★三井トラストの融資ノウハウ【融資上限・現在の姿勢】
こんにちは、不動産投資家の坂井 高(たかし)です。いつも記事をお読みいただき誠にありがとうございます。
このブログでは【月額キャッシュフロー１５０万円以上と週休６日を達成して、自由な小金持ちになり、充実した人生を送る】ことを目的に教材(学ぶための材料)を提供させていただいています。
２０１７年度は頻繁に記事を書き、たくさんの方から相談をいただき、大変感謝しております。また、有名な不動産投資家の石渡 浩さんに紹介いただけたりと、楽しい経験もできました(^-^;
２０１８年は気楽に、好きなペースで記事を書かせていただきますので、時々見て頂ければ幸いです★(趣味＆ライフワークが増えてきたため頻繁には更新できませんが、お許しください)
※手っ取り早く・効率的にキャッシュフロー１５０万円以上を手に入れたい方は、こちらの記事をご覧ください ↓
http://yosshi-hudousan.hatenablog.com/entry/2017/05/18/232658
「安全な不動産投資・個別相談～戦略・技術の伝授～」
◆三井トラストの融資ノウハウ【融資上限・現在の姿勢】
・・・いつも使っている池袋駅のレンタル会議室です。自宅から徒歩圏で静かなので、個別相談の際に好んで使っています。いつの間にか常連になってしまいました（笑）
昨日は、しばらくお待ちさせてしまった木更津在住の読者様の相談をお受けさせていただきました。内装の知識・技術があり、ご夫婦で取り組める状況を作っており、時間はかかっても必ず成果が出せそうだなという堅実さを感じた読者様でした。フィリピンでの不動産投資のお話も大変興味深く、現地の雰囲気が伝わってきて、私も多く学ばせていたたきました！！遠方からのご参加、本当にありがとうございましたm(__)m
不動産投資は大きく分けて【自分の時間を投入して高収益を狙うタイプ】と【手をかけずに委託することとで、その他のポイント（規模・マーケットの工夫など）で収益を狙うタイプ】があります。
どちらもいい手法ですが、【時間の自由】が欲しい場合には、最終的には後者になっていくことが多いと思います。
しかしながら、【時間の自由という最終目標】そのものを叶えるために、わざと最初は経費削減・収益増加の観点から【自分の手を積極的にかける】ことも、手段の一つです。
僕自身もDIYをしていた時期もありましたし、奥さんにも手伝ってよくペンキを塗ってもらっていました。
様々な考え方や投資手法がありますが、自分の体は一つしかありませんので、【今の自分が納得していて、パワー・集中力が強く出ること】が一番大切なのではないかと感じます(^-^;
・・・さて、本題です。今日のテーマは「三井トラストの融資ノウハウ」です。具体的には、【融資上限・現在の姿勢】をご紹介させていただきます。
本日も結論から、先に書かせていただきます★
２０１８年６月現在、ノンバンクで、僕がサブバンクとして利用している金融機関「三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス」の融資姿勢は以下になります。
◆融資の上限額・・・３億円が目安【個人・法人合算】
◆金利・・・変動2.9～3.9％【団信無しの場合】
◆金利の交渉・・・可。但し、借換え先から【書類での条件提示】がされている必要あり。
◆金利の最低基準・・・変動2.5％
◆審査の難易度・・・借入額4,000万、7,000万、1億の段階で上がっていく【決裁必要者数の増加】
◆事前審査・・・数日以内に支店での方向性が出る。急ぐよう打診すれば、最短当日★
・・・以上になります。つい先ほどまで、僕の三井トラスト担当に電話し、今後の融資に関して相談をしていました。
一番確認したかったポイントは、融資の上限額です。僕はすでに１億円以上を三井トラストから借り入れをしているのですが、【３億】という数字を聞いて、改めて「夢を叶えるのに最高の金融機関でありがたい！！」と感じました。３億借りられれば、大抵の場合はセミリタイアできてしまうレベルの線です(^-^;
もう一つ確認したのは、次の融資の可否です。予め【ざっくりとした目線や融資枠】がわかると、物件探しもより積極的になれます。
まずは、先月６,０００万円台のマンションを買ったばかりだったため、すぐにでも次を持って行っていいものかを確認しました。回答としては【オーバーローンはできない可能性はあるが、連続でもOKです！】とのことでした。
低所得からレバレッジをかけて投資してきているので、今まで散々【半年は待ってもらわないと～】などと言われてきた悲しい経験があります。読者様も、僕と同じご経験がある方もいらっしゃるのではないでしょうか・・・。低所得からスタートする場合、ハイペース維持と財務諸表のバランス取りは、楽勝ではありません。
