トラブルの解決方法【水漏れ・後半】
こんにちは、不動産投資家の坂井 高（たかし）です。
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今日も不動産投資で結果を出すのに役に立つアイデア・知識をご紹介させていただきます 。
今日のテーマは【水漏れ・後半】です。
昨日書かせていただいた前半戦では、緊急対応の仕方をご紹介しました。今日は後半戦の【修理対応】についてご紹介します(^^)
また、こんなご質問をいただきました！
Q、管理会社に任せているのですが、自分でも水漏れ対応の仕方を覚えないとダメですか？
A、基本はダメです。なぜかといいますと、管理会社でも３６５日２４時間対応できるところはほとんどないため、管理会社がすぐに対応できない場合に大家に連絡が来るからです。【２４時間緊急駆け付けサービス】や、【消防署】から連絡がくるケースもあります。
現場に水道業者がきてくれたとしても、原因調査そのものに高額な費用が発生するケースもあるので、大家の許可がないと水道業者が動けない時があります。
管理会社もカンペキな対応ができない場合があること、また現場の状況によってはすぐに判断を求められる場合があることから、大家がある程度の知識と対応の仕方を覚えておく必要があると思います。今日覚えてしまいましょう★
さらっとですが、前半の【水漏れ対応】をおさらいしていきます。
「大家さん大変！水が天井から漏れてきましたー！」と入居者さんから電話が来たときはまず①～③を行います。
①「パニックにならずに、冷静に状況を確認する」・・・具体的には、水の漏れが激しいか、しずくが落ちてくるレベルかを知る。
②「水道の元栓を止める」・・・アパートの場合はほとんどが２階の部屋が原因です。２階の入居者さんに連絡したあとに、元栓を閉めてもらいましょう。
③「水道業者をすぐに呼ぶ」・・・知り合いの水道屋さんでもいいですし、僕のように大手のクラシアンでもいいと思います。プロの職人さんに早くきてもらうことが大切です。以上が前半戦です。ここまでいければ最初のステップはクリアです。
◆後半戦【修理対応】
修理対応は大きく２つに分かれます。
１、修理作業の発注
２、保険の活用
まずは「修理作業の発注」の仕方を見ていきましょう。
水道業者に現場にきてもらうと、原因を調べてくれます。【２階の入居者が花瓶を落としてました】【洗濯機の排水口がつまってました】【給排水管からの水漏れと思われます】など原因はさまざまで、それを教えてくれます。
それから修理の見積書をもらうか、口頭で金額を教えてもらいます。まだ慣れていないうちは金額の相場がわからないと思いますので、見積書をもらうと勉強もできて一石二鳥です。
被害の程度にもよりますが、【花瓶を落とした】【洗濯機の給水蛇口から水が吹き出した】程度のものであればカンタンな部品交換・水のふき取りだけです。金額も５万円以内でしょう。
【トイレのタンクの劣化で部品交換よりも、トイレ本体を入れ替えた方がいい】というアドバイスをもらうこともあります。この場合はケチって５万円でタンク交換するよりも、７万円出して本体を交換した方がいいと思います。
大変なのは【給排水管からの水漏れ】です。
原因となった管の取り換えは水道業者がやってくれますが、ザンネンなことにほとんどの場合「給排水管は床・壁の中に埋まって」います。つまり壁や床を壊して、中を修理しないといけません。
この場合は水道業者だけでなく、大工工事ができる大工さんや、内装業者も関わってきます。金額も数十万円になることもあります。さらに被害を受けた１階の方の部屋も修理しないといけません。こちらも金額が数十万円になることがあります。
実例を出しますと、昨日の被害現場の被害額は①１階の部屋・天井・床の修理に５０万円、②２階の給水管の修理に４０万円です。
なんと一回の水漏れで９０万円もかかってしまいました。もちろんこんなにかかるケーズはまれですが、長く不動産投資をしていると必ず起こると思います。
「すぐに９０万円払って～」といきなり言われたら悲しいですよね(>_<)
ともあれ入居者さんに迷惑はかけられませんので、できるだけ急いで修理してもらいましょう。こういう緊急時のために、手元にしっかりと現金をとっておかないといけません。
◆救いの女神「保険」
次に２、保険の活用についてご紹介させていただきます。
保険は不動産投資家を救ってくれる女神のような存在だと僕は思っています。なぜならば、被害額をかなり補償してサポートしてくれるからです。
ここで言う保険とは、「大家が建物にかける保険」のことです。建物が火事になったり、地震で被害を受けた時などにお金をいただくことができます。そしてそのお金で、被害箇所の修理ができます。
この保険ですが、非常にたくさんの会社が販売していて、内容もまちまちです。僕がおすすめしているのは「補償範囲が広い保険」です。
僕は「水漏れ事故が起こった時に、被害箇所だけでなく、水漏れの原因調査費用がいただける保険商品」を選びました。
結果として今回の被害９０万円の中で①部屋の被害額５０万円、②原因の調査費用２万円の合計５２万円をいただける予定です。９０万円の支払いが、なんと３８万円になりました！！これはとてもありがたいことです。
保険について書き始めるととんでもなく長くなってしまいますのでやめますが、直接お会いした方には具体的な会社や担当者もご希望があれば紹介できます。
ブログですと「しばり」があるので正直書けないことも多いのですが、もし保険についてもっと詳しくなりたい方はぜひご自身で情報をどんどんとってみてください。不動産投資に必ず役に立ちます。
今回は【水漏れ対応の仕方】と【保険】について簡単にですがご紹介させていただきました。不動産投資や私生活になにかしらお役に立てたらうれしいです(^^)
今日は以上になりますが、
僕は現場で使えるアイデア・行動が好きですので、
これからもノウハウを公開していきたいと思っています。
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今日も最後までお読みいただいて、本当にありがとうございます。
大変感謝ですm(__)m
不動産投資家 坂井 高（たかし）
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