◆金３００万円の損失(>_<)！！～俺みたいになるな～
この記事は、不動産投資をこれからしようとしている、もしくはチャレンジ中の方全員に見ていただきたい内容です。
一言で言いますと、不動産投資で失敗をして【金３００万円】を失った悲しい出来事に関してです。
「投資に失敗は付き物」とはよく言いますが、不動産投資は株やFXと異なり、事業性が強いものになります。したがって、事業家としての能力が高い方は、ほとんど失敗はしないで高い収益を積み重ねることが可能です。
今日ご紹介させていただく失敗をした時、僕はまだ不動産投資を始めて２年目で、知識も足りず、収支計算や賃貸需要の調べ方さえもまだ緻密にできないヒヨッコ投資家でした。
１棟目の物件を買えた喜びが大きかったため、すぐに「次のアパートを買いたい！！」という気持ちが強くなり、言わば【買いたい病】に憑りつかれてしまったのです。
結果として実際に物件を購入したのですが、詳しくは後述する物件の選び方・融資戦略のミスにより「キャッシュフローが全く積みあがらない」という最悪の状況になってしまいました。
そして、貴重な資産(現金)をなんと３００万円も失ってしまったのです。。。
・・・もう２度と同じ過ちは繰り返したくないのと、読者様にも同じような苦い経験を味わって欲しくないとの思いから、あえて失敗をさらけ出して公開します。
僕と似た失敗をする方が一人でも減ることを心から祈ります(>_<)
◆２棟目の失敗の具体的な内容
１棟目のアパートを購入した後、僕は本格的に不動産業界を学ぶために不動産賃貸・管理会社に就職しました。
お給料は安かったですが、一時的にフリーター(複数アルバイト)生活を送っていた時期に比べると多少のボーナスも出ていて安定した収入がありました。
どんどん物件を買い増していきたかったので、その収入のほとんどは貯蓄に回し、飲み会なども全て逃げおおせて、友人との付き合いも一時的に断ちました。
結婚したばかりの妻も本当に頑張って節約生活を手伝ってくれて、妻の収入からも毎月１０万円以上の貯金をしてもらいました。
生活のほぼ全ての力を、不動産投資のために使っていたのです！！
・・・ですが、悲劇が起こります。それは、僕が物件の決定的な選定ミスを犯したことです。
◆２棟目の物件「A」
物件「A」は、埼玉県朝霞市にありました。「インターネット上にはいい物件はない」という情報を信じてしまっていた僕は、１棟目の物件を売ってくれた先輩投資家からまた物件を譲ってもらおうと相談しました。
この時に先輩投資家の方は「今は坂井君に合う値段で売れる物件はないよ～」と言ってくれたのですが、【買いたい病】に侵されてしまっていた僕の耳には念仏でした。
割としつこく「それでも売れるのありますか？」と聞き続けた結果、２件の物件情報をいただくことができました。
そのうちの１件は４,０００万円ほどの１棟築古アパートで、最寄り駅から徒歩１３分、利回り１１％、満室の物件でした。
具体的な手法は先輩投資家さんのものなので伏せますが、かなり特殊な手法で満室にしている物件で、今後も安定した経営ができそうな優良物件でした！！
ただ、物件の背面が崖になっていることからその時は敬遠してしまいました。
・・・そして、消去法で残ったのが物件「A」でした。
この物件も駅から徒歩１２分と比較的近く、満室でした。ただ、部屋の戸数が４部屋しかなく、そのうち３部屋は１６平米の狭い３点ユニットタイプのロフト付きワンルームでした。
１階部分が３DKのファミリータイプとなっており、面積に対しての有効賃料単価が低い物件の構造でした。そのため、【表面利回り約８％】と低い収益性でした。
購入価格は２,０００万円台、融資はフルローンまでは届かず、多少の頭金を入れての購入でした。１棟目の物件から得られる多少のキャッシュフローも、この頭金に入っています。
家賃収入は、満室想定で月に【約１７万円】、銀行への返済と管理料で月に【約１３万円】でした。※金利は３，５％、期間１５年で信用金庫から借りました。
この時点で早く気付くべきなのですが、銀行への返済比率だけで家賃収入の７０％近くになります。
ハッキリ言って、資産０から高速で物件を買い増し、資産家になっていくことを目指す人が採る戦略にはほど遠く、危険な水準ですらあると思います。
キャッシュフローが手元に全然残りませんし、もし予測不能な大規模修繕が起こるものなら、貯蓄がなければ一発退場もあり得ます。
・・・それでも僕は買ってしまいました。今では絶対に考えられない行動ですが、まさに若気の至りです。もう反省の気持ちしか出てきません(;_:)！！
