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トラブルの解決方法【水漏れ・前半】

こんにちは、不動産投資家の坂井 高(たかし)です。

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今日も不動産投資で結果を出すのに役に立つアイデア・知識をご紹介させていただきます 。

今日のテーマは【水漏れ!!】です。

今日は雨ですので水に関するテーマにしました(^^)

 

それではさっそく、水漏れトラブルが起こった時の解決方法についていっしょに見ていきましょう。

 

まず最初に、水漏れがおこった時の現場をごらんください。

f:id:yosshi-hudousan:20170526105645j:plain扉のフチからあふれています。

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床の下からあふれています。

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同じくフローリング。

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扉のフチ②

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天井からも漏れています。

 

これは大惨事です!!

自分の物件がいきなりこんなに被害をうけたらとても悲しくいです(>_<)

 

これはつい最近起こった水漏れ事故で、買ったばかりの物件で起きました。

家の中には給水管(使うための水を送る役割です)と、排水管(使い終わった水を送る役割です)が通っています。

この2つを合わせて給排水管(きゅうはいすいかん)と呼んだりしています。

 

今回は、給水管からの水漏れでした。

原因は経年劣化です。経年劣化とはその文字通り、年数がたつにつれて部材がサビたりけずれて弱くなったりすることを言います。自然になってしまう現象ですので、誰の責任でもありません。

 

◆解決の仕方

解決にむかって動くのですが、対応が前半・後半の2つあります。

前半は【水漏れ対応】、後半は【修理対応】です。

 

1、前半【水漏れ対応】・・・緊急対応が必要です。

責任はなくても、住んでいるお客さまは困っています。そして、建物は湿気に弱いのですぐに救ってあげないといけません。水漏れが続くと被害はどんどん広がってしまいます。結果として水道業者に助けを求める場合がほとんどです。

(※僕は「クラシアン」を使っています)

ですがあせって水道業者を呼ぶ前にすべきことがあります。

対応のコツを実際の現場の流れに沿ってみてきましょう!

 

●実際の流れ

電話がなります・・・

大家「はいもしもし大家です」

入居者「大家さん大変です、いきなり天井から水がドバっと漏れてきました!!」※入居者はパニックになっています

大家「本当ですか!それではすぐに対応したいので、状況を教えて下さい」

【コツ:大家はあせってはいけない。冷静に状況をつかむ】

大家「水が天井から漏れているということですが、①滝のようにボタボタ勢いよく漏れてきてますか? それとも②しずくがポタッポタっと落ちてきてますか?」

【コツ:水が落ちる勢いが速いか遅いかを知る】

入居者「しずくがポタポタッポタっと落ちてきてます」

※入居者はパニックになっていますが、ちゃんと話を聞くと水がドバっと漏れてきてはおらず、水がしたたり落ちる程度だということがここでわかります。

大家「ありがとうございます。緊急対応として、まずは水が落ちてくる場所にタオルやバケツなどを置いていただけますか」

入居者「わかりました!」

大家「水道業者を呼ばせていただきますが、●●さんの番号を業者さんにお伝えしてもいいですか?お伺いする時間などを打ち合わせするためです」

入居者「大丈夫です!」

大家「ありがとうございます。また僕からも連絡しますので、よろしくお願いします」

 

次に、原因と想定できる上の階の入居者に連絡します。

大家「もしもし大家です。緊急の用事があってご連絡しました。実は1階の入居者さまから水が漏れてくるという連絡がきておりまして、なにか心当たりはございますか?」

2階の入居者「そうなんですか!いえ、特になにもこぼしてませんが・・・」

【コツ:入居者の部屋(お風呂・キッチン・洗濯機置き場など)からの水漏れでなければ給排水管を疑う】

大家「承知しました。恐らく●●さんの部屋の下や横を通っている給排水管からの水漏れと思われます。たいへん申し訳ないのですが、一つご協力いただきたいことがあります」

2階の入居者「なにをすればよいでしょうか?」

大家「緊急対応として、元栓をすぐに閉めていただきたいのです。」

2階の入居者「元栓ってなんですか?閉め方もわかりません」

大家「まずお部屋を出て階段を下りていただき、その階段の近くに長方形のフタのが8つならんでいます。そちらを順番に開けながら、●●さんのお部屋の番号があるフダを探してください。まずはここまでお願いします」

