不動産投資の成功のヒケツ【イイ物件を買う方法】
こんにちは、不動産投資家の坂井 高（たかし）です。
このブログでは不動産投資の初心者～中級者の方向けにステップアップしていくためのノウハウを公開しています。
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貯金わずか４０万円、低所得でのスタートから5年間必死にがんばり、28歳で独立・セミリタイヤできました。不動産に興味がある方はもちろん、「貧乏からでもリタイヤ・独立して自由になりたい！！」という思いをもっている方のお役に立てれば嬉しいです(^^)
今日も不動産投資で結果を出すのに役に立つアイデア・知識をご紹介させていただきます 。
今日のテーマは【イイ物件を買う方法】です。
みんな知りたくて、興味があるテーマだと思います！！僕もこれが知りたくて、特に投資を始めたころは先輩投資家のMさんに聞きまくっていました。
僕がまだ初心者だった時に【どうすればイイ物件を買えますか？】と質問したことがあります。Mさんはこう回答してくれました。
【そんなの私にわかるわけないじゃん～！】と。しかも軽～いノリで。僕は真剣でしたので、最初はからかわれているのかと思いました。投資経験が20年以上ある方だったので、イイ物件の買い方をすぐに教えてくれると思ったからです。
ですが次にこんなことを言われました。【君が言うイイ物件ってなに？】と。
僕は正直、はっきりと答えられませんでした。苦しまぎれに「それは・・・資産にもなって、年収もいっぱいあがる物件です・・・」というようなあいまいな回答をした記憶があります。
Mさんは【君が言うイイ物件がどういう物件なのか教えてくれないと、その買い方を教えることはできないね】と言いました。
たしかに、イイ物件とはなんなのかをはっきりと答えられなければ、その買い方はわかりません。なぜならば、人によってイイ物件の定義が異なるからです。
僕がその時に学んだことは、物件の買い方よりも先に学ぶべきことがあるという事実です。それは【自分がほしい物件を明確に決める】ことです。それさえ決まれば、どうすればもとめている物件が買えるかを考えることができます。
◆イイ物件とはなにか
今日の一番のテーマはここです。「イイ物件とはなにか」がわからなければ買っていい物件がわからないのと同じですので、ここから考えていきましょう。
まずは、イイ物件の条件になりうるポイントを出してみます。
①家賃の収入が多い物件、②土地の資産価値が高い物件、③建物の資産価値が高い物件、④価格が相場よりも安い物件、⑤空室にならない物件、⑥立地がいい物件、⑦銀行の融資が出やすい物件、⑧丈夫な物件、⑨修繕がしやすい物件、⑩新築でキレイ、⑪現金で買える物件・・・などなど。
いかがでしょうか？すべていい条件だと思います。ここで僕たちが学ばないといけないことは、「イイ物件の条件は複数あって、すべてを叶えることはできない」ということです。
例えば、⑧丈夫な物件、⑨修繕がしやすい物件はお互いにバッティングします。丈夫な物件とは鉄筋コンクリートなどでできた建物ですが、給排水管などの修理はしにくいので修繕費が高くなってしまいます。コンクリート造とくらべると弱い木造は、かわりの長所として修繕費用が安いことが多いです。
①家賃の収入が多い物件、⑦銀行の融資が出やすい物件もバッティングしやすいです。よく「借地権、再建築不可」の物件情報がネットに出ていますが、利回りが２０％を超えている物件も見かけます。つまり、家賃収入が多いのです。ですがその代わりに銀行からの融資が出づらいというデメリットももっています。
⑦銀行の融資が出やすい物件、⑪現金で買える物件もそうです。ある人は「融資をうけてどんどん拡大したい！！」と思っていて、またある人は「現金で買える物件ないかな～」と考えているわけです。
つまり、イイ物件の定義を自分で決めないと本当にほしい・買いたい物件がわからないということになります。ですが現実として【●●と●●の条件がそろった物件が出れば今すぐ買う】というレベルまで考えている方は少ないです。
結果として、イイ物件の条件が決まっている人はごく少数しかいないのです。まさにここが、イイ物件を買える人と買えない人の最初に差が出る重要ポイントなのではないでしょうか。これは、僕自身が恥をかいたからわかることです(>_<)
◆イイ物件はどうすれば決まるのか
こうなってくると次に必要なのは、イイ物件を自分で決めていく作業になります。実はここは地味ですがすごく重要です。簡単に答えはでないと思ってください。
なぜイイ物件の条件を決めることがムズカシイかと言いますと、その条件が人生の幸せに結びつかないといけないからです。
僕はMさんに言われたのは「どんな人生を送りたいのかまず考えなさい」というアドバイスでした。どんな人生を送りたいかを考えないと、買おうとしている物件がそれを叶えてくれるかの判断ができません。
もっとつっこんで考えると、不動産投資で幸せになりたいと思っても、もしかしたら不動産投資自体が自分が本当に送りたい人生の手段にならない可能性もあります。
◆自分はどんな人生を送りたいのか
このページをみてくださっているあなたは、なにかしらの不動産に興味・魅力を感じていることと思います。そしてその可能性と、デメリットを天秤にかけながらいろいろと考えていらっしゃるかと思います。
情報がおおすぎて悩んでしまうことも多いと思いますが、まずは「自分がこの先どんな人生を送りたいのか」を考えてみてください。これが一番の原点だと思います。
考えるヒントとしましては①自分が何に幸せや充実感を感じるのか、②自分を不幸に感じさせているものは何か、この２つです。
この２つを一生懸命考えていると、すこしずつ自分の本音が見えてくると思います。本音さえ見えれば、ゴール設定ができるレベルまでいけます。そしてゴール設定ができれば、それが達成できる手段(不動産投資であればどんな物件を買うか)が本当の意味で決まるのです。
さらっと書いてますがすごくしんどい作業だと思います。それほど自分の本音は知らないうちに抑え込まれているからです。
次回は、「本音」というテーマで書いてみようかと思います。
投資を成功させるためにもぜひいっしょに学んでいきましょう。
今回は【イイ物件を買う方法】について簡単にですがご紹介させていただきました。不動産投資や私生活になにかしらお役に立てたらうれしいです(^^)
今日は以上になりますが、
僕は現場で使えるアイデア・行動が好きですので、
これからもノウハウを公開していきたいと思っています。
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今日も最後までお読みいただいて、本当にありがとうございます。
大変感謝ですm(__)m
不動産投資家 坂井 高（たかし）
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