★物件購入No.3 ～実体験のシェアリング～
こんにちは、不動産投資家の坂井 高(たかし)です。いつも記事をお読みいただき誠にありがとうございます。
このブログでは【月額キャッシュフロー１００万円と週休６日を達成して、自由な小金持ちになり、充実した人生を送る】ことを目的に教材(学ぶための材料)を提供させていただいています。
本日は「物件購入体験のシェアリング」について書かせていただきたいと思います。実体験になりますので、仕入れ活動などのご参考になれば幸いです(^^;)
◆物件No.3「T」
この物件は、僕が実際に購入した物件「T」です。３棟目に買った物件なのですが、僕にとってのターニングポイントとなった思い出深い案件です。
物件のスペックを書かせていただきますと・・・
◆構造：鉄筋コンクリート(RC)造の駐車場＋木造２階建て
◆部屋数：１R×６部屋 駐車場２台 バイク置場１台 駐輪場
◆土地：約１２０㎡
◆表面利回り：１１％
◆キャッシュフロー：月額約１２万円→２５万円(後に借換え・早期返済をしました)
◆東京23区の某駅より徒歩１１分
◆新耐震
このような物件でした！！
結論としては、この物件は購入して本当に良かったと思っています。それは、キャッシュフローと資産性のバランスが良く、投資全体で見た収益性が優れていることと、運営が大変楽なタイプだったからです。
・・・ですが実は、この物件は本来は手に入らないはずの案件でした。理由は、僕の怠慢によるものです。
購入した２０１４年当時、すでに物件の価格は非常に高く、お宝物件などそう簡単に買えるような環境ではありませんでした。
僕は２物件目で失敗していましたので「なんとしても３棟目は挽回しないといけない。優良物件を手に入れないといけない」という、せっぱつまった心境で毎日を過ごしていました。
※２物件目の失敗↓
物件を購入する基準を高くしたまでは良かったのですが、当然のことながら高いハードルを超えてくれるお宝物件の情報はなかなかありませんでした。
・・・数ヶ月探してもサッパリ買える気がしなかった時に、突然「建美家」に載ったのがこの物件「Ｔ」でした。
23区で新耐震、利回り11％(当時は10％表記)、ほぼ土地値の物件でしたので、僕はビックリしました！！ ですが、それと同時に「どうせもう１番手が入っているだろうな」「自分には買えないだろうな」という消極的な気持ちが湧き上がってきてしまったのです。
そういった時に限って、マイナス要因が重なります。
数ヶ月探しても全くダメだったことから「どうせネットにはいい物件はないんだろうな」という先入観がありました。そして花粉症の時期であったため気分・体調ともに最悪の状況でした(※重度の花粉症持ちで、熱と酸欠、眼痛が毎日続いていました(>_<))
そして極めつけは、サラリーマンの激務です。ちょうど３～４月の繁忙期で、不動産賃貸会社の営業マンであった僕は７時出～終電帰り、週６日の激務をこなさないといけない状況で、文字通り必死(瀕死？)でした。
・・・ストレスは極限状態で、不動産を購入する意欲を出そうにも、正直なかなか湧き出ててこなかったのです。通常であればこの案件はここでゲームオーバーでした。ただ今回に限っては、ここで終わらなかったのです。。。
◆天の恵み【奥さんと新人営業マン】
そんな中、僕は最低な一言を奥さんに言ってしまいました。僕がこの物件「Ｔ」の広告を見て奥さんに「ねぇ、この物件かなりよさそうに見えない？」と言ったことを妻は覚えていました。
そしてその物件情報が出て３日後に、それを覚えていた奥さんが「こないだの物件問い合わせてみたら？」と言ってくれたのです。
・・・がしかし極度のストレスと体調不良で気分が悪かった僕は、つい「今はそれどころじゃないんだ。気になるなら、自分で問い合わせてよ！！」・・・こう言い放って会社に行ってしまったのです。
読者様がもし奥さんだったらどう思われますでしょうか？・・・僕が奥さんなら、キレると思います！！(笑)
今だからこそこのように体験談として書けるのですが、これから頑張って物件を買い増していく投資家が目指す姿と正反対の、最悪・最低な言動だったと自分でも大変後悔しています(>_<)
・・・そんなこんなで会社で勤務していると、夜２２時に奥さんから電話がかかってきました。「ね～あの物件問い合わせてみたよ！まだ紹介できるってさ！今から物件に来てくれって言われたから、あなたもすぐ来てよ！！」
僕はビックリして唖然としてしまいました。なんと奥さんは僕がヤケクソで言ってしまった「自分で問い合わせてみてよ！」という言葉を行動に移し、本当に不動産会社に電話をかけたのです。
そしてその電話対応をしたのが新人営業マンで、電話をかけている側も、かけられている側も知識がほとんどないけど現地に行くというとんでもなく謎の状況でした！！
奥さんとしては「まだ物件があるのか」を聞きたかったようなのですが、新人営業マンさんのあまりのしつこさに、奥さんが折れて内見をその日の夜に急遽することになってしまったのです。。。