2階の入居者「・・・見つけました!ハンドルみたいなのがあります」

大家「次にそのハンドルを時計回りに最後まで回してください」

2階の入居者「・・・回しました!」

大家「ありがとうございます。キッチンの蛇口をひねってみてください。水が出ますか?」

2階の入居者「・・・でません!」

大家「ご協力ありがとうございます。すぐに水道業者を呼びたいのですが、●●さんの連絡先を教えてもよろしいでしょうか?お伺いするお時間などを打ち合わせしたいためです」

2階の入居者「大丈夫です」

大家「少しの間水道も使えません。ご迷惑をおかけして本当に申し訳ございません。それではまた後程よろしくお願いします」

 

以上が最初のおおざっぱな流れです。ポイントとしてはこの2つです。

1、パニックにならず、状況を冷静に把握する

2、元栓をとめる緊急対応をする

 

パニックにならないためには経験を重ねることが一番なのですが、まずは家がどんなしくみでできているのかという知識が必要です。特に「元栓の場所」さえ知っていれば

入居者の方に協力してもらうことができます。

もし物件をお持ちの方は、自分の物件のどこに元栓があるのかを一度見ていただけるといいかと思います。

 

アパートの場合はほとんどが2階建ですので、水漏れの大半は2階の部屋が原因です。

その部屋の元栓を止めるところまでもっていければ緊急対応としては上出来だと思います。

 

◆水道業者を呼ぶ

次にすることは、水道業者に急いできてもらうことです。

ちなみに水道業者は「クラシアン」を使っています。

理由は3つあります。

1、対応できる人数が多く、早く現場にきてくれる

2、対応がいい(服装が清潔で、清掃もしてくれる)

3、大手なので何かあっても責任をとってくれる

 

スピードも大事ですが、作業のあと現場が汚いまま帰っていく水道業者もいます。

クラシアンは社内で服装などの規定が厳しくあり、作業の後に掃除もしてくれます。

入居者さまから見ても安心感があるので、僕は好きで使わせていただいています。

 

対応に話を戻しますと、家のしくみがわかっていると、スムーズに担当と話すことができます。

今回の場合は「水漏れがあり緊急できてください。水漏れ状況は1階の部屋の天井からしずくが垂れてくるレベルです。2階の部屋の元栓は止めています。まず入居者の番号をお伝えしますので、時間を調整いただけますでしょうか~」

このような感じです(^^)

 

さらっと書いていますが、慣れていないと自分もパニックになっていたりします。相手がパニックになっていると水道業者もどれぐらいの緊急度かわかりづらく、今している仕事との優先順位がつけられません。

 

結果として大家が状況をしっかりとわかっていると、水道業者も動きやすくなります。

あせる気持ちをグッとこらえて、まずは【本当は今何が起こっているのか】という状況をつかむクセをつけましょう。

 

補足になりますが、これは基本パターンで実際には案件ごとに状況が違うことがあります。特にマンションの水漏れは真上の階以外からの水漏れのケースも多く、被害がとても大きくなる場合があります。

※僕の奥さんは以前住んでいた賃貸マンションで激しい水漏れ被害にあい、復旧に1ヶ月以上かかりました。その時の大家がやる気がない対応でとても苦労していました。

 

もし水漏れが起こった時には誠実に、そして確実に対応できるように知識をつけていきましょう!

 

今日は前半の【水漏れ対応】について書かせていただきました。

長くなってしまいましたので、後半の【修理対応】はまた次回書かせていただきます。

 

後半は、保険などもかかわってくる大事な内容になります。不動産投資を成功させるために、またいっしょに学んでいきましょう(^^)!!

 

今日は以上になりますが、 

僕は現場で使えるアイデア・行動が好きですので、

これからもノウハウを公開していきたいと思っています。

 

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今日も最後までお読みいただいて、本当にありがとうございます。

大変感謝ですm(__)m

 

不動産投資家 坂井 高(たかし)

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