【客付けノウハウ】その２
こんにちは、不動産投資家の坂井 高（たかし）です。
このブログでは不動産投資の初心者～中級者の方向けにステップアップしていくためのノウハウを公開しています。
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貯金わずか４０万円、低所得でのスタートから５年間必死にがんばり、２８歳で会社をセミリタイヤ、その後１年でキャッシュフローが１５０万円以上になりました。また、将来に備えて純資産を増やしていく視点にもこだわっており、ようやく１億円の大台にのっかることができました。
投資を始めてからもう7年近くになりますが、その間に研究・実践した不動産投資における成功・失敗を分けるポイントをある程度自分の中で体系化しました。
家族・友達にはほとんど教え終えて物件も買えたので、今は初めてお会いする方からの相談にものらせていただいています(^^)
不動産に興味がある方はもちろん「低所得からでもリタイヤ・独立して自由になりたい！！」という目標がある方のお役に立てれば嬉しいです♪
さっそく今日も不動産投資で結果を出すのに役に立つアイデア・知識をご紹介させていただきます 。
今日のテーマはこちらです→【客付ノウハウ】その２
僕は以前、賃貸業務がメインの不動産会社に勤務していました。その理由は収益用不動産を買うための頭金づくりと、不動産業界のしくみ・客付けノウハウを学ぶためでした。今日はこの「不動産会社」について触れていきます。
さらっと前回のおさらいからしていきましょう！客付けには大きく分けて２種類ありました！
①「大家がお客さんを直接見つけてくる」②「大家以外の誰かがお客さんを見つけてくる」この２つです。
①「大家がお客さんを直接見つけてくる」の具体例として「友達や知り合いに声をかけてみる」「張り紙をしにいく」「物件近くの工場などに需要を聞いてみる」などの方法をご紹介しました。
ちなみに「物件近くの工場などに需要を聞いてみる」ですが、もし買ったばかりなどの理由であなたの物件が全部空室だったり、空室が多い場合には社宅として利用してもらえる可能性があります。
僕が不動産賃貸会社で仲介の仕事をしていた時に、電話で「社宅として使いたいのですが、空室がたくさんある物件ありませんか？」という問い合わせは実際にありました！会社がまるごと自分の物件を借りてくれたらラッキーですよね(^-^;
また「ポスティング」についてもご紹介させていただきました。有効なのは自分の物件の近隣競合物件に、丁寧な文面で情報提供することです。
がめつかったり、イヤミな大家さんも実際には割といますので、もし悩んでいる入居者さんであれば反応が来る可能性があります。
・・・すこし恥ずかしいかもしれませんが、あえて自分の物件に「空室あります」の看板をつけるのも一つの手段です。
この「看板による効果」ですが、不動産会社に入ってすぐの時は意味はないのではないかと思っていました。ですが実際には風水の関係や、もろもろの事情ですごく限られた範囲で探しているお客さんがいます。
そういった方から「看板見てるんですけどまだ空いてますか～？」という問い合わせが思ったよりも多くありましたし、成約したケースも何件もありました。
恥ずかしさを克服して結果が出るのであれば、ぜひやってみた方がいいと思います！
◆②「大家さん以外の誰かが見つけてくる」
それでは、今日のテーマを見ていきましょう！
この②のパターンは、大家さんが誰かしらに「お客さんみつけてきて～」と依頼をする形です。
その誰かとは「１、賃貸不動産会社」「２、友人・知人」「３、入居者」「４、その他」です。
まずは一番オーソドックスな「１、賃貸不動産会社」を見ていきましょう！ここを極めるだけでも、物件の見極めさえよければお客さんに困ることはないと思います(^-^;
◆「１、賃貸不動産会社」
賃貸不動産会社はたくさんの仕事を請け負っています。大家さんから依頼を受けた物件を募集してお客さんに紹介したり、物件の管理業務をしたり、退去の立会いをしたり、リフォームの手配をすることもあります。
全国展開している大手フランチャイズなどもあります。アパマンショップ、エイブル、ハウスコム、ミニミニ、ハウスメイト、ピタットハウスなどたくさんの賃貸不動産会社がありますが、聞いたことがある名称もあるのではないでしょうか(^-^;
物件の売り買いを中心に行う不動産会社も、メインは売買だけど客付けもやるよ！というところもあります。
ですので明確な線引きは難しいのですが、ここでは「積極的に客付け業務をしている会社=賃貸不動産会社」として進めさせていただきます。
自分持っている物件に空室がある場合には、賃貸不動産会社に「この部屋募集してくださーい」と言って依頼をすることができます。
おおざっぱな流れとしては、まず家賃や共益費、敷金、礼金、更新料、ペットの可否などの条件などを賃貸不動産会社に伝えます。
