかり考えてしまっていて、今を心から楽しみづらい心境である」という点は、ほとんど一緒です。

 

ですので、お金のことを考える時間が少なくできるよう、安心できるシステムを構築していくことが求められます。

 

不動産投資は人生における幸福感をUPさせるためのツールだと思いますので、

①純資産を増加させていくことを主眼にする

②自己資金を多く手元に残し、財務バランスを良好にし続ける

 

この2つのポイントを常に意識して取り組むと、大きな失敗を避けていけるのではないかと思いますし、もし独立してリアイア生活に入ったとしても、それが継続しやすいです。

 

ただ、ひとつ難しいのは、果たしていくらの借金に対していくらの自己資金があればいいのかの基準を作らないといけないことです。

 

これも実際には正しい答えはありませんので、自分で研究し、自分だけの基準をつくっていく必要があります。

 

一つある傾向としては、築古RCなど、運営コストが割高な物件の所有割合が多い方は、築浅物件の投資スタイルの方よりも当然多く自己資金を残しておく必要があると思います。

 

その一方で築浅タイプの物件は利回りがそもそも低めで、かつ家賃下落率が大きい傾向があるため、物件によってはキャッシュフロー悪化がしやすいです。ローン割合が多い場合には金利上昇リスクの影響も受けやすいため、その観点からするとやはりこちらも自己資金を多く手元に残しておくことが必要かもしれません。

 

このように、自分が選んだ投資スタイルによっても、「安心できる水準・基準」は異なります。借入金だけが自己資本比率を決める上での判断材料ではないということが大切です。

 

自分の財務バランスが良好かどうかの基準は、先に成功している方など、実務に長けた方を参考につくっていくといいかもしれません。

 

机上の空論よりも、実際に「自分が出したい結果を、すでに出している方」の意見の方が役に立つ場合も多いです。

 

そういった方を数名見つけて研究すれば、自然と「自分にとっての基準」が明確になってくることと思います。

 

ちなみに僕の場合には、参考にさせて頂いている先輩投資家の方の意見と、所有物件の経費率などを参考に自分の基準を作りました。

 

読者様にも、「自分だけの基準」「自分が永続的に成功するための基本ルール」をつくっていただけると嬉しいです。

 

この「長期的な成功」というテーマは最近よく考えるので、本日はその触りの部分を記事にしてみました。何かのご参考になれば幸いです(^^;)

 

 

 

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今回は【★自己資金と不動産投資】についてご紹介させていただきました。不動産投資や私生活になにかしらお役に立てたらうれしいです♪

 

ブログだと読者様の個々の状況に合った内容は書けないのですが、一般論の中でも役に立つ内容を選んで書いております。

 

1人でも多くの読者様が成功できることを、心より応援しております★

  

まだ書き始めたばかりなのに、毎日150名以上の読者様が目を通してくださっております。本当に有難うございますm(__)m

 

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不動産投資家 坂井 高(たかし)  

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※より具体的なノウハウや自分にあった指針・投資法をご希望の方向けに個別相談もできます。2018年は東京にいる日数が少ないためもしリタイア生活・安定した高収入に興味がある方は今年中にお声掛けいただければ幸いです(^-^;

 

 

 

自己投資は素早く、物件選定は慎重に。

一緒に勝ち続けましょう★

 

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