【建物としての売却】なぜリタイアできないのか
こんにちは、不動産投資家の坂井 高(たかし)です。いつも記事をお読みくださり、本当にありがとうございます★
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貯金わずか４０万円、低所得でのスタートから５年間必死にがんばり、２８歳で会社をセミリタイア、その後１年でキャッシュフローが月額１５０万円以上、年間１,８００万円以上になりました。
また、将来に備えて純資産を増やしていく視点にもこだわっており、ようやく１億円の大台にのることができました。
今の僕のライフワークは、以前の僕と同じように収入やライフスタイルで悩んでいる方が一人でも多く【週休６日・安定した高収益】を達成できるようお力添えをすることです。
不動産に興味がある方はもちろん「低所得からでもリタイヤ・独立して自由になりたい！！」という目標がある方のお役に立てれば嬉しいです♪
さっそく今日も不動産投資で結果を出すのに役に立つアイデア・知識をご紹介させていただきます 。
今日のテーマはこちらです→【建物としての売却】
前回の記事では、リタイアを現実に結果として出すためのコツをご紹介させていただきました。それは、下記の条件を満たすということです。
①生活費を大幅に上回る不労所得タイプのキャッシュフローがある、②老後に使う現金１億円が用意できるメドが既にある
さらに、この②の【１億円】を生み出す手段として、戸建用地として売却できる土地を【４～７】ワク確保していく投資法をご紹介させていただきました。
この手法は最初は先輩投資家の方から教わったのですが、実際にリタイアできたこともあり、投資人生の初期にいただけたアドバイスの中でもずば抜けて最高の教えでした！！
このテーマで反響を多くいただけましたので、今日はさらにつっこんでこの【売却・出口】について一緒にみていきましょう(^^♪
◆なぜ土地としての売却なのか
僕は最終的に、土地としての売却を考えて投資をしています。具体的には投資家だけではなく、戸建用地を探している一般の方をマーケットとして捉えています。
「坂井さん～なんで土地としてなの？収益物件の方が高く売れるんじゃない？」と疑問に思われる方もいらっしゃると思います。
たしかに、その可能性はあります！実際には僕も、高く売れる場合には建物付きで売却してもいいと思っています。
ですが、あえて僕が土地としての売却を前提に投資をしているのには明確な理由があります。・・・それは、事業としての正確性を高めるためです。
もっと言うと、不確定要素を少しでも少なくして安全に投資をしたいからです。
少し細かく説明させていただきます！
◆出口としての土地と収益物件
↑土地が売買されて、新しい所有者がマンションを建てています(^-^;
よく「出口戦略が大切ですよ～」という言葉を耳にします。僕もその通りだと思います。
不動産投資が巨大迷路だとすると、出口はゴールです。もし出口がなければ、それはただのワナになってしまいます。迷路は出口があるから楽しいのであって、入口しかない迷路は退却・撤退しか道がありません。
この大切な出口ですが、大きく２種類に分かれます。
①土地としての売却 ②建物付の売却
僕は①をメインに出口戦略として描いています。その理由は、売却できる金額の揺れ幅が②と比べると少ないからです。
◆②建物付の売却
リタイアを目指す方が収益物件を買う場合は、中古の物件が多いと思います。築30年を経過した物件を買っている方、わざと狙っている方も大勢いると思います。
もし中古で買った物件の出口として、建物付きで売却するとこを想定してみます。例えば築30年、15戸のRCマンションを持っていてそれを20年後に売却するとします。
何も考えないで計算する方は「利回り15％で買ったから、20年後は利回り10～12％ならさすがに売れるだろ～」と考えるかもしれません。
ですが、僕はこの考えに疑問をもってしまいます。なぜならば「利回りが何％で売れるか」ということを想定すること自体が容易ではないからです。
実は収益物件としての売買の値段は、時勢によってかなり変わってしまいます。この大きな揺れ幅を生み出す原因の一つは【融資情勢】です。
今は低金利が続いているので、例えば借入金利が３％でいいかもしれません。ですが２０年後に金利が何％になっているかを予測できる方は果たしているのでしょうか。
・・・僕はいないと思います。20年はおろか、5年先の金利水準ですら誰にもわかりません(^-^;
将来的に金利は上がっていくと思いますが、もし20年後に今より3％上昇していたら先ほどの計画はどうなるでしょうか？
利回り12％で売れるはずが、15％にしないと売れない可能性が高くなります。しかも、賃貸需要が減っていく地域に投資をしてたら20年後は家賃が下落している可能性が高いです。
