【客付けノウハウ】その１ - 【キャッシュフロー１８０万円達成塾　～自由への旅路～】　実在の金持ち父さんから学び、約６年で年間CF１,８００万円、純資産１億超え、週休６日を達成したノウハウです★一緒に成長していきましょう(^^♪

こんばんは、不動産投資家の坂井高（たかし）です。

このブログでは不動産投資の初心者～中級者の方向けにステップアップしていくためのノウハウを公開しています。

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貯金わずか４０万円、低所得でのスタートから５年間必死にがんばり、２８歳でセミリタイヤ、その後１年でキャッシュフローが１５０万円以上になりました。また、将来に備えて純資産を増やしていく視点にもこだわっており、ようやく１億円の大台にのっかることができました。

投資を始めてからもう7年近くになりますが、その間に研究・実践した不動産投資における成功・失敗を分けるポイントをある程度自分の中で体系化しました。

家族・友達にはほとんど教え終えて物件も買えたので、今は初めてお会いする方からの相談にものらせていただいています(^^)

不動産賃貸会社で得た客付け技術もお伝えできるので、不動産に興味がある方はもちろん「貧乏からでもリタイヤ・独立して自由になりたい！！」という目標がある方のお役に立てれば嬉しいです♪

さっそく今日も不動産投資で結果を出すのに役に立つアイデア・知識をご紹介させていただきます。

今日のテーマはこちらです→【客付ノウハウ】その１

僕は以前、不動産賃貸会社に勤務していました。その理由は収益用不動産を買うための頭金づくりと、不動産業界のしくみ・客付けノウハウを学ぶためでした。

客付けが特技になると、本当にスムーズに満室になり続けます。空室が出ても１ヶ月以内にお客さんがまた入ってくれたら、しかもそれがずっと継続するとしたら、不動産投資が楽しくなると思いませんか？

実際に不動産投資で自由な生活をしている人は、この分野をとても研究しています。空室が多ければ、いくら頑張って利回りが高い物件を買っても意味がありません。

不動産投資で成功を目指す方は必ず学んでおきたい分野だと思います！！

初めての方は聞きなれない言葉も出てくると思いますが、できるだけわかりやすく書いていきますのでぜひ一緒に学んでいきましょう(^^)

◆客付けってなに？

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そもそも「客付け」という言葉は、普通に生活していたらあまり聞かないと思います。よく不動産業界で使われる言葉なのですが、「お客さんを物件につける」という意味です。

「つける」といっても実際に部屋を決めるのはお客さんですので、「客付の技術=お客さんに自分の物件を選んでいただく技術」という意味でとらえると、実務ではいいと思います。

もしあなたが今お住まいのお部屋が賃貸物件だとしたら、大家さんや不動産会社などに「客付けをされた側」ということになりますね(^-^;

これが自分が大家になると「客付けをする側になれる」ということです。せっかくならされるだけではなく、仕掛ける側にまわりたいものです・・・！！

◆客付けの２つの方法

客付けのコツや裏ワザは本当にたくさんありますが、その前に全体の構図から見ていきましょう。

大家から見て、お客さんに自分の物件に入ってもらう手段は大きく分けて２つあります。

「①大家がお客さんを見つける　②大家以外の誰かがお客さんを見つける」この２つです。

正確には「③お客さんが大家を見つけに来る」もあるのですが、あまりないケースですのでここでは割愛します。

◆①大家がお客さんを見つける

今日はここを中心に見ていきます。大家さんが自分で動いてお客さんを見つけるという手法は、以前からずっと行われてきました。インターネットが今ほど普及していなかった時もです。

具体的には「大家が大学などにいって、掲示板に自分の物件情報を紙で貼る」「友達に声をかける」「物件近くの工場などに声をかけてみる」などなどです。

以前は契約書のひな型も簡単なものが多く、大家自身でもわりと簡単にお客さんと直接契約ができました。

中古の物件を買うと、２０年以上住んでいる入居者さんがいたりすることがあります。契約書を見るとA３の紙一枚だけというすさまじい内容の薄さで契約していて、最初見た時は驚きました笑

