★土地値について～総合情報システム～
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ここ最近は雨が続いております。雨になるとテニスの練習ができないことが多く、今日もできませんでした。
成長させたいポイントが見つかったのでせっかく練習しようとしている時期だけに、大変残念です(*_*)
テニスを始めとしてスポーツは、練習する間隔が空くほどなまってしまいます。不動産で賃貸のインカムゲインを主として狙うタイプの投資も、よくて年に数回売買があるかどうかといった頻度かと思います。
趣味のスポーツですらなまってしまうのですから、間隔が空いてしまう売買で結果を出していくためには、やはり普段から練習しているかどうかが重要です。
不動産投資で言う練習の一つとして有効な行動は「実際に買うのを前提に物件情報を精査していく」ことだと思います。
掲載されている物件の価格はいったん無視して「いくらならこの物件を買ってもいいのだろうか？」という視点で計算したり、事業計画を立てることを普段からしているといざ買うべきいい物件が出た時の行動が素早くなりますので、もしよろしければチャレンジしていただれば幸いです(^^;)
◆土地値の投資について
１２日、１４日と２回連続で【土地値について】というテーマで記事を書かせていただきました。
大変ありがたいことに多くの反響をいただけておりますので、今日も続きを書かせて頂ければと思います。
・・・土地値を基準とした投資は、率直なところ儲かりやすいです。なぜかといいますと、最終的に残る資産(土地)と目減りする資産(建物)とを比較した際に、目減りする資産分まで稼がなくてもいいからです。
ある意味で元本(土地)保証の金融商品に似たものとして考えることができます。
それと比較すると、建物価格が大きい物件での投資をする場合は「元本(建物)が目減りしていくことが前提の金融商品」と言うことになります。
前者は損益分岐点までの距離が短く、後者は距離が長くなるイメージです。
もし後者のスタイルで不動産投資を成功させたい方は、とにかく大幅なキャッシュフローを叩き出す必要があります。
そこさえクリアできれば、目減りしていく資産分(建物)を補うことができるので、投資成功への道が見えます。
建物価格を目安にした投資も、上手く活用できれば稼ぐことは可能ですし実際に成功している方もたくさんいます。
ですがもし【大幅なキャッシュフロー】という視点が抜けてしまった場合には、後者のスタイルの投資ですといつのまにか「負け試合」になってしまう可能性が高いです。
それは、入ってくるキャッシュフローをそのまま利益として見てしまうという【錯覚】が生まれやすい投資スタイルだからです。
このことからも、売値に対して建物価格の比率が多い物件を活用しての投資は難易度が高く、逆に土地値や土地値以下で買える物件だと難易度が低いと言えると思います。
・・・ですが、ジレンマももちろんあります。それは、土地値物件を狙うとどうしても築古の物件が多くなってしまい、儲かる・儲からないは別として融資が通りにくくなってしまう点です。
実際に、RC一棟マンションには融資をするけど築古木造はNG！！という金融機関も多いです。
ただ、今の市場はありがたいことに木造でも融資をしてくれる金融機関も存在しています。財務状況が健全で将来性を見込んでもらえたり、借り換え案件などであれば取りくんでくれる金融機関も探せば見つかります！！
全てはプランニングと条件次第ですが、今であればまだ都心での「土地値投資」ができる環境がありますので、チャレンジしてみるのも手かと思います★
◆土地情報総合システム
投資を成功させるためには、事業計画が頭の中にしっかりと描けているかが重要です。それを手助けしてくれるのは【今検討している物件の土地値はいくらか】という情報です。
土地値がわかると出口や戦略が見えてきやすいので、僕たち投資家はぜひ土地値を調べる技術を身に付けておきたいものです。
前回の記事で書かせていただいたように、手っ取り早く土地値の情報を大量に調べる方法は【レインズ検索の利用】になります。
これは不動産業者をうまく活用することで、一般投資家でも実現できます。
これはこれで大変有効な手段なのですが、実はさらに早く土地値を調べることができる手段があります。
それは「土地総合情報システム」の活用です★
・・・このシステムは、大変素晴らしいです。なぜかと言いますと、不動産業者ではなくても実際の土地の取引価格が簡単にわかるからです！！
無料で利用させてくれる国土交通省に大変感謝です(^^;)
