【要注意】キャッシュフローの盲点
こんにちは、不動産投資家の坂井 高(たかし)です。いつも記事をお読みいただき、誠にありがとうございます★
貯金わずか４０万円、低所得でのスタートから５年間必死にがんばり、２８歳で会社をセミリタイア、その後１年でキャッシュフローが月額１５０万円以上、年間１,８００万円以上、純資産１億円以上になりました。
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昨日は神社のお祭りにいってきました★
最近のかき氷屋さんはシロップかけ放題システムなんですね！！僕が小学生だった20年前とは違います(^-^;笑
僕はお好み焼きと・・・なつかしきソース煎餅を食べました★
奥さんは・・・たこ焼きが大好きみたいです笑
それでは今日の本題に入ります★
◆キャッシュフローの盲点
ここ最近書かせていただいている【リタイアシリーズ】 ですが、今日も現場で使えるアイデアをご紹介させていただきます。
今回は【キャッシュフローの種類】についてです。これは本やネットでは全然見かけないテーマなのですが、とても重要ですので書きます。
キャッシュフローが大切だということを知っている方は多いのですが、「キャッシュフローに種類があるのをご存知ですか？」と聞くと、大抵の方はシーン・・・・・となってしまいます(^-^;
まずは、キャッシュフローの種類を知るところから今日は始めましょう！キャッシュフローの正体を見抜くには、分解して考えていくのが一番です。
僕は大学受験の際に代々木ゼミナールに通っていたのですが、とても有名な国語の先生がこんなことを教えてくれました。
「坂井君。分けることは、分かることだよ！！」・・・つまり、深く知りたい事象をどんどん分解・区別をしていけば本質に近づいていけるという教えでした。
受験後も使える考え方を教えてくださったので、とてもありがたいです(^^♪
キャッシュフローについて、僕は以下のように分解・区別しています。
①安定キャッシュフロー
②満室想定キャッシュフロー(妄想ＣＦ)
それぞれ、ご説明させていただきます★
①安定キャッシュフロー
これは何かといいますと、毎月間違いなく得れると確信が持てるキャッシュフローです。わかりやすく言い換えると、安定して毎月確実に入ってくる物件からの家賃収入です。(※正確には返済などを引いたのもがキャッシュフローですが、分かりやすくするためにここでは支出は無視します)
例を出しますと、４戸のアパートを持っていたとします。その４部屋は満室で、どの方も満足して部屋を借りていて、滞納もなく長期で住んでくれています。さらに、空室が出ても１～２ヶ月以内にすぐに次の入居者が決まります。そして賃貸需要が多いエリアで、今後も長期で今の安定した家賃が手に入るとします。
こういった安定した家賃を、僕は安定キャッシュフローと呼んでいます。もちろん学術的な言葉ではなく、僕が現場で便宜上生み出した造語です(^-^;
安定キャッシュフローの特徴はお給料のように毎月安定して入ってくるので、安心して生活の基盤となる収入として考えていいという点です。
この安定キャッシュフローこそが地に足がついたリタイアの根拠となりますので、非常に重要なキャッシュフローです。
②満室想定キャッシュフロー
このキャッシュフローは要注意です。一瞬聞こえがいい響きなのですが、文字通り【想定】です。
僕は勝手に、満室想定キャッシュフローのことを【妄想キャッシュフロー】と呼んでいます。なぜかと言いますと、安定キャッシュフローが根拠のある収入なのに対して、こちらのキャッシュフローは根拠がない場合が多いからです。
具体例を出します・・・
よく地方の物件で【利回り１５％でフルローン付きます！！】という謳い文句の物件を見かけると思います。
ここで言う利回りは、もちろん満室想定での表面利回りです。こういった物件の場合、空室リスクが多かったり、今後家賃収入が減っていく要素が多い言わば【下がり目の物件】であることがほとんどです。
冷静に考えると、利回り15％あれば7年前後で回収できますし、キャッシュフローは多く残るはずです。所有者も、よっぽどの理由がなければそのまま保有してていいはずです。
それでも利回り15％以上の物件が毎日のようにごろごろ出てくるのは、売る側(もしくは不動産会社)もこの利回りが妄想だと言うことを知っているからです。・・・もちろん、買主候補のお客さんには言いませんが笑
