◆月額キャッシュフロー100万円達成塾 ~実在の金持ち父さんから学ぶ不動産投資~ 約6年で年間CF1,800万円、純資産1億、週休6日を達成したノウハウです★一緒に成長していきましょう(^^♪

このブログでは1人でも多くの方が不動産投資でキャッシュフロー100万円を達成するために、専業大家の技術・思考を公開しています。僕はもともと小学校の教員で、知識も何もない0からのスタートでした。ですが実在する金持ち父さんであるM氏の教えを実践し、念願の夢だった自由な人生が達成できました。まだまだ成長途中ですが、読者様と一緒にさらなる自由を求める旅路を進みたいと思います★

不動産投資のリスク 【借入の失敗談】

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↑ 借り入れに失敗した最初の僕の物件です。今日のテーマは【借入】です(^^)

 

 

 

こんばんは、坂井 高(たかし)です。

今日はテニススクールで練習をしていました。

学生の時からお世話になっているコーチにまた

教わり始めたのですが、練習の方法も新しくなっていて

どんどん進化をしているように感じました。

 

【常に新しい情報をアップデートしていくことが大切だよ♪】

と教えていただきました。

せっかく独立できて時間というプレゼントもいただけたので、

もっとたくさんの方のお役に立てるように

まだまだ知識の仕入れもがんばります(^^)!!

 

僕の役目は、こむずかしい不動産の世界を

できるだけわかりやすく見てくださった方に理解して

いただくことです。

そして不動産投資に興味がある方のレベルアップの

お手伝いをさせていただくことだと思っております。

 

不動産の世界をわかりやすく5つのパートにわけて

いつも講座を行っていますが、その5ステップの中の

ステップ1【準備力】

にかかわるテーマを今日は学びます。

 

今日のテーマは、不動産投資のリスクについてです。

特に借入(かりいれ)について考えていきたいと思います。

失敗談は学びを得るのにとても適しているので、

僕が失敗した例をご紹介させていただきます!

 

 

◆不動産投資のリスク【借入の失敗談】

 

借入をわかりやすく言いかえると、借金です。

借金には、いい借金と悪い借金があります。

借入は正しく使えば最強のツールです。

逆に間違った使い方をすれば、破産の原因にもなります。

 

借入とは、どこからかお金を借りることです。

一般的には銀行などの金融機関に、

【この物件を買って事業をするので、お金を貸してください】

と依頼します。

そうすることで自分ではお金をもっていなくても、

自分の力だけでは買えない値段が高い投資物件を

買うことができるようになります!

 

 仮に5,000万円のアパートを買いたいとします。

金融機関がOKを出してくれれば借りれますので、

自分が500万円しかもっていなくても

借りた5,000万円を使ってアパートを買うことができます。

もちろん毎月借金の返済と利子を払わないといけませんが、

それをはるかに上回るイイ物件が買えれば、キャッシュフローという

お金の流れから見ると問題はなく、むしろメリットが大きいです。

(もちろん借り入れと自己資金のバランスは大切です)

 

ですが僕は、この借り入れで失敗しました。

それは、「借入をする期間」で誤った判断をしてしまったことです。

 

◆借入期間のワナ

 

結論を先に書きますと、借入期間が短いと失敗しやすいです。

僕は人生で最初の物件を1,300万円で買いました。

(最初の写真のアパートです)

2戸のミニアパートで、土地付きで利回り10%、

東京23区の地下鉄駅から徒歩約10分のなかなかイイ物件でした。

 

イイ物件を買えたのはよかったのですが、

僕は致命的なミスをおかしました。

それは、【借入の期間を短くしてしまった】ことです。

具体的には10年間で借りました。

そうすると頭金を半分近く入れたのにもかかわらず、

毎月の銀行への返済は70,000円でした。

家賃収入が月に約110,000円でしたので、

キャッシュフローは40,000万円のプラスです。

(簡易的に計算しています)

 

「なんだよ、プラスだからもうかっていいじゃん!」

と思われる方もいらっしゃるかもしれません。

確かに赤字にはなりにくい物件で、この1物件だけで

考えれば投資としては成功かもしれません。

 

ですが、僕の夢は独立することでした。

安定したサラーリーマン収入と異なり、

投資で食べていくにはシビアに数字を見ないといけません。

それは、リスクをかかえながら事業をしているからです。

 

結論としては【月に100万円以上のキャッシュフロー】が

僕には必要でした。

月に4万円しかキャッシュフローがでない条件で借りてしまったら、

同じような物件ならなんと25棟も買わなければいけないことになります。

しかもすべて、頭金を600万円用意してです!!

 

こんなのできるはずがないですし、

もしできたとしても独立がおじいちゃんになってからです(>_<)

 

もちろん投資の世界に入っていけた点、

融資をうけられた点、利益がでるイイ物件だったという点は成功です。

ですが本来の目的である【大きなキャッシュフローを生む物件を買う】

ことはできませんでした。

仕方がないので、のちに貯めたお金で全額借金を早期返済しました。

それでようやくこの失敗にケリをつけることができました。

 

★最初は借入期間を長くした方がいい!!

 

これは僕が失敗から学んだ鉄則です。

0から成功を目指していく僕のような状況の方は、

最初はキャッシュフローを優先してできるだけ手元に

お金が残るようにしていった方が効率がいいと思います。

地域にもよりますが、具体的には最低でも15年以上は組めると

いいと思います。

 

【投資を成功させる】という目線だけで見れば

借入の期間は短い方が金利が安いのですが、

手元にのこる現金が少なくなってしまいます。

 

僕のように1,300万円の借金をして手残りが3~4万円では

はっきりって少ないですし、空室が1つでたらもう

キャッシュフローは赤字です。

 

1棟目は結果的になんとかなりましたが、

2棟目のアパートで僕は決定的な失敗も経験しています。

(後日また書かせていただきます)

 

限りある貴重な時間ですので、

ぜひ僕と同じような失敗はしないでほしいと思います。

 

少し長くなってしまったので今日はここまでになりますが、

もしもっと具体的に学びたい、失敗したくないという方は

【借入・融資】のテーマについてどんどん情報をつかんでいってください。

※自分だけで勉強するのがむずかしい方や、自信がない方、

最短距離を進みたい方はサポート講座もあるのでのぞいてみてください。

 

「失敗しない!!安全な不動産投資の5ステップ」

http://yosshi-hudousan.hatenablog.com/entry/2017/05/18/232658

 

今日も最後までお読みいただき本当にありがとうございます(^^)

また近日中に更新させていただきます。

 

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不動産投資家 坂井 高(たかし)