最終的な結果として、１年ほど運営してすぐに売却することになりました。【購入価格よりも３００万円も安く】現金買いの買主に売却しました。
早期に売却をしてしまいたいという強迫観念もあったので指値にも応じたのですが、今考えるとあと２００万円は高く売れたかと思い、さらに悔しい思いです。
満室で家賃収入があったので２００万円ほど収益があったのと、仲介手数料をなくして購入できたため損失の補填が多少はできましたが、圧倒的に赤字でした。
早期のリタイア生活を目指していた僕にとって、本当に大ダメージで、金銭的にもそうですが、精神的にかなりやられてしまい、気分は毎日どん底でした(;_:)
◆実は人によってはいい物件だった
後からわかったことなのですが、実はこの物件は収益性は利回り８％で低かったものの、土地の価値が非常に高い物件でした。部屋は４戸しかないにもかかわらず、土地だけで１００㎡を超えており、接道も位置指定道路に８メートル接していて、戸建用地としては最高です！！
案の定、地域の戸建用地の成約価格を見ると【購入した金額とほぼ同額】でした。・・・つまり、長期で運営できれば儲かる可能性が高い土地値物件だったのです。
ただそれでも、手放して正解であったと今でも思っています。それがなぜかと言いますと、キャッシュフローが出ない物件を保有していると返済比率が高くなり次の物件を買いにくくなってしまうからです。
返済比率７０％はさすがに高すぎますし、それでいて大した資産背景もないわけですので、要注意貸出先になってしまいます。
また、修繕費などの運営費や税金による出費を計算すると、空室が１つでもあるともう手元に現金が残らない状態です。
こんな状況の物件をあと１５年も持っていないといけないかと思うだけで、前向きな気持ちになれという方が困難です。
【早期返済でリカバリーをする】という手段も残されてはいたのですが、僕はそうしませんでした。理由は、早期返済をするよりも損切りをして、次に優良物件を買うべきだと本能的に感じたからです。
例え一時的に損切りをしたとしても、足手まといになりうる物件を精算し、素直にその失敗を認めてしまった方が気持ちの面で前向きになれます！！
また、金融機関にも【この反省を活かします】とハッキリ伝えることで、ごまかしが多いビジネス・投資の世界の中で「この人は正直で、まだ伸びしろがある」と思ってもらえると思いました。
そして、失敗を認めることでもっと自分が成長できるのではないかという思いもありました。そう思わないとやっていけないぐらい、当時は落ち込んでいました。
・・・とにもかくにも、この物件「A」での失敗は、その後の不動産投資人生におけるターニングポイントになりました。
この大きな失敗をした後、僕の物件選定の基準は厳しくなり、やっと投資家としてのスタート地点に立つことができたのだと今では断言できます。
結果として、妻と一緒に一生懸命に貯めた３００万円を僕は失いました。大きな声で言えるようなことではないのですが、あえて言わせていただけるのであれば、【僕と同じ失敗はしないでください！！しっかりと学び、収支計算やその他必須スキルを早い段階で身に付けて自分を守ってください！！】ということです。
不動産投資はとても奥が深く、強力かつ闇が深いツールです。キャッシュフロー面だけでなく、投資全期間を通しての収益性や、純資産増加率も頭に入れて取り組まないと思わぬ罠に引っかかってしまうリスクが常にあります。
僕もまだまだ成長途中で、自分自身の知識や技術の向上だけではなく、進化する詐欺の手口などにも注意しながら投資を拡大させています。
少しでも読者様の学びになることがあれば情報を共有さえていただきたいと思いますので、もしよろしれけば今後も時折覗いてみてください。
【リスクを最小限に、利益は最大限に】を念頭に、失敗を糧にこれからも日々頑張ります。
今回は【３００万円の損失(>_<)！！～俺みたいになるな～】についてご紹介させていただきました。不動産投資や私生活になにかしらお役に立てたらうれしいです♪
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不動産投資家 坂井 高（たかし）
※より具体的なノウハウや自分にあった指針・投資法をご希望の方向けに個別相談もできます。2018年は東京にいる日数が少ないため、もしリタイア生活・安定した高収入に興味がある方は今年中にお声掛けいただければ幸いです(^-^;
自己投資は素早く、物件選定は慎重に。
一緒に勝ち続けましょう★
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