★【購入のコツ】再建築不可について
こんにちは、不動産投資家の坂井 高(たかし)です。いつも記事をお読みいただき誠にありがとうございます。
本日は「購入のコツ・再建築不可」というテーマについて書かせていただこうかと思います。
◆再建築不可物件の購入について
個別相談をしている中でご質問をいただく中に「再建築不可の物件についてどう思いますか？」というものがあります。
「再建築ができない」こと自体は、その物件の特徴の一つですので、イメージは別とすると特別思うところはありません。
「再建築ができない物件を、投資対象としてどう思うか？」というご質問に変えたとすると、僕は「戦略次第で有り」だと思っています。
実際に再建築不可の物件も所有していますし、最初からそれを戦略に組み込んでいるのと、実際に満室でうまく機能し、大幅なキャッシュフローを稼いでくれているので満足もしています(^^;)
不動産投資には、様々なパターンと戦略があります。
例を出しますと・・・
●オーソドックな収益物件(遵法、再建築OK)
●シェアハウス向きの激安戸建
●再建築不可の築古戸建
●同じく再建築不可の収益１棟物
●違法建築
●借地
●既存不適格
●みなし道路物件
こういった様々なパターンがある中で、当然のことながら投資対象にできる項目が多ければ多いほど購入対象物件を増やすことができます。
全ては戦略と物件選定によってくると思いますので、最初から「再建築不可はダメ！！」と決めつけるのではなく、「もし再建築不可でも投資になるとしたらどんな条件の物件だろうか？」という質問・視点が重要だと思います。
◆再建築不可を買う場合
もしも自分のポートフォリオに再建築不可の物件を組み込む場合には、そのメリット・デメリットをよく理解しておく必要があると思います。特にこういったクセのある物件は中上級者向きですので、最初に研究し尽くしてしまうのが得策です。
まずメリットから考えていきましょう。一番大きなメリットは「安い」ことだと思います。戸建物件だとして、同じエリアの物件(例えば横浜市、2階建て木造80㎡、築45年)と比較した時に、売り出し価格が圧倒的に安いのが再建築不可物件の特徴です。
値段が安いと当然ながら【大幅なキャッシュフロー】を得ることができます。特に投資初期においては、このキャッシュフローをどれだけ積み上げられるかということが重要ポイントになってきますので、このメリットは素晴らしい利点です★
ここ数年で物件価格が上昇し、再建築不可の物件でも利回りが10～13％のように一般物件とさして変わらないような物件も見受けられます。
こういった物件を、例えば利回り20％以上で買えれば、もし現金買いであれば７～８年もあれば損益分岐点まで到達できることでしょう。
さらに、再建築不可物件があるエリアは住宅が密集した都心部が多いです。駅徒歩１０圏内など、立地が非常にいい物件も多くあります。
注意点はありますが、高利回りで運営経費が少ない物件などを選ぶことで、今の市場でも儲けることができます！！
現金買いもいいと思いますし、その後の借り換え戦略などに支障が出ない範囲で有れば融資の活用も検討して良いかと思います(^^;)
◆再建築不可の注意点
一方で、デメリットもあります。一番のデメリットはその名の通り、再建築ができないことによる資産性の乏しさです。
再建築ができないということは、新しく建物を建てることができないということです。新築できないわけですから、今ある建物を使うしか道はありません。
「新築そっくり」に大規模修繕をかけて延命するという方法も有りですが、やはりそれでも多額の費用を事業計画に参入しないといけませんし、その分安く買わないといけないことになってしまいます。
建物はどんどん劣化してしまうにも関わらず不動産投資で利益が出せる理由に【土地の価値】が大きく関わってくるのですが、残念ながら再建築不可物件にはこの強みがありません。
一言で言いますと、資産としての価値がほとんどありません。それにも関わらず、税金はかかってくるので毎年支払う必要があります。
・・・つまるところ、今ある建物だけで先行投資した費用と運営費を回収していかなければいけないので【想像以上に安く買わないといけない】のが実情です。
このポイントに気が付かずに、戦略なく利回りがさほど高くない物件、利回りは高いけども修繕費が高くつく物件を買ってしまうと後で後悔することになりかねませんので、注意点になるかと思います。
もう一点触れておきたいデメリットは「流動性」についてです。
再建築不可の物件は価格は安いですが、融資をしてくれる金融機関が非常に少ないのが現状です。
ノンバンクなど融資が活用できる金融機関もありますが、それもいつまで続くかわかりません。資産背景がある層は金融情勢が厳しくても関係なく買える可能性が高いですが、まだ実績がなかったり、資産背景がない一般投資家には購入が厳しくなることが想像できます。
つまり再建築不可物件は、オーソドックスな物件と比べると買い手が非常に絞られてしまうという痛い特徴があるのです。
今は不動産投資がブームですので融資もそこまで苦労せずして組めてしまいます。再建築不可ですら、融資を受けることができてしまいます。ですが、そのことが逆に今後の不動産投資のリスクにもなります。
融資が絞られること(金融情勢の変化)は、当然のごとく起こりうる現象ですが「そんなことは起こらない」と錯覚させてしまうほど、今の市場は過熱しています。
・・・このような注意点を考えると、やはり再建築不可物件に手を出すとなると明確な戦略が必要になってくると思います。
次回は、どういった戦略を立てて購入していくと「少ないリスクで効率的に稼ぐことができるか」をご紹介させていただこうと思います★
今日も最後までお読みいただき、誠にありがとうございました(＾◇＾)
今回は【購入のコツ・再建築不可】についてご紹介させていただきました。不動産投資や私生活になにかしらお役に立てたらうれしいです♪
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不動産投資家 坂井 高（たかし）
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