僕自身の経験だとこれまでに２部屋、友達に直接声をかけて物件に住んでいただいたことがあります！駐車場も直接お客さんを見つけて契約しました。もちろん契約書は自分でつくります(^-^;

友達だと身内のようなものなので何かトラブルがあった時は嫌ですが、空室よりは１００万倍いいと思います！！

現在はインターネットが普及してますので、ネットを活用した募集も盛んです！

僕の知り合いで千葉の松戸市でオーナー業をしている方がいるのですが、その方はなんとホームページを自分でつくって直接お客さんにアプローチをしています。

周りの人がやらない方法にはチャンスが転がっているので、もし得意な方はこのような手段を考えてみるのも手かもしれません(^-^;

ネット上には大家が直接自分の物件を紹介できるサイトがいくつもあります。別な方法ですぐ決まってしまうので使う機会はほとんどないですが、僕も登録しているネットサイトがあります。

注意点としては、現在借り手(契約者・入居者)の権利が強いため、自分で直接テキトーな契約をすると後でトラブルになりやすい点です。

自分でお客さんと直接契約をする場合には、賃貸借契約書(ちんたいしゃくけいやくしょ)の作成はもちろん、トラブルを起こしにくする特約を研究したりする作業が必要だと思います。

それでも心配な場合は不動産会社に依頼をする方がいいかと思いますが、もし大家業で独立するレベルまで行きたい場合には、契約書はつくれた方がいいと思います。

いずれにしても、次回のテーマで出てくる間接的な募集しかできない大家さんよりも、いざとなれば自分でもお客さんをつかまえられる大家さんの方がいいと思います(^^)

◆ポスティング

もしあなたが「自分の足でお客さんを見つけてきたい！！」という思いが強かったり、自分で動かないといけない理由がある場合には、おすすめの方法があります。

それは【ポスティング】です。

僕が買った横浜市南区の物件の以前の大家さんは、ポスティングをしていました！

この物件です。

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この物件のとなりには、まったく同じ時期にできた建物があります。部屋の間取りも同じで、双子のように仲良く並んでいます。

ですがこの物件の前のオーナーさんは、空室を埋めるためになんと隣の物件にポスティングしていました笑

【●●さまへ　　隣の物件●●ハイムの大家です。現在●●ハイム102号室が空いており、キャンペーン価格で家賃が50,000円、礼金もサービスさせていただきます。お部屋の広さはまったく同じで、キレイにリフォームしてあります。もしご興味ございましたら、お気軽にご連絡ください。　連絡先×××－××××－××××】

ポスティングした手紙の内容はこんなイメージです！！

もしあなたが今の部屋とまったく同じ広さで、すぐ近くの似たような物件で家賃が１０,０００円も安かったらどうでしょうか？

大家さんともめていたり隣人がうるさいといったトラブルをかかえている人もいることを考えると、意外と興味をもってくれる人がいそうな気がします。

【自分の物件に、近くにある競合物件からお客さんをひっぱってくる！！】・・・そのために手紙などを入れて営業する方法がポスティングになります。

自分がやられたらビクビクしてしまいそうな手法ですが、逆に自分が困っている場合はあきらめる前に、まずは試してみる価値はあると思います。

あとは番外編として、チラシを配る方もいます。僕は全く異なる方法で入居付けをしているのでポスティングもチラシ配りもやったことはありません。

ですが例えばシェアハウスなど、通常の賃貸物件よりも広告規制が強く、入居者さんを見つける難易度が高い場合にはこういった工夫もできると素晴らしいと思います。

・・・とにかく部屋にお客さんがいないと稼げないですし、セミリタイヤもできません。下手をすると空室が原因で投資が失敗に終わる可能性すらあります。

この入居付けの分野はいくら学んでも損はないので、たくさん勉強・実践して自分と自分の物件にフィットした手法を探していきましょう。

奥が深い分野ですので、これからもこのテーマを書かせていただければと思います。次回は【②大家以外の誰かがお客さんを見つける】について書くことを考えております。

楽しみにお待ちください(^^)！！

今日も最後までお読みいただき、本当にありがとうございました！！