【キャッシュフロー100万円達成塾 ~自由への旅路~】 実在の金持ち父さんから学び、約6年で年間CF1,800万円、純資産1億超え、週休6日を達成したノウハウです★一緒に成長していきましょう(^^♪

このブログでは1人でも多くの方が不動産投資でキャッシュフロー100万円を達成するために、専業大家の技術・思考を公開しています。僕はもともと小学校の教員で、知識もお金もない0からのスタートでした。ですが実在する金持ち父さんであるM氏の教えを実践し、念願の夢だった自由な人生が達成できました。まだまだ成長途中ですが、読者様と一緒にさらなる自由を求める旅路を進みたいと思います★

★客付けテクニック【キャンセルを減らす方法】

こんにちは、不動産投資家の坂井 高(たかし)です。いつも記事をお読みいただき誠にありがとうございます。

 

ブログを始めてからもうすぐ4ヶ月になります。最初は少なかった読者様からのアクセスも徐々に増えてきて、ふと見たら合計1万アクセスを超えていました!!

 

まだお会いしたことがない読者様も多いのですが、いつかお会いして一緒に不動産の話ができることを楽しみにしております★

 

今日はいつも応援して下さっている読者様へのプレゼントとして、現場で使えるテクニックを1つご紹介させていただきます。

 

強力な技ですので、ぜひ習得&活用いただければ幸いです!!

 

 

 

 

 

◆客付けテクニック【キャンセルを減らす方法】

f:id:yosshi-hudousan:20170829092247j:plain

不動産投資をしていて困ることの一つに【申し込みをしてきたお客様からのキャンセル】というものがあります。 

 

 

せっかくお客さんから申し込みが来ても、キャンセルを食らうとそれまでの全ての努力は水の泡になってしまいます。

 

一生懸命に空室の募集をして、広告を不動産賃貸会社に出してもらい、オーナー審査まで行ったのにそこからキャンセルを食らってしまう・・・これは本当に悲しいことです。

 

悲しいだけならまだいいのですが、それが最も困るのは【機会損失になる】ということです。

 

仮に、申し込みをしてきたお客様に対して、その日にお部屋止め(一番手にしてあげること)をしたとします。

 

1番手をあげた場合には賃貸募集が実質的にストップしますので、もし2番手の方が早めに契約をしたくても、することができません。

 

1番手のお客様がそのまま契約をしていただければ何も問題がないのですが、残念なことにキャンセルは多々起こります。下手をすると、申し込みしたお客様の50%前後が契約まで進まないケースもあります。これは大変な問題です。

 

仮に、部屋止めの期間(=1番手を確定し賃貸募集をストップする期間)が3週間だとします。申し込みから3週間後に実際の契約締結となるわけですが、契約日当日に姿をくらますお客様もいます。これを実際に食らったことがある大家さんも多数いらっしゃると思います。

 

こうなると、その3週間は大家側にとって【完全なる機会損失】になります。もしも家賃が6万円の物件だとした場合には、4万円以上の機会損失です。

 

さらに、再度募集の依頼をしてまた0からのスタートになってしまいます。形だけ見ると、冷やかしのお客様にまんまと踊らされてしまったと言っても過言ではありません。

 

もしも2番手の方が契約していればと考えると、悔しい気持ちでいっぱいになると思います。実際に僕も経験したことがありますし、賃貸会社で勤務しているときに大家さんに何度も悲しい思いをさせてしまいました。

 

 

・・・これがもし完全に防ぐことができ、機会損失をなくせたらどうでしょうか?

 

気持ち的に楽になるのはもちろん、生涯の機会損失が100万円単位で減らせると思います。

 

機会損失が減るのですから、利益は当然上がります。取りっぱぐれる家賃がなくなり、新たなお客様からその期間の家賃がもらえます。

 

マイナスが減りプラスが増えますので、実際の効果としては保有部屋数が50部屋程度でも200万円を楽々超えてくることでしょう。

 

もちろん、100%キャンセルを防ぐことは難しいのですが、かなり有効なテクニックがありますので、ご紹介させていただきます。盗んでいただいて結構ですので、ぜひ身に付けてください!!

 

 

 

 

◆「部屋止めをしない」というテクニック

キャンセルに対して僕たち投資家(大家)ができる手段は、実はたくさんあります。その中でもかなり効果が高いのは「部屋止めをしない」という技です。

 

正確に表現すると「お客様が100%固まるまでは、1番手をあげない」という方法になります。

 

・・・そもそも、なぜ申し込みをしたお客様がキャンセルをするのでしょうか?

 

答えは複数あります。

◆お客さんがネットで複数の物件に申し込みする手段を知って、それを実行している

◆まだ本気じゃないけど、とりあえず物件を押さえるために申し込みをしている

◆不動産会社に言われて、とりあえず申し込みをした

◆不動産会社がその日の数字を会社に見せるために「ゆるい申し込み」を取った

◆実は親の許可をもらっていないのに、先走って部屋を探しに来た

◆初期費用を考えずに家賃だけで引っ越せると勘違いをしている人が申し込んできた

◆営業マンが、数字のためにムリヤリ申し込みを取った

◆営業マンが、実際のお客さんがいないのに次の土日に備えて嘘の申し込みで一番手を確保しようとしてきた

 

 

 

・・・いかがでしょうか?これが不動産の賃貸の現場で日常茶飯事に起こっている現象・心情です。さらに実際にはもっともっと理由があり、それが原因でキャンセルという結果として残ります。