残念ながら正確な所在地までは記載されていないのですが、土地面積と成約価格だけではなく、なんと土地の形状や前面道路幅、建蔽率・容積率まで記載されています。
これらは実際に更地を売却する時に価格自体に大きく影響を与える要素なので、ここまで書いてあれば【今自分が買おうとしている物件(土地)に似た案件の、近年の実際の取引価格】がわかります！！
・・・投資に値するいい物件は、都心・地方に関わらず一瞬で売り切れてしまいます。いい物件が買えれば数百～数千万、案件によっては億を超える利益が得れるわけですので、当然のことかもしれません。
そんな激戦を制して自分が物件を買うためには、即決ができないといけません。その即決を生み出すためには短時間で事業の全体像を描けないといけないのが現場の実情です。
そう考えると、誰ともコンタクトをせずに自分だけで一瞬で検索できるという点で【土地総合情報システム】は大変優れているツールだと思います。
ちなみにですが、このシステムを知っている方は大勢いると思います。「そんなこと知ってるよー」と思われる方も多いかもしれません。
ですがあえて自分に問いかけていただきたいのが【自分はこの情報を反応レベルで本当に現場で活用できているか？】ということです。
・・・知っていることと、実際に緊迫した現場で活用できることの中には、大きな差があります。
水泳で、バタフライの泳ぎ方は知っているけれども実際には泳げない！！という方が多いのと同じですね(^^;)
土地値が素早く把握できることで事業全体を見るスピードが上がり、結果として買う・買わないの判断が早くなる場合が多々あります。
もし投資案件に対する目利きのスピードを上げたい方は、ぜひこのシステムを普段から活用して「気になる物件が出たら１０分以内に検索できている」ぐらいのレベルまで持っていけると、一番手を取りやすくなると思います！！
・・・もちろん、これは一例です。今の土地値と将来の土地値も変化します。
ただ、今の不動産業界のプレーヤーの傾向として【目の前のキャッシュフローに目を奪われてしまい、土地値すら見ずに買う買わないの判断をしてしまう】という方も多くいらっしゃいます。
収益物件としての売却は外的要因を受けやすいため、金融・社会情勢で大きくその売却可能額が変化します。その点更地であれば活用方法が多くマーケットが広いため、リスク幅のゆらぎが少ないです。
逃げ道が多いというメリットを持つ更地としての売却を事業計画に組み込むことは大変重要だと僕は感じております。土地値の調べ方と一緒にこの点を少しでもお伝えできればと思い、本日はこの内容をご紹介させていただきました。
・・・レインズと情報システム以外にも、狙っているエリアの土地値を体に染み込ませる手段もあります。実は僕はこれを普段から行っており、その分判断も早いです。
また機会があればその方法についても書いてみようかと思います(^^;)
情報はたくさんあるのでどれを活用するか悩んでしまう読者様も多いことと思います。それは自然なことですが、実際には集中力をもって学ばないと情報オタクで一日が終わってしまいます。
本当に活用できる情報・技術を見極める力も今の不動産投資には必要なのですが、【土地値の調べ方】は間違いなく重要テーマかと思います。
誰にも強制されていませんが、僕も工夫して楽しみながら最新情報をアップデートしています。一緒に学んで、ぜひ投資を成功させましょう★
今回は【土地値の調べ方～土地総合情報システム～】についてご紹介させていただきました。不動産投資や私生活になにかしらお役に立てたらうれしいです♪
まだ書き始めたばかりなのに、毎日１５０名以上の方が読んでくださっております。こんな若造の言うことに耳を傾けていただけることに、本当に感謝しておりますm(__)m
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不動産投資家 坂井 高（たかし）
※より具体的なノウハウや自分にあった指針・投資法をご希望の方向けに個別相談もできます。2018年は東京にいる日数が少ないため、もしリタイア生活・安定した高収入に興味がある方は今年中にお声掛けいただければ幸いです(^-^;
自己投資は素早く、物件選定は慎重に。
一緒に勝ち続けましょう★
http://yosshi-hudousan.hatenablog.com/entry/2017/05/18/232658
「安全な不動産投資・個別相談～自分に合う投資法～」
http://yosshi-hudousan.hatenablog.com/?page=1500295927
「いい物件の情報がほしい方、実際に物件を買いたい方」
