★自主管理がなぜ儲かる(稼げる)のかについて
こんにちは、不動産投資家の坂井 高(たかし)です。いつも記事をお読みいただき誠にありがとうございます。
このブログでは【月額キャッシュフロー１５０万円以上と週休６日を達成して、自由な小金持ちになり、充実した人生を送る】ことを目的に教材(学ぶための材料)を提供させていただいています。
２０１７年度は頻繁に記事を書き、たくさんの方から相談をいただき、大変感謝しております。また、有名な不動産投資家の石渡 浩さんに紹介いただけたり、ブログランキングで１０位以内に入れたりと、とても楽しい経験もできました(^-^;
２０１８年は気楽に、好きなペースで記事を書かせていただきますので、時々見て頂ければ幸いです★(趣味＆ライフワークが増えてきたため頻繁には更新できませんが、お許しください)
※手っ取り早く・効率的にキャッシュフロー１５０万円以上を手に入れたい方は、こちらの記事をご覧ください ↓
http://yosshi-hudousan.hatenablog.com/entry/2017/05/18/232658
「安全な不動産投資・個別相談～戦略・技術の伝授～」
◆自主管理がなぜ儲かる(稼げる)のかについて
・・・新しく買ったミニアパートの、２階へ上がる階段です。今回の物件は再生箇所が少なく済んだのと、オーバーローンが出たことが相まって、自己資本回収期間が一瞬で終わります。
利回りの高さも大事ですが、再生に費用が嵩み、その分を自己資金で補填するケースですと大事なテーマである【手元資金の増加スピード】が遅くなるケースがあります。
物件購入は多面的ですので、読者様も色々な角度から投資案件を見ていただけると嬉しいですし、僕も狭い視野にならないよう気を付けます(^-^;
・・・余談ですが、最近収益物件の利回りが少しずつ上がってきたように感じます。これまで準備を一生懸命してきた読者様はチャンスの数が増えると思いますので、いい物件をゲットしてしまいましょう★
さて、本題に入ります。今日のテーマは「自主管理がなぜ儲かるのか」です。具体的には、【自主管理をすることの具体的なメリット】についてご紹介させていただきます。
なぜこのテーマをご紹介させていただくかと言いますと、これまでの個別相談で【坂井さんは自主管理をしていると思いますが、なぜしているのですか？】というご質問を複数いただいたためです(^-^;
・・・結論から申し上げます。なぜ僕が自主管理をメインに仕組みをつくっているかと言いますと、【その方が儲かるから！！】です(笑)
なぜ儲かるのかの理由は、下記になります。もちろん、管理委託をした方が儲かる方もたくさんいますので、あくまでも参考程度に見ていただくだけで大丈夫です。
【自主管理のメリット・なぜ儲かるか】
①管理費がそのまま利益になるから
②更新料など、副収入が増えるから
③空室期間が短くなり、その分が利益になるから
④トラブル解決の速度が上がり、入居さんの満足度が上がるから(＝長期入居になりやすいから)
⑤問題解決力が上がり、成長できるから(＝他の大家さんの先に行けるから)
③修繕費が割安になり、その分が利益になるから
・・・すぐ思いつくだけでもこれだけ出てきます。もちろんこのメリットは、自主管理に慣れているから出せるメリットが多いので、実力が上がるにつれてメリットが増えていくということがポイントになります。
契約書が一瞬で作れたりするようになれば、更新料などはまるまる自分で稼げますので、時給５万円ぐらいはすぐに稼げてしまいます。時給１,０００円程度の稼ぎしかなかった数年前の自分の実力を考えると、やらないわけにはいきません(>_<)
今日は複数あるメリットの中の、①だけご紹介させていただきます！
僕が感じている最大のメリットその①「管理費がそのまま利益になるから」ですが、これはそのままの意味です。例えば家賃収入が月に３００万円あったとします。年間３,６００万円です。この３,６００万円に管理費を5％と仮定して計算すると、１８０万円が支出になります。
・・・なんと管理を委託するだけで、年間１８０万円が無くなってしまうのです！！逆を返すと、管理を自分でするだけで、年間１８０万円が稼げてしまうのです！！
超シンプルに言ってしまいますと、この頂ける大金に対しての仕事量(自主管理で発生する手間)が少なすぎると感じているので、僕は自分で管理してしまっています。
正直なところ、入居者さんから問い合わせが来ると、自分が現場にいかなくていいにも関わらず「電話そのものがなければもっと楽なのにな～！」という自然な感情が沸きます。
