【キャッシュフロー180万円達成塾 ~自由への旅路~】 実在の金持ち父さんから学び、約6年で年間CF1,800万円、純資産1億超え、週休6日を達成したノウハウです★一緒に成長していきましょう(^^♪

このブログでは1人でも多くの方が不動産投資でキャッシュフロー180万円を達成するために、専業大家の技術・思考を公開しています。僕はもともと小学校の教員で、知識もお金もない0からのスタートでした。ですが実在する金持ち父さんであるM氏の教えを実践し、念願の夢だった自由な人生が達成できました。まだまだ成長途中ですが、読者様と一緒にさらなる自由を求める旅路を進みたいと思います★

入居者選定~同時審査について~

こんにちは、不動産投資家の坂井 高(たかし)です。いつも記事をお読みいただき誠にありがとうございます。

 

このブログでは【月額キャッシュフロー150万円以上と週休6日を達成して、自由な小金持ちになり、充実した人生を送る】ことを目的に教材(学ぶための材料)を提供させていただいています。

 

2017年度は頻繁に記事を書き、たくさんの方から相談をいただき、大変感謝しております。また、有名な不動産投資家の石渡 浩さんに紹介いただけたりと、楽しい経験もできました(^-^;

  

2018年は気楽に、好きなペースで記事を書かせていただきますので、時々見て頂ければ幸いです★(趣味&ライフワークが増えてきたため頻繁には更新できませんが、お許しください)

 

※手っ取り早く・効率的にキャッシュフロー150万円以上を手に入れたい方は、こちらの記事をご覧ください ↓

http://yosshi-hudousan.hatenablog.com/entry/2017/05/18/232658

「安全な不動産投資・個別相談~戦略・技術の伝授~」

 

 

 

◆入居者選定~同時審査について~

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・・・最近、趣味のテニスの練習が楽しくて仕方がありません。週2~3回のペースで、平日昼間に行っています。現役のテニスコーチ同士の練習会に呼んでもらうのですが、会う人会う人がソルジャー体型で、筋肉モリモリで、気迫がすごいです。僕は性格がまったりしているだけでなく、筋肉質でもない一般体型なので、よく一緒に打っててケガしないなと思います。ボコボコにされるとよく心は怪我しますが(笑)

 

不動産投資の方も動きがあり、千葉県の某人気市で割安な戸建案件に取り組んでいます。いつもだと信用金庫か三井住友トラスト・ローン&ファイナンスなどを活用して買うのですが、今回はスピード案件かつ金額が低い戸建だったため、現金決済です。

 

いい物件なので相変わらずライバルがいますが、今回は勝てそうです(^-^;

 

これがまとまると2018年だけで現金決済を2案件取り組んだことに成ります。現金決済をすると自己資金が減るため、以前の僕では到底できない買い方でした。(理由はバランスシートが悪くなるためです)

 

僕は不動産投資で失敗した人を実際に見てきてしまったため、リスクを減らしながらセミリタイアすることが以前の目標でした。バランスシートを意識して物件を買い進めつつも、しっかりと現金を増やしながら取り組んできた成果が、6年後の今、成果として表れてきています。

 

さらに、いつも応援している僕の弟も、いい物件を仕入れられそうです。4番手まで申し込みが入っていますが、現在1番手です。弟はコミュニケーション力が異常に高いので、物件のグリップ力も相当なものです。僕よりはるかに商才があり、素直に尊敬しています(^-^;

 

最近よく思うことは、不動産投資家も知識系・直観系・地道系・人脈系・地主系・根性系など、いろいろなタイプがいるということです。どんなタイプでも成功できると思いますので、自分の才能を伸ばしていきましょう(^-^;

 

 

◆同時審査へ持ち込むテクニック

・・・さて、本題に入ります。本日は募集している部屋に申し込みがあった場合の対応についてご紹介させていただきます。具体的には、【同時に2名、申し込みがあった場合について】です。

 

不動産賃貸の現場では、同日に2名以上の方から【申し込み】が入る場合があります。これは一般媒介で広く募集をしている場合だけでなく、専任媒介で一社だけで募集をかけている場合にも起こります。

 

ここでよく問題になるのは、【その2名のうち、どちらの入居者を選ぶのかということ】なのですが、実はもっと先に考えないといけないことがあります。

 

それは、【そもそも、同時の申し込みを受け付ける仕組みが作れているか否か】です。

 

・・・ハッキリ言って、もう純資産・キャッシュフローともに潤沢にあり、数万円~十万円前後といった金額に頭・時間を使うクラスにいない方は、考えなくてもいいテーマかもしれません。

 

しかし、僕のように低所得からのし上がっていきたい場合には、【目の前の数万円を、いかに繰り返し素早く積み上げていくか】によって、セミリタイアへの加速ができるかどうかにかかわってきます。

 

僕は保有物件が少ない時から、【いかに早く満室にするか】をこだわって取り組んできました。その結果、【同時審査まで持ち込む仕組み】があるか否かで、収益率が変わることを学び、その仕組みを自分なりに作ってきました。

 

 

◆同時審査の基準をどうするか

入居希望者が2名いる場合、そのどちらかを選ぶのは割と簡単です。

・入居者の属性【例:正社員vsアルバイト】

・入居日、契約開始日

・契約金の入金スピード

・営業マンが入居者をグリップできているか

などなど、選ぶヒントはたくさんあります。

 