そのため今回のような回答はとても嬉しいです。【常に市場に参入できる状況を目指しなさい】と、ずっと先輩不動産投資家のMさんから、僕は教わってきました。Mさんから見ればまだまだヒヨッコの僕ですが、土俵に載れていること自体がアドバイスを実践できているということですので、大変嬉しいことです(^-^;
◆融資１億円の壁
僕の担当は割とざっくばらんに、融資情報を教えてくれます。 その中でも今日ヒアリングしたのは、【借入額１億円を超えてからの融資姿勢】に関してです。
ご存知の通り三井トラストはノンバンクで、担保を重視して融資業務を行っています。そのため、【事業計画書】の類を必要とすらしません。いくら建物・土地に価値があるとはいえ、計画をほとんど聞かずに融資をするのは、ある意味すごいことです（笑）
そんな三井トラストですが、さすがにハードルが上がるポイントがあります。それは【借入額１億円を超えること】です。
このポイントに差し掛かると、突然融資ハードルのレベルが上がります。他行の借り入れや、現在の物件稼働状況、物件購入スピード、現金保有率などを細かく診てきますし、【事業計画】についても質問が飛んできます。
他行では当たり前のように聞かれる事業計画に対しての質問も、三井トラストの担当者さんから聞かれるとある意味新鮮で、不思議な気持ちになります笑
・・・すなわち、他の金融機関同様、担保評価だけでなく【事業性】も融資可否に大きく関係してくるということです。過去の自分の行い（どのような物件を買い進め、運営をしてきたか）も含めて、評価されてしまいます。
この【１億円の壁】は、サラリーマンの信用でアパートローンを組んできた投資家から、プラン二ングを持って事業性融資を受けていく投資家へと成長するための分岐点のような気もいたします。
ただ、結論としましては、健全な財務バランスと事業力があれば、１億円を越えても融資は受けられます。ぜひ希望を持って、前に進んでいっていただければと思いますし、僕も進んでいきます。
・・・今日は、今後三井トラストから融資を受けたい方の役に立てればと思い、最新情報をシェアリングさせていただきました。
時間は有限ですので、できる限り投資効率を最大化できるよう、一緒に頑張っていきましょう。僕もまだ物件が欲しい気持ちがあるので、のんびり生活ではありますが、購入だけは本気を出して頑張ります★
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以上になります。 この記事の内容・アイデアで投資の成果が好転する方がいれば僕は嬉しいです。一人でも多くの方が、不動産の大きなメリットを享受できますように・・・★
今回は【三井トラストの融資ノウハウ】についてご紹介させていただきました。不動産投資や私生活になにかしらお役に立てたらうれしいです♪
ブログだと読者様の個々の状況に合った内容は書けないのですが、一般論の中でも役に立つ内容を選んで書いております。
１人でも多くの読者様が成功できることを、心より応援しております★
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不動産投資家 坂井 高（たかし）
※より具体的なノウハウや自分にあった指針・投資法をご希望の方向けに個別相談もできます。もしリタイア生活・安定した高収入に興味がある方は今年中にお声掛けいただければ幸いです。週に１名までになりますが、いつもざっくばらんに、楽しく＆真剣に相談をお受けしています(^-^;
自己投資は素早く、物件選定は慎重に。
一緒に勝ち続けましょう★
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「安全な不動産投資・個別相談～戦略・技術の伝授～」★初心者からOKです(^^)
※こちらの個別相談は、週に１名までとなります。先日は岐阜県にお住いの投資家様からご相談をいただきましたが、電話でも対応できます。悩みや課題がある方、安定した投資ノウハウを吸収したいという方はお気軽にお申し付けください。
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★物件情報が欲しい読者様へ
※物件情報そのものが欲しい方は、別途ご相談ください。稀にですがタイミングが合い、割安な物件情報をおすそ分けできる時があります。ご希望の方は、個別相談の時にその旨をお伝え頂ければ幸いです。あくまでおまけのサービスなのですが、物件仕入れに関する相談内容が多いため、先に書かせていただきました(^-^;