ただ、この気持ちを「業者さんに仕事割り振る電話するだけだから、５分頑張るか！」という気持ちにさせてくれる理由があります。それはズバリ、時給の高さです！！
僕は電話連絡がおっくうになるといつも、「自主管理って時給いくらなんだろう？」と考えるように習慣化しています。
以前に計算したことがあるのですが、僕の場合の自主管理の時給は、約３～４万円前後でした。
・・・時給３～４万円。読者様は、この金額をどうお感じになりますでしょうか？
この金額を魅力的だと思うか否かは、人によって異なります。僕が不動産を教わってきたOさんはほぼ全く仕事をしないのに収入が凄まじいため、時給７０万円だそうです。Oさんから見てしまえば、絶対に自主管理はしないと思います(笑)
僕は低収入からのスタートですので、時給３万円もらえるのであれば、多少のおっくうさは乗りこえるモチベーションが沸いてきます。新しいテニスラケットが買えたり、旅行費の足しになると思えば、とても価値のある金額です(^-^;
僕は現在投資スピードを落としていますが、この時給３万円ですらモチベーションが沸かなくなってしまった時には、不動産会社に全部委託してしまうと思います。
それまでの間は、とてもうま味のあるこの自主管理はしていきたいなと、今は考えております。
◆結論
自主管理は、儲かります。なぜならば、毎月必ずかかってしまう出費(管理委託費)がそのまま利益として手元に現金で残るからです。
そのため、以下のような状況であれば、ぜひ自管理にチャレンジしてみると、どんどん財務状況や各種能力が向上していくと思います。
・以前の僕のように、本業の時給が１万円を切っている
・費用対効果が高い業務をすることで、人生を好転させていきたい
・利益をもっと多く残したい
・思ったより儲かっていない
・管理先との関係がうまくいっておらず、逆にストレスが貯まる
・大家としての実力をもっとあげたい
・管理会社に利益を抜かれていて、その分自分の手元に現金を残したい
逆に以下の場合には、管理委託の方がいいかもしれません(^-^;
・時給１万円以上を本業で稼げている
・管理先との関係が良好で、サヤ抜きも許せる範囲である
・大家としての実力が十分あり、究極まで時間をつくりたい
・財務状況に余裕があり、委託しても全く問題がないところまで来れた
・コミュニケーション等の問題などで、どうしても管理ができない理由がある
・・・などなどです。投資家それぞれによって特性や興味、財務状況、目標・目的が異なるので本当の正解はありません。
ただ、途中で全部委託することは割と簡単にできてしまいますので、できるところまではチャレンジしてみる価値がある分野が自主管理なのではないかと僕は思いますし、それが理由で今でもほぼ自主管理で経営しています。
少しでも自主管理に興味がある場合には、ぜひ検討してみていただけると嬉しいです。逆に条件が整った方はどんどん委託して、空いた時間でもっと価値を感じる活動を楽しみましょう★
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以上になります。 この記事の内容・アイデアで投資の成果が好転する方がいれば僕は嬉しいです。一人でも多くの方が、不動産の大きなメリットを享受できますように・・・★
今回は【自主管理がなぜ儲かる(稼げる)のか】についてご紹介させていただきました。不動産投資や私生活になにかしらお役に立てたらうれしいです♪
ブログだと読者様の個々の状況に合った内容は書けないのですが、一般論の中でも役に立つ内容を選んで書いております。
１人でも多くの読者様が成功できることを、心より応援しております★
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不動産投資家 坂井 高（たかし）
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自己投資は素早く、物件選定は慎重に。
一緒に勝ち続けましょう★
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※物件情報そのものが欲しい方は、別途ご相談ください。稀にですがタイミングが合い、割安な物件情報をおすそ分けできる時があります。ご希望の方は、個別相談の時にその旨をお伝え頂ければ幸いです。あくまでおまけのサービスなのですが、物件仕入れに関する相談内容が多いため、先に書かせていただきました(^-^;