実際には空室率が20％を超えていたり、入れ替えが多く安定しなかったり、今後家賃が落ちていく可能性が高かったり、取れる家賃に対して経費割合が多かったり、土地の価値が薄かったり・・・。
様々な要素はありますが、一番問題なのは満室想定キャッシュフローを、安定して手元に入ってくる収入と錯覚してしまうことです。
これは本当に大問題なのですが、現実的には混同している人がものすごく多いです・・・(>_<)
◆安定キャッシュフローを見極める
不動産投資でリタイアをしたい場合、【安定キャッシュフロー】を積み上げていくことが重要です。不安定なキャッシュフローは、残念ながらリタイアの根拠にはなりません。
言い換えると【安定キャッシュフローを見極める技術】が不動産投資のコツだということです。
ですが、この安定キャッシュフローを見抜くには日々の努力が必要です。様々な物件パターンを吟味して精査することで、この能力はついてきます。
★具体的な例でご説明させていただきます。
ここに、価格４,０００万円、満室想定家賃が月５０万円、銀行への返済が２０万円、利回り15％の地方ＲＣ一棟マンションがあるとします。
単純に数字だけを見ると、固都税を払っても２５万円以上のキャッシュフローが残る計算です。キャッシュフローが多ければリタイアにつながりますので、一見よさそうな印象を受けます。
ですが現状では10部屋中5部屋が空室です。現地の不動産会社でヒアリングをしたところ、利回り15％を維持する家賃を目指すと、埋めるまでに半年かかると言われました。
事業計画は綿密なほど安定した経営につながるので、先に見立てをしなくてはいけません。
この場合、仮に平均2年間入居すると考えると、その後半年間は空いてしまうわけですので30か月の期間のうち6か月の家賃がロスになります。
つまり、今の水準だと明るく考えても【満室想定家賃×0.8】で計算しないといけないことがわかります。
まずこの時点で、上限の毎月の家賃収入を40万円に設定する必要があります。ですがこれだけではまだ甘いです。
今後の家賃下落、空室率増加などの要素を感じる物件であればさらに掛け目を入れます。
掛け目は物件ごとに僕は変えてますが、仮にここでは最低でも20％は家賃が今後落ちると仮定します。
そうすると先ほどの毎月40万円と計算した家賃に、0.8を書けます。数字は32万円です。
この時点で、手元に残る毎月の現金がたったの12万円になってしまいました。ここから修繕費や保険費用、解体費、解体時の立退き費用などを積み立てないといけません。さらに空室が増えるようなら尚更です。
この物件は、果たして本当にリタイアにつながる物件なのでしょうか。。。
・・・これはあくまで想定です。ですがお気付きのように、当初の満室想定家賃と現実的な事業計画上の想定家賃が大きく乖離してしまっています。そして現実に、こういった物件を所有している方がたくさんいます。
まさしくこれが、満室想定キャッシュフローに含まれる危険性です。
もちろん、空室を埋める技術や家賃設定、修繕の工夫など人によってできる施策は違います。上記のような条件の物件で、うまく事業を成り立たせている投資家もいるはずです。(頭金を多く入れるといった単純な項目だけでも支出が減ります)
ですが全員に共通しているのは、「いったいどこに根拠がある安定キャッシュフローがあるのか」を把握しないといけないということです。
そして重要なポイントは、この安定キャッシュフローの数字を根拠に物件選定・事業計画が建てられていれば、投資の成功率が格段に上がるということです。
◆結論
自分が買おうとしている物件の安定キャッシュフローとなる現実的な数字を見極めましょう！！ この見極めに失敗すると事業計画が崩壊し、手痛いダメージを受けてしまうからです。
もし既に物件を所有していて、なぜかうまくいっていなくて原因が不明な場合には、安定キャッシュフローの数字を探す努力をしてみてください！！
都心の物件で賃貸需要が大きく、客付けが簡単なエリアは割合容易に数字が出せます。問題なのは、地方など賃貸需要が現在厳しい、もしくは今後厳しくなると予想させるエリアで検討する場合です。
そういったエリアで投資をする場合には、表面利回りは本当に参考程度にしかなりません。平均何部屋(何ヶ月)が空きそうなのかを厳しめに想定しなければなりません。