すると同じ利回り15％で売るにしても家賃が下がっている分、売却金額はさらに下がります。
さらに悪いことに、売却時には築50年になっています。収益物件を買う投資家をマーケットにしていますので、大規模修繕を理由に厳しい指値をしてくる可能性が高いです。
なによりもそれ以前に、今現在はありがたいことにユルユルである金融機関の融資情勢が変化して、融資期間が今ほど長くとれない投資家が増えているかもしれません。
借入期間が短くなると、必然的に投資家が買える物件の利回りは上がります。下手をすると利回り20％でないと売れないことも考えられるのです。
・・・もちろん、こうなるとは限りません。運よく高く売れるかもしれません。ですが何千万円という投資をするのにここまで出口の金額に振れ幅がでてしまうと、さすがに投資として成り立つのか不安が残りませんでしょうか(>_<)
◆結論
収益物件としての売却狙いしか出口がない方は【売却金額の大幅な下落という】大きなリスクを背負っている可能性があります。売却時に損失が出る可能性を想定しておかないと、リタイアはおろか老後に入っていくのに借金が残るリスクすらあります。
※もちろん明確な戦略の上に出口をもっている方もいますので、そういった上級者は例外です。
実は収益物件としての出口しか考えてなかった！！という方もたくさんいます。特に収益還元評価を元に融資を受けてきて、土地としての価値が乏しいエリアに購入している方の中に多いパターンです。
マンションを持っているのに今の時点で手持ち資金が1,000万円を切っていたり、キャッシュフローが修繕費や運営費であまり残らない状態だったり、さらに変動金利で借りている方は今後厳しくなる可能性が考えられます。
地方・都心に関わらず、もし僕が上記のような物件を持ってしまっていた場合は今のこの情勢で売却してしまうと思います。多少の損切をしたとしてもです。
現在は、売り手市場です。僕の知り合いの大家さんも不動産業から完全にリタイアして、すべての物件を現金化しようとしている方もいます。
オリンピックなどの影響もあるかと思いますが、これだけ売主に有利な情勢はそうはないと思います。もう一度立て直して再起を図りたい方にとっては、最大のチャンスの時期とも言えます。
正直に言いますと、僕は２棟目の物件で物件選定に失敗しました。結果として300万円失いました。
ですが今リタイア生活を送れているのは、【実際に今自分が置かれている状況】を真剣に考えて、プライドを捨てて失敗を認めて損切ができたからです。
・・・もちろん、今順調に運営ができていて金利が上昇しても大丈夫な見通しの方は今のままで大丈夫かと思います。
ですがもし以前の僕と同じように、過去の自分の物件選定が甘く、今後の安定した収益が見込めない場合には売却するのも一つの手だと素直に思います。
それとは逆に、売り手が有利な今の市場では、買う側の僕たち投資家はさらに厳しく物件を見ないといけません。
売るにせよ買うにせよしっかりと計画を立てて、妥協したくなる自分に負けないようにリタイアにつながる仕組みをつくっていきましょう！！
いろいろな情報があって混乱してしまうこともあるかと思いますが、資産から安定した収入が入るシステムさえ持てれば、リタイアは実現できます★
これは事実ですので、あきらめずに取り組んでいっていただけたらリタイア仲間が増えるので嬉しいです(^-^;
・・・次回は、土地としての売却を出口に考えるメリットについて書かせていただこうかと考えております！！
今回は【建物としての売却】についてご紹介させていただきました。不動産投資や私生活になにかしらお役に立てたらうれしいです♪
今日は以上になりますが、 僕は現場で使えるアイデア・行動が好きですので、これからもノウハウを公開していきたいと思っています。
まだ書き始めたばかりなのに、毎日１００名以上の方が読んでくださっております。本当に感謝しております。これからもどうぞ応援よろしくお願いいたしますm(__)m
不動産投資家 坂井 高（たかし）
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http://yosshi-hudousan.hatenablog.com/entry/2017/05/18/232658
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※プライベートな事情により、2017年12月から生活スタイルをガラッと変えてしまう予定です。2018年は個別相談ができなくなる可能性がありますので、もしリタイア生活・安定した収入に興味がある方は今年中にお声掛けいただければ幸いです(^-^;
