【土地で1億円つくる】なぜリタイアできないのか - 【キャッシュフロー１８０万円達成塾　～自由への旅路～】　実在の金持ち父さんから学び、約６年で年間CF１,８００万円、純資産１億超え、週休６日を達成したノウハウです★一緒に成長していきましょう(^^♪

こんにちは、不動産投資家の坂井高(たかし)です。いつも記事をお読みくださり、本当にありがとうございます★

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貯金わずか４０万円、低所得でのスタートから５年間必死にがんばり、２８歳で会社をセミリタイア、その後１年でキャッシュフローが月額１５０万円以上、年間１,８００万円以上になりました。

【自分で自分を守る・将来に備えて純資産を増やしていく】という視点にもこだわっており、ようやく１億円の大台にのることができました。

今の僕のライフワークは、以前の僕と同じように収入やライフスタイルで悩んでいる方が一人でも多く【週休６日・安定した高収益】を達成できるようお力添えをすることです。

不動産に興味がある方はもちろん「低所得からでもリタイヤ・独立して自由になりたい！！」という目標がある方のお役に立てれば嬉しいです♪

さっそく今日も不動産投資で結果を出すのに役に立つアイデア・知識をご紹介させていただきます。

今日のテーマはこちらです→【土地としての売却】

ここまでの記事では、リタイアを現実に結果として出すためのコツをご紹介させていただきました。それは、下記の条件を満たすということです。

①生活費を大幅に上回る不労所得タイプのキャッシュフローがある、②老後に使う現金１億円が用意できるメドが既にある

この②を達成するためには、資産価値が高い土地を購入しておくことが有効です。具体的には60～150㎡前後の戸建用地として高値で取引される土地がいいと思います。

2,000～5,000円で取引されるような土地であれば、４～７ワク確保しておくことで手残り１億円が達成できます。

逆に、もし解体費・立ち退き費用などで土地の売却益がふっとんでしまうような物件しか持っていない場合は老後を考えた投資にはなりにくいです。せっかく得たキャッシュフローを結局は貯金にまわす必要が出てしまうためです。

このことから、リタイアすることを前提として物件購入をしていく際は都心の物件を所有しておくことが有効ということがわかります。

・・・もちろん手元の現金が増えていかないようなキャッシュフローが薄い物件は、そもそも０からリタイアを目指す方には向きません。

かと言ってキャッシュフローだけに視点を当てすぎてしまうと、今は良かったとしても将来性が少ない中での引退になるため不安が残ります。

結論として、キャッシュフローを優先させてその後に資産性を高めて将来に備える。もしくはキャッシュフローと資産性のバランスがいい物件を狙って投資をしていくことがいいと思います。

◆土地として売ることのメリット

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↑資産価値が高い土地は、リタイアと大きく関係しています。

前回の記事では建物付き、特に収益物件として売却をすることのリスクを書かせていただきました。

今日は、土地として売ることのメリットについてご紹介させていただこうと思います！そのメリットとしては、主に下記が挙げられます。

①事業計画の揺れ幅が少ない　②マーケットが広い　③利用価値の手段が多い　

①事業計画の揺れ幅が少ない

土地としての価値は、その変動が大きい地区と少ない地区があります。僕は東京都に住んでいるのですが、一部の過剰に需要が多い地区を除くと土地の値動きは安定しています。

その振れ幅は、株式と比べるとつまらなく見えるぐらい緩やかで少ないです。これは東京都23区だけではなく、人気の高い地区だと同じ傾向が出ます。

人気がある地区の土地の値段が底支えされているのは、金額が高いため人気の地区周辺で我慢していたマーケットが、少しでも値段が下がると人気地区に向かってくることが大きな原因の一つです。

これは賃貸でも言えることです。例えば京浜東北線で考えると、本当は北区の赤羽駅に住みたいのに家賃が高いため、仕方がなく埼玉県の与野駅に住んでいる方がいるとします。

その方は本当は赤羽に住みたいので、もしも赤羽駅の空室率が大幅に上昇して家賃が安くなれば、赤羽に引っ越します。これは当然の流れだと思います。※実際には赤羽駅は人気が高いので顕著な値下がりはしていません(^-^;

もし供給が増えても需要がすぐに追いついてしまうので、家賃が底支えされるという仕組みです。これは更地での売買でも同じことが起こります。

何が言いたいかといいますと、人気地区でかつこれからも高い需要が継続すると想定されるエリアの土地値は売却時の振れ幅が少ない可能性が高いということです。

売却金額が予想しやすいということは、事業計画が立てやすいということでもあります。

最初から更地での売却を想定して計算しておけば、よくある新築物件の売り文句の【今７％で買って、１０年後に利回り８％売れば・・・ハイ、2000万円儲かっちゃいます！】というような根拠の薄い事業計画を防ぐことができます。

