【キャッシュフロー100万円達成塾 ~自由への旅路~】 実在の金持ち父さんから学び、約6年で年間CF1,800万円、純資産1億超え、週休6日を達成したノウハウです★一緒に成長していきましょう(^^♪

このブログでは1人でも多くの方が不動産投資でキャッシュフロー100万円を達成するために、専業大家の技術・思考を公開しています。僕はもともと小学校の教員で、知識もお金もない0からのスタートでした。ですが実在する金持ち父さんであるM氏の教えを実践し、念願の夢だった自由な人生が達成できました。まだまだ成長途中ですが、読者様と一緒にさらなる自由を求める旅路を進みたいと思います★

【続編】リタイアに必要な年収~CFの盲点~

こんにちは、不動産投資家の坂井 高(たかし)です。いつも記事をお読みいただき誠にありがとうございます。

 

このブログでは【月額キャッシュフロー100万円と週休6日を達成して、自由な小金持ちになり、充実した人生を送る】ことを目的に教材(学ぶための材料)を提供させていただいています。

 

本日は「続編~リタイアに必要な年収~」というテーマについて書かせていただきたいと思います。ぜひ一緒に学んでいきましょう(^^♪

 

 

 

◆リタイアに必要なもの

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↑大好きなマンガ【キングダム】・・・熱すぎる内容で、超おすすめです。今日のテーマとは、何の関係もありません(笑)

 

前回のブログでは、「不動産投資だけでリタイアしたい場合、はたしてその年収はいくらなのか」というポイントを見ていきました。

 

リタイア生活は様々な要素から成り立っているのですが、まず最低限必要なものとして、毎月の現金収入でもある【月額キャッシュフロー】にフォーカスしました。

 

おさらいしますと、リタイア生活に必要なキャッシュフローの金額は【1人暮らしの方→月額50万円】、【夫婦など2人暮らし→月額70~100万円】、【子どもなど含め3人~4人暮らし→月額100~200万円】でした(^^;)

 

この数字さえクリアできれば、人生は逆転します。もしサラリーマン生活が自分の価値観と合っていない方は、会社を辞めて独立し、ストレスフリーで自由な生活に入ることができます★

 

今の仕事が好きで、充実感や達成感など、「幸せ」につながる要素を毎日得られる職場で働いている方はそのままでもいいかもしれません。率直に、こういった方はとても幸せだと思いますし、一定数いらっしゃいます!

 

ただ、もしもサラリーマン生活に閉塞感や過度なストレス、フラストレーションを感じる環境であれば、一度だけでもいいので【自由な投資生活】を味わってみていただきたいというのが僕の願いです。それぐらい、リタイア生活は素晴らしいものだと感じていますし、チャレンジする価値があると思います(^^♪

 

・・・ざっくりとしたリタイア生活までの目標は、上記の数字でいいと思います。ただし、たくさんの注意点・見過ごせない重要ポイントもありますので、本日はその点を掘り下げていこうと思います!

 

 

 

キャッシュフローの盲点

結論から書かせていただきます。リタイアをしたい方は、キャッシュフローの盲点に気付くことが重要】です。

 

逆に、キャッシュフローに隠された盲点に気付かないまま投資を進めてしまうと、ただ借金だけが多くなり、その割にはキャッシュフローが全然手元に残らないという現象が起きてしまいます。

 

その盲点とは、数字のカラクリから生み出されます。例を見てみましょう。まずは、キャッシュフロー月額50万円を目指した場合です。

 

【例1】キャッシュフロー50万円の内訳・・・家賃収入に対する経費率20%、表面利回り10%、全てフルローン、返済比率50%、借入総額12,000万円/年間家賃収入1200万円。

 

【例2】キャッシュフロー50万円の内訳・・・家賃収入に対する経費率20%、表面利回り5%、全てフルローン、返済比率50%、借入総額24,000万円/年間家賃収入1200万円。

 

この例1、2の両方とも、計算上は「月額キャッシュフロー50万円」を達成しています。もしも不動産投資をキャッシュフローという点だけに着目すると、どちらでもリタイアしていいという結論になります。

 

・・・ですが、現実に即すとこの理論・考え方は危険です。例の太字になっている「表面利回り、借入総額」の違いを確認していただけますでしょうか?

