不動産投資のリスク 【借入の失敗談】
↑ 借り入れに失敗した最初の僕の物件です。今日のテーマは【借入】です(^^)
こんばんは、坂井 高（たかし）です。
今日はテニススクールで練習をしていました。
学生の時からお世話になっているコーチにまた
教わり始めたのですが、練習の方法も新しくなっていて
どんどん進化をしているように感じました。
【常に新しい情報をアップデートしていくことが大切だよ♪】
と教えていただきました。
せっかく独立できて時間というプレゼントもいただけたので、
もっとたくさんの方のお役に立てるように
まだまだ知識の仕入れもがんばります(^^)！！
僕の役目は、こむずかしい不動産の世界を
できるだけわかりやすく見てくださった方に理解して
いただくことです。
そして不動産投資に興味がある方のレベルアップの
お手伝いをさせていただくことだと思っております。
不動産の世界をわかりやすく５つのパートにわけて
いつも講座を行っていますが、その５ステップの中の
ステップ１【準備力】
にかかわるテーマを今日は学びます。
今日のテーマは、不動産投資のリスクについてです。
特に借入（かりいれ）について考えていきたいと思います。
失敗談は学びを得るのにとても適しているので、
僕が失敗した例をご紹介させていただきます！
◆不動産投資のリスク【借入の失敗談】
借入をわかりやすく言いかえると、借金です。
借金には、いい借金と悪い借金があります。
借入は正しく使えば最強のツールです。
逆に間違った使い方をすれば、破産の原因にもなります。
借入とは、どこからかお金を借りることです。
一般的には銀行などの金融機関に、
【この物件を買って事業をするので、お金を貸してください】
と依頼します。
そうすることで自分ではお金をもっていなくても、
自分の力だけでは買えない値段が高い投資物件を
買うことができるようになります！
仮に５,０００万円のアパートを買いたいとします。
金融機関がＯＫを出してくれれば借りれますので、
自分が５００万円しかもっていなくても
借りた５,０００万円を使ってアパートを買うことができます。
もちろん毎月借金の返済と利子を払わないといけませんが、
それをはるかに上回るイイ物件が買えれば、キャッシュフローという
お金の流れから見ると問題はなく、むしろメリットが大きいです。
（もちろん借り入れと自己資金のバランスは大切です）
ですが僕は、この借り入れで失敗しました。
それは、「借入をする期間」で誤った判断をしてしまったことです。
◆借入期間のワナ
結論を先に書きますと、借入期間が短いと失敗しやすいです。
僕は人生で最初の物件を１,３００万円で買いました。
（最初の写真のアパートです）
２戸のミニアパートで、土地付きで利回り１０％、
東京23区の地下鉄駅から徒歩約１０分のなかなかイイ物件でした。
イイ物件を買えたのはよかったのですが、
僕は致命的なミスをおかしました。
それは、【借入の期間を短くしてしまった】ことです。
具体的には１０年間で借りました。
そうすると頭金を半分近く入れたのにもかかわらず、
毎月の銀行への返済は７０,０００円でした。
家賃収入が月に約１１０,０００円でしたので、
キャッシュフローは４０,０００万円のプラスです。
（簡易的に計算しています）
「なんだよ、プラスだからもうかっていいじゃん！」
と思われる方もいらっしゃるかもしれません。
確かに赤字にはなりにくい物件で、この１物件だけで
考えれば投資としては成功かもしれません。
ですが、僕の夢は独立することでした。
安定したサラーリーマン収入と異なり、
投資で食べていくにはシビアに数字を見ないといけません。
それは、リスクをかかえながら事業をしているからです。
結論としては【月に１００万円以上のキャッシュフロー】が
僕には必要でした。
月に４万円しかキャッシュフローがでない条件で借りてしまったら、
同じような物件ならなんと２５棟も買わなければいけないことになります。
しかもすべて、頭金を６００万円用意してです！！
こんなのできるはずがないですし、
もしできたとしても独立がおじいちゃんになってからです(>_<)
もちろん投資の世界に入っていけた点、
融資をうけられた点、利益がでるイイ物件だったという点は成功です。
ですが本来の目的である【大きなキャッシュフローを生む物件を買う】
ことはできませんでした。
仕方がないので、のちに貯めたお金で全額借金を早期返済しました。
それでようやくこの失敗にケリをつけることができました。
★最初は借入期間を長くした方がいい！！
これは僕が失敗から学んだ鉄則です。
０から成功を目指していく僕のような状況の方は、
最初はキャッシュフローを優先してできるだけ手元に
お金が残るようにしていった方が効率がいいと思います。
地域にもよりますが、具体的には最低でも１５年以上は組めると
いいと思います。
【投資を成功させる】という目線だけで見れば
借入の期間は短い方が金利が安いのですが、
手元にのこる現金が少なくなってしまいます。
僕のように１,３００万円の借金をして手残りが３～４万円では
はっきりって少ないですし、空室が１つでたらもう
キャッシュフローは赤字です。
１棟目は結果的になんとかなりましたが、
２棟目のアパートで僕は決定的な失敗も経験しています。
（後日また書かせていただきます）
限りある貴重な時間ですので、
ぜひ僕と同じような失敗はしないでほしいと思います。
少し長くなってしまったので今日はここまでになりますが、
もしもっと具体的に学びたい、失敗したくないという方は
【借入・融資】のテーマについてどんどん情報をつかんでいってください。
※自分だけで勉強するのがむずかしい方や、自信がない方、
最短距離を進みたい方はサポート講座もあるのでのぞいてみてください。
「失敗しない！！安全な不動産投資の５ステップ」
http://yosshi-hudousan.hatenablog.com/entry/2017/05/18/232658
今日も最後までお読みいただき本当にありがとうございます(^^)
また近日中に更新させていただきます。
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不動産投資家 坂井 高（たかし）