仮に半分空室でも、安定キャッシュフローが大幅に取れるのであれば投資になります。そういった物件でうまく事業を成り立たせている方は、おそらく利回りが最低でも25％以上はあるかと思います。リスクの高さを考えると、利回り30～40％も当然出てくる数字だと思います。
あくまで僕の考えですが、賃貸需要が少ないエリアは本当に上級者向きです。現実的な計算が難しく、安定キャッシュフローの数字を出すための根拠が薄いことが多々あります。
中には、家賃の下げ止まりがなく、崩壊している地域すらあります。僕は事業計画をしっかり立ててから投資しますので、そういった不確定要素が多いエリアは怖くて投資できません！！すぐに堅実な投資に走ってしまいます笑
もちろん、人が踏み込まない分野こそチャンスが大きいということも事実です。ですが、現在の不動産市場を見てる限り、まだまだ都心でもいい物件はあります。
今の市場であればそこまで大きいリスクをとる必要性はないと思いますので、特にこれから投資をしていく方は安定した運営ができる物件をまず揃えて、余裕が出てから大きなリターンを目指す投資を行うのでも遅くないのではないでしょうか。
・・・とにもかくにも、今日僕が一番お伝えしたかったことは、安定キャッシュフローという考え方です。この発想ができると、「安定キャッシュフローで月100万円！！」といった形で目標がさらに具体的になります。
不安定なキャッシュフロー１００万円ではリタイアしても結局は働かないといけなくなってしまいます。キャッシュフローにも種類があるということを知っていただければ幸いです。
安定したキャッシュフローを積み重ねて、地盤が整ったリタイアを一緒に目指しましょう★
今回は【キャッシュフローの盲点】についてご紹介させていただきました。不動産投資や私生活になにかしらお役に立てたらうれしいです♪
今日は以上になりますが、 僕は現場で使えるアイデア・行動が好きですので、これからもノウハウを公開していきたいと思っています。
まだ書き始めたばかりなのに、毎日１００名以上の方が読んでくださっております。本当に感謝しております。これからもよろしくお願いいたしますm(__)m
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不動産投資家 坂井 高（たかし）
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真面目な話ですが、僕が個別相談でご紹介している不動産投資の技術は一生使えます。そして来てくださった方にお渡ししている秘密兵器も、僕自身が現場で使っているものと全く同じです。
それは、自分を見失わず、他人にコントロールされずに純粋に物件選定ができる唯一の武器であり防具です。この道具無しに僕が物件を買うことは１００％ありません。
どんな分野でもそうですが、一流を目指す人は道具を徹底的に選び、そして手入れを怠りません。それが結果に直接結びつくことを強く自覚しているからです。
初心者から高収入を得るためには、まずは道具から揃えないといけません。僕が物件を買うために使っている道具は市販されておらず、僕が６年間かけてつくりだしました。まさに虎の子です。それを差し上げます！！
さらに、僕が本気で教える方には不動産投資のノウハウだけを話すことはしておらず、現場で使うための「技術」をお伝えさせていただいております。
なぜならば、自分自身に３００万円以上の投資してきた経験と10棟以上の一棟物件を購入してきた実務経験から、小手先のノウハウや表面的な知識が現場で役に立たないことも身をもってわかっているからです。
はっきり言って、不動産投資のノウハウを身に着けた程度では残念ながらライバルに勝てません。皆同じようにネット上のノウハウを探して行動しているからです。
それでも勝ち組・負け組に分かれてしまう原因は、身に付けている技術と道具、戦略、情熱、人間力、営業力などの差が挙げられます。道具はお渡しできます。技術も身に付けることができます。あとは事業に対する情熱、周りを味方に巻き込んでいく人間力を磨くことで成果は後から必ずついてくると確信しています。
頑張る気持ちはあるのに行き詰ってしまっている方には、ぜひ現場で役に立つ技術・人間力を一日でも早く身につけて、成功してほしいと心から思っています！！
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