 

表面利回りも借入総額もちょうど2倍、異なっていると思います。例1の場合は、月額の家賃収入が100万円で、それに対する経費率を20%に設定してありますので、返済率50%を合わせて引くと、差し引き【30万円】が手残りです。

 

それに対し例2では、借入総額が2倍ですので、単純に考えると【例1よりも2倍の規模の物件を持ってしまっている】ことになります。2倍の物件規模ですので、当然経費も2倍かかってきてしまいます。すると計算式は、100万円ー(経費20%+経費20%+返済50万円)となり、手残りは10万円となります。

 

・・・2億4,000万円も借金をして、手残り10万円。恐ろしくて、リタイアからはほど遠い数字です(>_<)

 

「あれ?例2も月額キャッシュフロー50万円になるんじゃなかったの??」という疑問が生まれてくると思います。確かに、最初の計算式では、50万円が残るはずです。しかし、現実には残らないのです。

 

・・・このポイントこそ、今日一番お伝えしたい重要な点です。

 

なぜ、【経費率20%】という同じ数字を使っているのに、手残りの金額が変わってしまうのでしょうか?

 

その答えは、【経費率そのものを、かける対象が違うから】です!!

 

「経費率20%を、賃料収入にかける」という行為そのものがおかしいということです!!

 

もしも経費率を賃料収入にかけて計算してもいいと仮定すると、先ほど計算した【2倍の物件規模になると、経費も2倍になる】といった自然な現象が間違っているということになります。この仮定が危険な考えであることは、冷静に数字を見れば一目瞭然です。

 

にも関わらず、「経費率を、賃料収入に対してかける方」が後を絶ちません。それはなぜなのでしょうか?

 

・・・その答えの一つは、不動産会社が出す収支計算のシミュレーションを見てしまっているからだと思います。その数字を信じ、計算式まで疑ってかからない方も多いということです。

 

僕の手元には、毎日のように未公開物件の紹介などの営業メールが届きます。そして親切なことに、「この物件を買えば、●●年で●●万円が利益として残ります!!」という証拠として、収支表が付随されています。

 

僕は自分で現場に即した数字で必ずシミュレーションをし直すので分かってしまうのですが、不動産会社が下さる資料と実際の数字との乖離が大きすぎて、いったい何が原因なのかとよく考えます。

 

そこで気付いたのが、【経費率をいじる、計算式をいじる】ことで、赤字物件が一瞬にして儲かりそうな物件に化けてしまうというカラクリでした。

 

このカラクリに嵌ってしまうと、せっかくのリタイア生活が遠のいてしまうので、なんとしても看破しないといけません。そしてそのためには、【他人任せにしない】という強い決断も必要になります。

 

 

本日の結論としてまとめさせていただきますと、このブログの読者様は、【経費の計算を、自分でしっかりとできるようになっていただきたい】ということです。

 

不動産会社任せにするのではなく、本当は現場でどういった経費がかかるのかを研究し、厳しめに見ても儲かる物件だけを買っていただきたいのです。

 

本当にリタイア生活を送りたい場合には、手元に儲かる物件を複数残す必要が出てきます。

 

そう考えると、一度でも負けてしまうとかなりスピードが落ちてしまいますので、可能な限り【勝ち試合だけ参加し、それを繰り返す】という視点があると最速で成功できるのではないかと思います。

 

収支計算は正直めんどくさい作業でもあり、その技術を身に付けるのは時間がかかります。自分でやりたくないという気持ちは、とても良く分かります。僕もそうだったからです。

 

ですが、僕たちが相手にしている不動産投資は蓋を開けてみると、収益性も、経費も、物件ごとに全く異なる数字を持った商品です。それ故に、大きな危険を孕んでいます。

 

正確な数字を出せるようになれば、その危険を回避できます。そして、本当に儲かる物件も見つかりやすくなります★

 

一つ一つの計算は地道な作業ではありますが、一歩ずつ積み重ねていい物件を買って、ぜひリタイア生活を送りましょう!!

 

次回のテーマはまだ決めていないのですが、また現場目線でのご紹介をさせていただきたいと思います(^^♪

 

 

 

 

今回は【リタイア・キャッシュフローの盲点】についてご紹介させていただきました。不動産投資や私生活になにかしらお役に立てたらうれしいです♪

 

ブログだと読者様の個々の状況に合った内容は書けないのですが、一般論の中でも役に立つ内容を選んで書いております。

 

1人でも多くの読者様が成功できることを、心より応援しております★

  

まだ書き始めたばかりなのに、毎日150名以上の読者様が目を通してくださっております。本当に有難うございますm(__)m

 

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不動産投資家 坂井 高(たかし)  

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※より具体的なノウハウや自分にあった指針・投資法をご希望の方向けに個別相談もできます。2018年は東京にいる日数が少ないためもしリタイア生活・安定した高収入に興味がある方は今年中にお声掛けいただければ幸いです(^-^;

 

 

 

自己投資は素早く、物件選定は慎重に。

一緒に勝ち続けましょう★

 

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