 

大きく分けると「お客様が原因」である場合と「不動産会社が原因」である場合とがあるのですが、大家からすれば原因がなんであれキャンセルは看過できないことです。

 

投資家として不動産事業をしているわけですから、収益アップは最優先の仕事です。なんとしてもこういった心ない機会損失から、身を守る必要があります。

 

・・・ここで出てくるのが、先述した「1番手をあげない」という手段です。

 

 

正確には「まだ100%固まっていないお客様に対しては、部屋止めをせず、特に優先順位もあげない」という方法です。

 

「部屋止めをしてください!!」と営業マンから言われたことがある大家さんは多いことと思います。

 

営業マンとお客様から見れば、部屋止めさえできれば1番手を押さえることができるので大きなメリットになります。

 

まだ契約をしていないので、最悪なにかしらの理由をつけて契約をしなければ逃げることができてしまいます。

 

ですが、もし簡単に1番手をもらえなかったらどうなるでしょうか?1番手が取れるか取れないかは現場の営業マンにとっては超重要ポイントです。どうすれば1番手が取れるのかを必死になって聞いてくると思います。

 

僕の場合ですと最低でも「保証会社に通過して、契約日、入居日、入金日が決まっている」お客様にしか、部屋止めはしません。

 

さらにこれに加えて「お客様が100%契約することを決めていて、キャンセルがないと約束できること」という項目を加えることも多々あります。

 

・・・結論として、大家側から積極的に、お客さんが本気かどうかを振るいにかけているということです!!

 

ビックリされるかもしれませんが、申込書がきたぐらいのことでは僕は部屋止めをしないのです。常識の正反対のことをしていますね(^^;)

 

実際に実行して頂けるとわかるのですが、この手法はすさまじく効果がありキャンセルが激減します。

 

理由は、この条件になると契約するレベルまで気持ちが入っていないお客様だとクリアができないからです。

 

お金の心配があるお客様はもちろん、親や保証人の許可をとらずに先走っているお客様、複数の物件に申し込みをしようと企むお客様が、入金日や契約日を簡単に決めることは通常できません!!

 

自分がもし「軽い気持ちで部屋探しをしている人」だとしてその心情を想像してみていただけますでしょうか。契約日・入金日などを確定させることがどれほどプレッシャーになることか想像できることと思います。

 

 

・・・どの本でも見たことがないのですが、この手段は驚異的に効果があります!!!

 

もしも「キャンセルを食らうことが多い」投資家さまは、もしかすると不動産会社やまだ気持ちが軽いお客様に気付かないうちにコントロールされてしまっている可能性があります。

 

僕はこの手法を生み出してから、キャンセルが激減しただけでなく、営業マンが「お客様を固めてから話をもってくる」数が劇的に増えました。

 

必然的に契約日も早くなり、入居日も早くなり、実際の家賃発生日が早くなりました。

 

たったこれだけの工夫で、収益をUPさせることができます★

 

さらに、悲しい思いをする機会が減ります★

 

そしてさらに、無駄なやり取りや業務が減るので時間ができます。いいことばかりです★

 

 

・・・この手段は、不動産会社に勤めてずっとお客さんの心情や不動産業界を内側から見て研究できたことで生み出すことができました。

 

今日書かせていただいたのは基本パターンで、「一般媒介」「専任媒介」「自主管理」「管理会社経由」など様々な状況に合わせて応用することができます。

 

僕はこういった技をたくさん持っていますので、もし空室に困っていたり、周りに信頼できる相談相手がいない場合には遠慮なくお声掛けいただければと思います(^^♪

 

本日は1万アクセスのお礼をさせていただきたかったので、現場で使っている「具体的なテクニック」について公開させていただきました★

 

せっかく利回りが高い物件を買っても空室や機会損失が多いと意味がありません。どんどん技を身に付けて、一緒に不動産投資でこれからも稼いでいきましょう!

 

読者様の投資が成功するよう、心から応援しております。今日も最後までお読みいただき、誠にありがとうございました(^◇^)

 

 

 

 

 

 

 

今回は【★客付けテクニック~キャンセルを減らす方法~】についてご紹介させていただきました。不動産投資や私生活になにかしらお役に立てたらうれしいです♪

  

まだ書き始めたばかりなのに、毎日150名以上の読者様が目を通してくださっております。本当に有難うございますm(__)m

 

ブログランキングに参加しておりますので、「今日の記事良かったよ~」と感じてくださった方はぜひ下記の画像を1クリックお願いします(^^♪ 励みになってとても嬉しいです★

 

 

ブログ村では10位以内になれました(^^)応援してくださる読者様のおかげです。本当にありがとうざいます★

にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

 

 

不動産投資家 坂井 高(たかし)  

f:id:yosshi-hudousan:20170617164210j:plain

※より具体的なノウハウや自分にあった指針・投資法をご希望の方向けに個別相談もできます。2018年は東京にいる日数が少ないためもしリタイア生活・安定した高収入に興味がある方は今年中にお声掛けいただければ幸いです(^-^;

 

 

 

自己投資は素早く、物件選定は慎重に。

一緒に勝ち続けましょう★

 

http://yosshi-hudousan.hatenablog.com/entry/2017/05/18/232658

「安全な不動産投資・個別相談~リスクを減らし、収益を高める方法~」

http://yosshi-hudousan.hatenablog.com/?page=1500295927

「物件購入サポート~6ヶ月以内に物件を買う方法~」