すると賃貸不動産会社の担当(わかりやすく営業マンとします)が、物件を見に行ってくれます。営業マンは物件の外観や、部屋の中の写真をとったり、間取りや設備を確認したります。
そして「媒介書(ばいかいしょ)」と呼ばれる書類にお互いが同意して署名・捺印をすると正式な依頼となります。※順番は前後することもあります。
これをうけて営業マンは、その物件のマイソク(物件の概要書)をつくります。そのマイソクをインターネット広告に出したり、店の前の看板に貼ったり、他の不動産会社に送るなどしてお客さんを探します。
※たまにお店の窓にベタベタにマイソクを貼っている不動産会社があります。「なんでこんなに見にくいように貼るんですか～？」と聞いたら「いやー中が見えると嫌じゃん！というかうち困ってないから、人に気軽に入ってきてほしくないんだよね！」と言ってました笑
もちろん昔からの習慣でやっている会社もありますが、目隠しに自分の物件情報が使われることもあります(^-^;
話を元に戻しますが、興味をもってくれるお客さんが見つかると営業マンはお客さんを連れていき、部屋の中を見せて案内をします（内見といいます）。
そしてお客さんが「ココがいい！」となったら、営業マンは大家さんに連絡して「●●（お客さんの情報）という方が興味を持っていて、いかがでしょうか？」という許可をとります（オーナー審査）。
この時に【申込書】と呼ばれるお客さんや保証人の個人情報、住み始めたい時期などが書かれた書類をもらうことが一般的です。
そしてオーナーであるあなたが【このお客さんにぜひ貸したい！】となったら、契約業務に進みます。※細かい内容は今日は書きませんが、この契約業務もたくさん注意点があります。
そして契約が完了したら、晴れてお客さんが自分の物件に住んでくれるのです！！
慣れないうちは戸惑うこともありますが、お客さんに選んでもらえた時はとても嬉しいです。７年近く経った今でも、やはりお客さんが決まるとすごく幸せな気持ちを感じます(^^♪
僕は賃貸不動産会社で働きながら物件を買い進めていったので、お客さんを大家さんに紹介したり、時には自分の物件を自分で紹介したりしていました笑
豊島区の店舗にいるのに、葛飾区の物件を決めたこともあります★今はインターネットが使えますので、例え店舗から離れていても物件の紹介ができます。とても便利な環境ですね！
ここまでものすごくざっくりですが、不動産会社を利用してのお客さんの見つけ方をご紹介させていただきました！
◆客付けのコツ
今日の最後に、不動産会社を利用する場合の客付けのコツをご紹介させていただきます。コツはものすごくたくさんありますが、まず大切なのは【不動産会社と丁寧に接する】ことです。
は？あたりまえじゃん？と思われるかもしれませんが、まったくもって当り前ではありません。
賃貸の業務に積極的な不動産会社の場合、営業マンにとって大家さんはとても大切な存在です。空室がなければ、紹介ができす商売にならないからです。
そのため営業マンは、丁寧に下手に大家さんと話すことが多いです。そうすると人の心に対して理解が浅い大家さんは【上から目線】に話すようになってきます。
【自分が家を貸してやってる】という上から目線の態度は、本当に営業マンをイラつかせます。ですので厳禁です！！
実際に僕もたくさんの大家さんに上から目線で話されました。どんなに物件がよくても、そんなことをされるとお客さんを紹介する気がなくなってしまいます。
確かに、営業マンから見て大家さんは大切なお客さんです。ですが大家さんから見ても、自分の物件を頑張って紹介してくれる営業マンの存在は貴重だと思います。
まだ初心者で慣れていないとしても【営業マンも大切なお客さんの一人！！むしろ自分の大切なパートナー！！】と意識して話ができれば、その気持ちは営業マンにも伝わります。
営業マンはお客さんと空室をマッチングさせるプロですので、実はすごいノウハウをもってる人もいるのです。【この大家さんいい人だな。ちょっと言いづらいけど、この人の今後のために改善点も教えてあげちゃお～！】という考えになることもあります。
あまり表には出てきませんが、賃貸の営業マンがもってるノウハウや現場で味わう経験、そして成約まで結びつけるノウハウは大変貴重なものです。
ぜひ丁寧な大家さんになって、営業マンやお客さんといっしょに喜びを味わうことができるようになっていただけると、元営業マンの僕としては大変うれしいです(^^)！！
今回は【客付け】について簡単にですがご紹介させていただきました。不動産投資や私生活になにかしらお役に立てたらうれしいです♪
今日は以上になりますが、 僕は現場で使えるアイデア・行動が好きですので、これからもノウハウを公開していきたいと思っています。
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不動産投資家 坂井 高（たかし）
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