僕が同時審査をする時に必ず聞くのは【契約日がいつか】です。賃貸の現場で学んだことは、自分が住みたい物件にライバルがいた場合、お客さんは【早く契約します】という気持ちを表現してくれます。極端な時は【今日契約しますし、契約金も払います】と言ってくれます。(賃貸営業マンにとっては嬉しい言葉です(^-^;)

 

こういったお客さんは意思が固いので、契約が流れることはほぼありません。僕たち大家・投資家からすると、どんなにいい言葉を営業マンが話そうと、結局はお客さんが契約してくれないと家賃は発生せず、手元には一銭も入ってきません。セミリタイアもできません。そのため、このようなお客さんはとても大事にすべきだと僕は考えています。

 

結果として、入居者さんの内容などももちろん大事ですが、【契約日・入金日】はしっかりと確認すると良いかと思います(^-^;

 

 

◆問題なのは、同時審査まで持っていけるか

本日の内容で最も強調したい点は、【もっと稼ぐために、同時審査まで持っていける仕組みを作ってみませんか?】ということです。

 

先述した通り、実際に2名のお客さんの中から1名を選ぶのは難しくありません。難しいのは、同時審査までいくことそれ自体です。

 

実際のところ、同時審査をする機会はあまりないかと思います。なぜならば、【申し込みが入った時点で、募集止め(部屋止め)をする】という謎の風習が、不動産業界にあるためです。

 

そしてこの謎の風習は自然と大家やお客さんへと伝わり、なぜか申し込み=部屋が押さえられる、という図式になってしまっています。

 

これは一見すると全員に利益がありそうですが、そうではありません。

 

申し込みの時点で部屋が押さえられると、営業マンとお客さんにはメリットがあります。大家も「やった。これで成約かも知れない!」という一時的な高揚感・安心感を味わうことができます。

 

しかし、申し込みは、成約ではありません。そのため、大家・投資家は申し込みでは安心してはいけない、もっと言うと募集をストップして本当にいいのかどうかを、一度冷静に考えないといけないのではないかと思うのです。

 

先に私が現場で行っていることを書きますと、申し込みでは募集止めをしません。先述した【契約日・入金日・入居日・お客さんの意思が本当に固まっているか】などの重要項目が揃わない限り、ずっと募集は続けています。

 

「上記の重要項目が揃ったら一番手にできる」という条件にしておくことで募集は続きますので、見込み客はどんどん増えます。

 

結果として、「申し込みは2番手かもしれないけど、私は本気で契約したい!!」という優良なお客さんを取りこむことができますし、営業マンも「まだ一番手になるチャンスがあるならすぐに案内行きます!!」と言ってくれます。(実際に昨日、これが僕の募集物件で起こり、一瞬で成約しました)

 

・・・これが、同時審査のコツです。本気の人を優先させてあげるシステムを、大家がもつことが重要なのです。

 

もしも大家側にこういった仕組み・ルールがなければ、一般的な不動産業界のルールに流されて、優良なお客さんが他の物件に流れやすくなってしまいます。

 

僕は未だに続けていますが、もしも「少しでもリタイアを加速させたい。収益率を上げたい。稼ぎたい!!」という読者様は、一度「見込み客を知らない間に逃していないか」「どうすれば見込み客が増えるか」「本気のお客さんを優先させるにはどうすればいいか」などのテーマをご一考いただけると嬉しいです。

 

賃貸営業マンを真剣にやっている人は、現場の状況にあった色々なアイデアを実は持っていて、僕はそれを応用しています。プライドを捨て、人のアイデアをどんどん盗んでいくのは本当にスピードが上がるのでお勧めです。

 

稼ぎたい場合には、どんどん大家力を上げ、いいシステムを作りましょう。そして納得がいく純資産・キャッシュフローレベルまでいけたら、もし時間が欲しい場合には、他人にその仕事を委託してしまいましょう。そしてたくさん遊びましょう!!!

 

不動産投資に正解はありませんが、自分に合った手法・関わり方は存在しています。それを見つけて、確実に、そして楽しみながらどんどん一緒に稼いでいければ、僕は幸せです(^^♪

 

 

 

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以上になります。 この記事の内容・アイデアで投資の成果が好転する方がいれば僕は嬉しいです。一人でも多くの方が、不動産の大きなメリットを享受できますように・・・★

 

今回は【入居者選定~同時審査について~】についてご紹介させていただきました。不動産投資や私生活になにかしらお役に立てたらうれしいです♪

 

ブログだと読者様の個々の状況に合った内容は書けないのですが、一般論の中でも役に立つ内容を選んで書いております。

 

1人でも多くの読者様が成功できることを、心より応援しております★

 

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不動産投資家 坂井 高(たかし)  

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※より具体的なノウハウや自分にあった指針・投資法をご希望の方向けに個別相談もできます。もしリタイア生活・安定した高収入に興味がある方は今年中にお声掛けいただければ幸いです。週に1名までになりますが、いつもざっくばらんに、楽しく&真剣に相談をお受けしています(^-^;

 

 

 

自己投資は素早く、物件選定は慎重に。

一緒に勝ち続けましょう★

 

http://yosshi-hudousan.hatenablog.com/entry/2017/05/18/232658

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★物件情報が欲しい読者様へ

※物件情報そのものが欲しい方は、別途ご相談ください。稀にですがタイミングが合い、割安な物件情報をおすそ分けできる時があります。ご希望の方は、個別相談の時にその旨をお伝え頂ければ幸いです。あくまでおまけのサービスなのですが、物件仕入れに関する相談内容が多いため、先に書かせていただきました(^-^;