金利は今後上がっていくと思います。空室率も上がっていくと思います。一言で言うと、不動産賃貸業を取り巻く状況は悪くなります。

それはつまり競争が激しくなり、勝ち組・負け組がはっきりと別れるということです。

その中でリタイアまでもっていくためには、資産価値が高い土地を事業計画に組み込んで、将来性・安全性が高い仕組みをつくっていくことが重要だと僕は思っています。

②マーケットが広い

土地として売却することを想定すると、とても大きなメリットがあります。それは、マーケットがとても広いということです！！

土地は、様々な方が欲しています。投資として土地だけを探している方もいますし、戸建を新築することを夢見て日夜探している方もたくさんいます。

アパートを建てたくて土地を探している方もいますし、建売業者も土地を探しています。

・・・実は僕たち投資家とは別に、もっともっと多くの方が実需・自己使用目的で土地を探しているのです。

日本人は戸建が大好きですので、そういった自己使用目的の方には土地は高く売れます。投資として考えていないので、予算の範囲内で融資が組めればそれでいいわけです。

さらに一生に一度の買い物となる方も多いので、多少値段が高くても理想を優先させるマーケットでもあります。

収益目的の投資目線ではない方をマーケットとして考えることは、とても有効ですし賢い方法だと思います(^-^;

③利用価値の手段が多い

土地は、建物がない更地の方が価値が高い場合が多いです。更地であればすぐに戸建を建てたり、アパート建築することができます。駐車場として保留状態にすることもできますし、土地のまま売買もできます。

結論として、出口が多いです。出口が多いということは、逃げ道が多いのと一緒です。不動産投資で重要なことは、いつでも逃げ切れるように退路を確保しながら投資をすることだと思います。

融資を受ける場合は、特に社会情勢・金融情勢の影響を受けやすいです。状況が悪化した時に備えて保全金を積み立てておいたり、逃げ道をつくっておくことは最悪の事態を回避する手立てとなります。

需要が高いエリアは土地としての売却をすることを前提に事業計画を建てることができますが、もしも売却したい時期に融資が非常にしぶく悪い環境になっていたり、住宅ローンすらも出にくいような場合でも別の逃げ道をもっています。

それは、新しく収益物件を建てて情勢がよくなるまで再投資をする方法です。もともとが賃貸需要が高い立地を選んでいますので、再建築した後も安定した経営ができる可能性が高いです。

建物価格だけで投資ができますので、融資情勢が厳しくても土地付きの収益物件を探すハードルに比べればかなり楽に運営ができると思います。

もちろん、再建築せずにコインパーキングにして情勢が良くなるまで保留にしたり、更地にする前であればリノベーションをかけて物件の寿命を延命する手段もあります。

いずれにしても、借金がなくなった後の資産価値が高い土地さえもっていれば、これだけ多くの出口が描けるわけです！！

借金を長期でする不動産投資のスキームの中で、出口・逃げ道が多いというメリットはとても大きな魅力だと僕は思います。絶対に失敗できないからです・・・！！

◆結論

もしリタイアをしたい場合には資産価値が高い地区の土地を確保することが重要です。キャッシュフローだけに目を奪われると会社は辞められるかもしれませんが、その後も老後に備えてお金を貯め続けないといけなくなってしまいます。これではあまり状況が変わっていませんし、安心したリタイア生活をしにくくなってしまうリスクがあります。

老後に手残りで１億円を確保できるメドさえ立てば、安心してリタイア生活ができます。最悪日本の円の価値が急速に下がるようなら、資産の組み換えをしてしまえばいいだけです。

事業に真剣に取り組んでいれば、投資家としても成長しているはずですので、時勢に合わせて柔軟に対応する力が備わっていると思います。

僕は不動産投資が今は最適な手段だと思っていますが、不動産賃貸業の今後はさらに厳しい状況になっていきますので、逃げ道を用意しながら投資をしています。

魅力が大きく、かつ危険も多い不動産投資で重要なことは、事業を点ではなく線で捉える視点を持つことです。

若いうちからいい仕組みをつくってリタイアして、充実した生活を送っていただけると仲間が増えて僕としても嬉しいです♪

今のうちからぜひ将来に備えて頑張りましょう(^^)！！

今回は【建物としての売却】についてご紹介させていただきました。不動産投資や私生活になにかしらお役に立てたらうれしいです♪

今日は以上になりますが、僕は現場で使えるアイデア・行動が好きですので、これからもノウハウを公開していきたいと思っています。

まだ書き始めたばかりなのに、毎日１００名以上の方が読んでくださっております。本当に感謝しております。これからもどうぞ応援よろしくお願いいたしますm(__)m

不動産投資家　坂井高（たかし）

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