「ここまで状況が揃っていて現地に行かないわけにはいかん！！！」・・・こんな気持ちが、僕の心に湧き上がりました。
まだ勤務中だったのですが店長に「体調悪すぎるので今日は帰って明日早く来ます」と言い残し、微妙な空気をなりふり構わず即行でタクシーにのり、現地に駆け付けました。
見てしまったらもう最後、全空室というデメリット・リスクはあるものの、リノベーション済の予想以上に綺麗な内装と価格とのバランスの良さに、一瞬で買うことを決断しました。
・・・そして後述するいくつかの条件が上手く重なり、奇跡的に物件を買うことができてしまったのです！！！
◆買えた理由と、不動産会社の諸事情
一瞬で蒸発してしまいそうな優良物件が、まだ素人感たっぷりだった若造の僕に買えたのには、下記の理由がありました。
１、全空室で、他の投資家が嫌がった
２、不動産会社(元付け)が両手狙いをしたため、他の不動産会社から入った申し込みを保留にさせていた
３、２日間奇跡的に元付け業者に本気で購入希望をする相手からの問い合わせがなかった(１番手が空いていた)
４、営業マンが新人で、常識外の時間でも案内をしてくれた
５、オリジナルの収支計算の技術が身に付きつつあり、即決できる能力があった
６、一番は、奥さんが問い合わせをしてくれた
・・・この物件「Ｔ」が買えた理由は様々なのですが、一番はやはり奥さんのおかげです。そして情報が出てから２日間、奇跡的に元付け業者に本気モードの買い手がつかなかったこともラッキーでした。
そして夜２２時でも構わず内見できたこと、そこでスイッチが入り本気モードに自分を変えることができたことも大きいですし、元付けに問い合わせができたことで「両手仲介」(※不動産会社が２倍の仲介手数料をもらえます)が実現でき、１番手を獲得することができました。
融資に関しても、初めての経験ができました。それは【日本政策金融公庫】の利用ができたことです。
物件の広告を出していた不動産会社が政策公庫の担当と密な関係にあったおかげで、審査も大変スムーズにいきました。
「若手起業家支援」の項目にもヒットし【金利1，8％】という有難い数字でした。※期間は15年でした。
３物件目にして、初の【キャッシュフロー１０万円以上】を１物件から得ることができたのです。本当にとても嬉しかったですし、そして奥さんへの感謝で心がいっぱいになりました。
この物件は後に、サラリーマンで稼いだ歩合給から早期返済・借換えなどを経験することになります。今では月に２０万円以上のキャッシュフローを叩き出してくれる、大事なパートナー物件です。
◆重要ポイント
この体験を通して、僕は大切なことを痛感し、そして学ばされました。それは【ネットにもいい物件はある】【勝手に自分の先入観で決めつけない】【情報が出たら一瞬で動く】という３点です。
そして、物件の広告を出している不動産会社の中でも【元付け】を見つけることの重要さも学びました。
【即決できる知識量・各種技術】の重要さも痛感させられました。
・・・他にもたくさんの学びがあったのですが、この３物件目が買えたことで不動産投資そのものへの本気度が一気に上がりました。そしてその後は毎年１～２物件をどんどん買い増すことができ、上昇気流に乗ることができました。
こんなヒヨッコ上がりの僕でもお伝えしたいことは、頑張って前に進み続ければ必ず【その人にとってのターニングポイントが来る】ということです。
そのスイッチポイントが来る前に辞めてしまう方が大変多いことが、今となってはわかるのですが当時はわかりませんでした。
毎日継続して活動することが大切ですが、もし自分だけで続けられない場合には誰かに助けてもらってもいいと思います。
僕は先輩投資家のＭさんや、今回のように奥さんに支えられて不動産投資を拡大させてこれました。
チームをつくると大変気持ちが楽になりますし、責任感もでてきます。サラリーマンを続けながらの投資は大変なこともたくさんあるかと思いますが、忙しい方ほどいざとなった時の行動力がある傾向もありますので、どうか諦めずに踏ん張って欲しいと思います。
僕も微力ながら読者様の投資成功を応援しておりますので、一緒に歯を食いしばってでもがんばっていきましょう！！
・・・最後に、物件「Ｔ」の写真を載せさせていただきます。なにかの参考になれば幸いです★(１Ｋをわざと１Ｒにして、バス別にリノベーションした内装でした！)
本日は【物件購入No.3 ～実体験のシェアリング～】についてご紹介させていただきました。不動産投資や私生活になにかしらお役に立てたらうれしいです♪
ブログだと読者様の個々の状況に合った内容は書けないのですが、一般論の中でも役に立つ内容を選んで書いております。
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不動産投資家 坂井 高（たかし）
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