★再建築不可の効率のいい買い方
こんにちは、不動産投資家の坂井 高(たかし)です。いつも記事をお読みいただき誠にありがとうございます。
本日は「購入のコツ・再建築不可」というテーマの続きについて書かせていただきたいと思います。
◆再建築不可物件の効率のいい買い方
前回の記事では、再建築不可の物件を購入することの是非について書かせていただきました。
もちろん人によって考え方は異なるので１００％の正解はないのですが、僕は「注意点を守れば、ポートフォリオに加えてもOK」という考えを持っております。
実際に再建築不可の物件を所有して分かったことなのですが、やはりオーソドックスな遵法物件タイプと同じように「効率のいい買い方」が存在していることに気付きました。
先に結論から書かせていただきますと【再建築不可の物件は、現金買いができると効率がいい】と言えると思います。
ここでいう効率とは「いかにリスクを少なくしてかつ大きな収益を得るか」を重視した視点です。
現金で再建築不可の物件が買えると、以下のようなメリットがあります。
①キャッシュフローが爆発的にあがる(利回りが高い)
②金利が発生しないため、収支が大きくプラスになりやすい(投資が成功しやすい)
③借金がないため、銀行審査のプラス要素になる(次の物件につながる)
④借金の恐怖がないため、より安心して所有でき、経営の主導権が握りやすい
⑤ROIの率が高く、自己資金が比較的早く回収できる
全て細かく解説すると長くなってしまうので省略させていただきますが、主にこの５点が大きなメリットとして挙げられると思います。
この中でも特に大きいメリットは「①キャッシュフローが爆発的にあがる」です。
投資初期においては、このキャッシュフローをいかに大きくできるかがその後の不動産投資の加速度を高める要因になります。
再建築不可の物件は、買い方を間違えなければ利回りが高く買えるはずです。１５％以上であれば今でも手に入りますし、２０％、３０％以上の物件も狙えます。
仮に表面利回り２０％の物件を現金で買えれば、例え５００万円の低価格物件だったとしても毎月８００００円前後の現金が手元に入ってくる計算です。
大きな修繕がなければ、諸経費、運営費を換算しても７年前後で元が取れてしまうと思います★
７年で損益分岐点まで到達できるという時間軸は、人によって考え方が分かれるところかと思います。ですが、もしこれが長くて５年で決着をつけたいという場合には、ありとあらゆる技を駆使して利回り３０％を超すことを目指すのもOKですし、実現して購入している方もいます！！
もしも現金で数百万円以上を出しても財務バランスが崩れないという方には、オーソドックスな買い方だけにとどまらず、こういったクセのある物件も視野に入れることができると「爆発的なキャッシュフローの追加」ができます★
◆実際に購入して感じたこと
机上の空論で終わらせないために、僕自身の体験も少し触れさせていただきます。
このブログを定期的にご覧くださっている読者様はご存知のことと思いますが、僕はできるだけリスクを減らしつつも、最短でキャッシュフローを積み上げて、かつ資産性も両立させながら投資をするというスタイルをこれまで採用してきました。
資産性を重視する方をモデリングしてきた関係でこのような投資を自分では行っているのですが、それでも自分の中に【ある大きな課題】がありました。
それは、若くしてリタイアするための【大幅なキャッシュフロー】が、資産性重視の物件をそろえると中々手に入らないという問題です。
そもそもの目的は【充実した自由な人生、これを達成させること】ですので、余裕のある安定したキャッシュフローは不可欠です。
僕が買ってきた物件はどれも表面利回り１０％以上なのでその点はいいのですが、爆発的なキャッシュフローが出る物件は持っていませんでした。
そこで視点を変えて、昨年(２０１６年)から再建築不可の物件も購入対象にしました。
実際には２棟買ったのですが、その内訳は以下です。
①超激安の連棟式・店舗戸建て→利回り３６％
②横浜市南区の１棟アパート→利回り２１％
この２物件はいずれも再建築不可(店舗戸建ては、自分の裁量での再建築は不可)で、完全にキャッシュフロー積み上げを目的としたタイプの物件です。
買う前までは割と抵抗があった再建築不可の物件ですが、資産性がないというデメリットを通り越して、毎月かなり大幅なキャッシュフローを安定して僕のポケットに入れてくれています。
特に店舗戸建ての物件は本当に優秀で、ありえないスピードで投下資金を回収しています。昨日通帳を見てみたら、現時点でもうすでに購入価格の３分の１を稼いでしまっていました。恐るべきスピードで、所有者の僕ですらビックリしています(*_*)
現時点での総合的な感想・結果としては、ほぼ満足という印象をもっています★
ですが、あえて「ほぼ満足」と正直に書いたのには理由があります。
それは、横浜市の１棟アパートが投資全体に及ぼす影響まで想定できていなかったことです。最初から想定していればよかった重要ポイントがあったのですが、僕はそれに気が付かずに購入してしまいました。
そのおかげで、戦略を多少変更しないといけない部分が出てしまったので、この点が甘かったと思います。
・・・いずれにしても、現金と融資という２つの方法で僕は物件を実際に買いました。結果として感じたのが「再建築不可物件は、現金で一気に買ってしまった方が効率がいい場合が多い」ということでした。
もしも物件単体で見るのであればノンバンクなどで融資を使っても特段問題はないのですが、投資全体でみると融資を使うことにより大きなデメリットが発生してしまう可能性があるのです。
ちょっと真面目すぎる？このブログを丁寧に読んでくださっている読者様には、僕と同じデメリットを経験してほしくありません。
ですので、次回は「再建築不可物件を融資で買ってしまうことのリスク」について書かせていただこうかと思います。
僕が実際にしてきた苦い経験はあまり堂々と書きたくないのですが、失敗談の方がいい研究材料になるという面もありますので書かせていただきます(^^;)
ぜひ楽しみにお待ちください★
今日も最後までお読みいただき、誠にありがとうございました★
今回は【再建築不可の効率のいい買い方】についてご紹介させていただきました。不動産投資や私生活になにかしらお役に立てたらうれしいです♪
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不動産投資家 坂井 高（たかし）
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自己投資は素早く、物件選定は慎重に。
一緒に勝ち続けましょう★
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