★道路の知識を付けよう！
こんにちは、不動産投資家の坂井 高(たかし)です。いつも記事をお読みいただき誠にありがとうございます。
このブログでは【月額キャッシュフロー１００万円と週休６日を達成して、自由な小金持ちになり、充実した人生を送る】ことを目的に教材(学ぶための材料)を提供させていただいています。
本日は「道路の知識を付けよう！」というテーマについて書かせていただきたいと思います。ぜひ一緒に学んでいきましょう(^^♪
◆どれほどの知識が必要なのか
→仲のいい友人と、渋谷の「ザウオ」に行ってきました★この生け簀から好きな魚を釣って買う面白い居酒屋で、子供連れのお客さんもたくさんいました(^^;)
・・・ちなみにですが、この釣りは注意が必要で、予想外に高額な高級魚がまれに混ざっており、誤って釣りあげるととんでもない金額になり、一気にトーンダウンします。魚を見分ける、たしかな目利きが必要です（笑）
さて、本日の本題は「道路の知識を付けよう！」です。
当り前のことではあるのですが、この「知識の量」は投資家によってまちまちで、中には「不動産投資のどこに落とし穴があるのか」すら知らないまま買ってしまう方もいます。
これが居酒屋「ザウオ」の魚であれば数千円の被害で済みますが、不動産投資では下手をすると数百～数千万円の赤字になります。
気付かぬうちに赤字物件を買っている方がものすごく多い業界ですので、ぜひとも「知識」は大切にして、どんどん身に付けていきましょう。
そして変なところでストップしてしまわないように、注意しながら投資を進めていきましょう(^^;)
◆接道について
不動産投資でひっかりやすいのが、道路に対しての知識不足による赤字物件の取得です。
本当は買ってはいけないのに、知識がなくて購入してしまうのです。これは恐ろしいことです。
僕自身も、自分の物件を買うとき、サポートしている方が物件を持ってきたときには、特にこの「接道」を気をつけてチェックしています。
今日はその中で一つ、要注意項目をご紹介させていただきます。
それは、「私道の注意点」です。
私道には再建築ができる場合と、できない場合があります。道路に見えても、再建築ができない「通路」もありますし、行政の認可（許可）が下りないと再建築ができない道路の場合もあります。
この２パターンはＮＧもしくは相当注意する必要があるとすぐにわかると思いますが、問題は次のパターンです。
「再建築できるのに、その意味が消失する道路」
・・・なにそれ？？再建築できるなら、別にどんな道路でもよくないですか？？
こう思われる読者様もいらっしゃるかも知れません。ですがこのパターンは、恐らく最も典型的なマズイ物件を買ってしまうパターンです。
◆持ち分のない私道の恐ろしさ
先に結論から書いてしまいます。本当に注意が必要なのは、「持ち分の無い私道」です。特に、位置指定道路の場合は要注意です。
位置指定道路は、宅地分譲の際などに行政のルールに乗っ取って道路を作ったり、私道の所有者が道路を整備して「建築基準法上の道路」と同価値にし、その道路に隣接する再建築不可の土地を再建築ができるように変えることを主な目的に作られます。
つまり、位置指定道路に隣接していれば「原則」再建築ができます。この意味では公道に２メートル以上接した土地を購入する場合と同じです。
ただし、ここで見逃してはいけない重要ポイントがあります。それは、前面道路（こここでは私道）が、果たして誰の持ち物であるかということです。
いくら位置指定が入っていたとしても、私道は私道です。つまり、誰か所有者が間違いなくいるのです。
その所有者は、その私道を持っています。つまり、その私道を誰が通過するか、どのように変化させるかの権利を持っているのです。
具体的に関わってくるのは「道路掘削」と「通行」の場合が多いです。
もしも自分が前面道路の私道の持ち分が無い場合には、その私道を勝手に掘削できません。他人の物を勝手に壊せないのは、道路に限らず、当然と言えば当然です。
つまり、再建築をしたい場合、水道管・ガス管を引き込む際に、私道の所有者の許可が必要なのです。時には、通行さえも不都合が生じるケースさえあります。
「再建築ができると思って買った物件が、水道管が引けずに、価値が無くなってしまう！！」・・・こんな恐ろしい状況を、読者様は想像できますでしょうか？
土地に最も価値がある不動産のはずが、ゴミ同然になってしまいかねないリスクがあるのです。
そして実際に、こういったことは起こります。当然、困って悩んでいる方もたくさんいます。私道の持ち主が意地悪・偏屈な方の場合がそうです。
残念なことではありますが、どんな業界でも、人に対して「いじわる」をする方は、一定数以上います。運悪くそういった方の手にひっかっかってしまうと、せっかく得られるはずの利益が一瞬で吹っ飛んでしまい、高額の赤字投資になりかねません。
このブログを読んでくださっている読者様は、くれぐれも「掘削承諾」「通行承諾」には気を付けて頂きたいと、僕は切に願っています。
ちなみに道路の種類は、ネットなどでも簡単に調べられます。少しマニアックですが、例えば神奈川県横浜市の道路の種類であれば【行政地図情報提供システム】で家にいても調べられます！！
http://wwwm.city.yokohama.lg.jp/index.asp?dtp=5
→行政地図情報総合システム
こういった「知識」は、引き出しが多ければ多いほどいいと思います。もちろん実践・現場で使えなければ何の意味もありませんが、一瞬でも早く他の投資家と差をつけるには、普段から貪欲に情報を得ていくことが重要ではないかと思い、本日のテーマといたしました。
普通のサラリーマンでも簡単に融資が引けてしまう現在は、逆を返すと簡単にだまされて物件を買わされてしまいます。
「知識」は自分を守る武器です。決して軽視していいものではないかと思いますので、しっかりと身に付けていきましょう。
特に物件を買う際には、信頼できる方に相談し、かつ自分でも徹底的に調査できるとベストだと思います。頑張りましょう★
今回は【道路の知識を付けよう！】についてご紹介させていただきました。不動産投資や私生活になにかしらお役に立てたらうれしいです♪
ブログだと読者様の個々の状況に合った内容は書けないのですが、一般論の中でも役に立つ内容を選んで書いております。
１人でも多くの読者様が成功できることを、心より応援しております★
まだ書き始めたばかりなのに、毎日１５０名以上の読者様が目を通してくださっております。本当に有難うございますm(__)m
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不動産投資家 坂井 高（たかし）
※より具体的なノウハウや自分にあった指針・投資法をご希望の方向けに個別相談もできます。2018年は東京にいる日数が少ないため、もしリタイア生活・安定した高収入に興味がある方は今年中にお声掛けいただければ幸いです(^-^;
自己投資は素早く、物件選定は慎重に。
一緒に勝ち続けましょう★
http://yosshi-hudousan.hatenablog.com/entry/2017/05/18/232658
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http://yosshi-hudousan.hatenablog.com/?page=1500295927
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